Кадастровые споры набирают обороты
С этого года собственники участков, не прошедших межевание и не имеющих четких границ, обозначенных в Публичной кадастровой карте, не смогут продать или сдать их в аренду. В ходе межевания нередко выявляются реестровые ошибки, которых, по словам юристов, очень много.
— Межевание участка в 2019 году является обязательной процедурой, — заявил гендиректор юридического бюро «ЛЕОН» Леонид Плато. — Без внесения данных об участке в государственный реестр с четким указанием его границ собственник не может его продавать, дарить, передавать по наследству, сдавать в аренду, строиться на нем или оформить в залог. Межевание позволит исключить конфликты и судебные иски относительно размеров участка. Если после проведения замеров площадь окажется больше, чем указано в документации, то существует возможность увеличить ее до фактической. Если же фактическая площадь окажется меньше, то это также можно будет документально подтвердить, чтобы не переплачивать земельный налог.
По его словам, в Ростове средняя стоимость межевания в кадастровых компаниях варьируется от 7 до 10 тыс. рублей, по времени же процедура занимает от 1 до 3 месяцев. На предоставление бесплатных услуг по межеванию могут рассчитывать жители некоторых регионов, которые вошли в Федеральную целевую программу развития единой системы кадастрового учета. Ростовской области в этом списке нет.
— Кадастровых ошибок теперь юридически не существует, по новому закону они называются реестровыми ошибками, — рассказал директор ООО «Нови и Партнеры» Станислав Нови. — В последние 3-4 года их выявляется очень много, с этим большая проблема. Она решается двумя способами.
Если на карте границы одного участка пересекают границы другого, поскольку просто были вписаны ошибочные цифры, а в первичном документе стоят правильные цифры, то есть налицо человеческий фактор — ошибка сотрудника Росреестра, то это техническая ошибка. Надо обращаться в Росреестр, там ее исправят. Если в ЕГРН внесены неправильные данные, потому что неправильные данные содержатся в первичных документах, — это реестровая ошибка. Исправить ее можно либо по решению регистратора Росреестра, либо по решению суда. Согласно установленной процедуре, кадастровые инженеры выходят на место, проверяют точки, готовят межевые планы, делают заключение о наличии реестровой ошибки и причинах ее возникновения, способах ее исправления. Если затрагиваются законные права и интересы других лиц, тогда необходимо идти в суд.
— В моей юридической практике есть случай, когда из-за спора в 4,5 кв. м, причем даже не в Ростове—на—Дону, а в области, люди судились несколько лет и тратили большие деньги, — отметил Станислав Нови. — На местности границы у них не было, а были только координаты, о которых они раньше не знали. Процессы с кадастровыми спорами только начинают набирать обороты. И даже в судах не всегда точно понимают, как это должно выглядеть. Зачастую суд назначает землеустроительные экспертизы, которые могут стоить очень дорого. Нет одинаковых проблем, единого алгоритма решения, поэтому нет и средней цены вопроса. Бывают случаи, когда клиенту приходится платить за экспертизы более 100 тыс. рублей.
Станислав Нови привел пример вопиющей ошибки:
— На левом берегу Дона находятся два смежных участка, примыкающих друг к другу длинными сторонами прямоугольников. А на публичной кадастровой карте они наложены друг на друга крест-накрест. Дело в том, что в 2008 году, когда переносили данные из местных районных систем координат в региональные, были ошибки с выгрузкой, с кодировкой. Некоторые данные неправильно выгрузили, другие вообще… потерялись. Некоторые потерянные участки нашлись и были выгружены повторно, но уже на места, занятые другими участками, и теперь они, эти вновь нашедшиеся земельные участки, простите за выражение, висят в воздухе. На сельхозземлях, где большие размеры полей, сдвиг доходил до нескольких десятков километров.
О наличии реестровых ошибок собственник чаще всего узнает в трех случаях:
— если его сосед сообщит ему, что их участки пересекаются;
— если сам заглянет в публичную кадастровую карту и обнаружит ошибку;
— в случае юридических действий с участком.
— Например, мой клиент построил на своем участке дом, его надо было поставить на кадастровый учет, — рассказал г-н Нови. — Во время изготовления техплана собственнику сказали, что его дом выходит за границы участка на 3,5 м. Дело в том, что координаты дома измерялись фактические, а координаты земельного участка из базы данных не соответствовали фактическим границам этого земельного участка. Оказалось, что для исправления выявленной реестровой ошибки надо «сдвигать» весь квартал.
Подобные ошибки могут оказаться в координатах не только давно приобретенных участков.
— Например, сейчас я воюю с участком, появившимся на картах в декабре 2016 года, — сообщил Станислав Нови. — Ошибки возникают и вследствие неправильных действий специалистов, проводящих межевание.
— Каждая ситуация, которая касается пересечения границ земельных участков, рассматривается отдельно, в ряде случаев надо вести речь об исправлении реестровой ошибки, — говорил в апреле в интервью N и. о. руководителя Росреестра по Ростовской области Сергей Третьяков. — Реестровая ошибка — это ошибка, допущенная кадастровым инженером при определении координат характерных точек границ земельных участков. Законодательных проблем для исправления ошибок нет.
— Единый государственный реестр недвижимости ввели для того, чтобы совместить кадастр и право, — считает Станислав Нови. — За последние 2,5 года в этой сфере произошло много изменений, причем закон продолжает эволюционировать. Тех поблажек, упрощенных процедур, которые были возможны вчера, сегодня становится гораздо меньше.
