Дольщики стали чаще судиться с застройщиками

— Чаще всего строители не укладываются в заявленные сроки строительства и сдачи дома, — говорит директор ООО «СК “Мастер-Хаус”» Дмитрий Соловьев. — С каждым годом количество дольщиков, пытающихся взыскать с застройщиков неустойку, увеличивается. Процент грамотности населения растет, многие адвокатские фирмы рекламируют свои услуги по защите прав дольщиков, сами дольщики внимательно изучают Федеральный закон № 214-ФЗ и в соответствии с ним защищают свои права. Процент объектов, сдаваемых с нарушением срока сдачи строительства, снижается. Встречаются и претензии от дольщиков к качеству строительства, но нам дольщики все время проигрывали в этих исках. В то же время, по мнению управляющего партнера юридической фирмы «Aбельштайн-Юг» Андрея Кирчака, пока редкие ростовские застройщики могут похвастаться сдачей домов в срок или с опережением графика.

— Довольно щадящие законодательные санкции не сильно пугают проштрафившиеся строительные фирмы, — поясняет он. — Да и не все дольщики обращаются в суд за взысканием неустойки.

Тем не менее суммы штрафов не кажутся строителям небольшими. Так, по словам Дмитрия Соловьева, размер неустойки, которую должен выплачивать застройщик дольщикам, исчисляется по двойной ставке рефинансирования от стоимости квартир, за которые дольщики внесли деньги. Чем больше дом и количество квартир, реализуемых застройщиком, тем больше его оборот и, соответственно, размер штрафа. Помимо этого на размер штрафа влияет и срок, на который застройщик задержал ввод объекта.

— Бывает, что срок сдачи дома переносится не по вине застройщика, а, к примеру, из-за нарушений со стороны сетевых компаний, — комментирует Дмитрий Соловьев. — В нашей ситуации задержка сдачи дома была связана с нашими внутренними проблемами. В прошлом году срок задержки колебался от 3 до 6 месяцев, нам пришлось заплатить довольно ощутимую неустойку. Теперь мы планируем сдавать наши объекты на месяц раньше прописанного в договоре срока.

Гендиректор ГК «ПАТРИОТ» Игорь Далаксакуашвили сообщил, что в практике компании не было судов с дольщиками, поскольку она всегда передает квартиры в срок, указанный в договоре. В случае задержки оплаты со стороны дольщиков компания всячески старается решать вопросы мирным путем без обращения в суды.

— В случае если площадь квартиры оказывается больше прописанной в договоре, дольщик доплачивает нам, если меньше — то мы ему, — говорит он. — Но поскольку мы строим стандартные панельные дома, то суммы очень небольшие, часто до 1,5 тыс. руб. Расхождения в метраже больше характерны для кирпичных домов. Что касается качества строительства, то у нас, как и у всех остальных застройщиков, перед приемкой квартиры проводится заседание комиссии, по итогам которого составляются акты с замечаниями. И, если замечания обоснованные, мы оперативно их исправляем.

По словам Дмитрия Соловьева, чаще всего в случае выявляемых нарушений застройщик договаривается с дольщиком о сумме компенсации, выполняет бесплатные дополнительные работы и т. д.

Как рассказал N гендиректор компании «ЮИТ ДОН» Андрей Шумеев, в практике компании были случаи нарушения договоров долевого учас­тия со стороны дольщиков.

— В случае нарушений дольщиками условий договора (сроков оплаты и порядка приемки объекта) наша компания старается урегулировать все споры мирным путем, без обращения в суд, — говорит он. — Случаи же обращения дольщиков в суд единичны, но суды склонны становиться на сторону дольщиков. Споры в основном заканчиваются мирными соглашениями либо минимальными штрафами.

Многие другие эксперты тоже согласились с тем, что суды чаще всего принимают сторону дольщика.

По словам юриста по строительным спорам Елены Петровой, встречается такая практика, когда суд выносит решение в пользу дольщика, но при этом исполнить решение суда в отношении многих застройщиков невозможно. Однако Дмитрий Соловьев утверждает, что строительная компания может уйти от уплаты неустойки только в том случае, если это некрупные и неизвестные застройщики либо фирмы-однодневки.

По наблюдениям юристов, чаще всего с застройщиками судятся физические лица, в то же время бывают случаи, когда дольщиками выступают юрлица, в этом случае дела о нарушениях договоров долевого строи­тельства рассматривает арбитражный суд. Так, в первом полугодии этого года арбитражный суд рассмотрел 77 дел — их число выросло в 4,3 раза. При этом сумма взысканий снизилась в 80 раз и составила 2,8 млн руб.

— Увеличение количества дел, на мой взгляд, связано со строительным бумом, происходящим в Ростове в последние годы, и постепенным переломом в сознании граждан и предпринимателей, которые стали активнее обращаться в суды за защитой, — полагает Андрей Кирчак.

Дольщики иногда пытаются обогатиться за счет проблемных застройщиков
По словам управляющего партнера ООО «Юридическая компания “Статский Советник”» Алексея Кандыбки, со стороны многих дольщиков участились попытки по максимуму взыскать задолженность с застройщиков за просрочку ввода дома в эксплуатацию.
— Это непропорционально понесенным ими убыткам, поскольку квартиры свои они все же получают, — считает юрист. — Иногда суммы требований достигают размеров стоимости квартир. Я считаю, что должен соблюдаться паритет интересов дольщиков и застройщиков, чтобы это не превращалось в вид бизнеса для дольщиков и их представителей и не приводило к банкротству застройщиков в ущерб интересам других лиц. Эту позицию мы отстаиваем в суде.