«Затоваривание квартирами уже происходит»

В Ростове наблюдается бум строительства жилья, которого раньше никогда не было. В состоянии строительства находится около 1,75 млн кв. м квартир, что превышает трехгодичный объем ввода многоквартирных домов. Предложение растет более быстрыми темпами, чем спрос, что, скорее всего, приведет к снижению средней цены жилья с 56 до 50 тыс. рублей за кв. м, считает гендиректор ООО «Лендлорд-эксперт» Игорь Смолев. Со снижением ставок ипотеки произойдет и частичный переток клиентов с первичного на вторичный рынок.

N: — В этом году, несмотря на экономический кризис в стране, в Ростове на рынке первичного жилья наблюдается строительный бум. Чем он объясняется? И.С.: — Объем ввода жилых помещений в многоквартирных домах в первой половине 2016 года был выше на 15% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Это объясняется четырьмя факторами. Продолжают активно развиваться ранее выделенные крупные участки (Левенцовка, Суворовский и Платовский микрорайоны и др.). В черте города освобождаются промышленные площадки, удобные для застройки жилыми комплексами.

Высокие земельные платежи диктуют собственникам необходимость выносить из ближайших к центру районов не только промпредприятия, но и складские базы, автотранспортные предприятия. И если Правила землепользования и застройки позволяют изменить назначение участка и использовать его под строительство многоквартирных домов, то собственники этим с удовольствием пользуются. Наконец, высокая цена кв. м жилья и слабая конкуренция привлекли в наш город большое количество иногородних компаний, способных возводить большие объемы жилья.

N: — Новые квадратные метры обеспечены спросом? И.С.: — Уже второй год подряд в РФ работает программа поддержки строительной отрасли через субсидирование ипотечных ставок. До конца 2014 г. в силу более высоких банковских рисков ипотека на первичное жилье была выше, чем на вторичном рынке. С 2015 года и до настоящего времени ипотечная ставка по кредитам на первичном рынке на 2–3% ниже, чем при покупке вторичного жилья. Наиболее расторопные застройщики помимо стандартного варианта сдачи жилья в состоянии стройварианта стали предлагать отделку под ключ, что вкупе с более низкими ставками на ипотеку привлекло многих покупателей со вторичного рынка.

По данным представителя СБ РФ, доля ипотечных сделок на первичном рынке составляет около 70%. Это подтверждается и нашими наблюдениями, более того, в сегменте экономкласса этот показатель может достигать 85%. Поэтому ипотека, безусловно, является основным драйвером спроса на массовое жилье.

N: — Происходит ли увеличение количества непроданных квартир? Этот показатель далек от критического? И.С.: — Наши исследования показывают, что спрос в течение года достаточно стабилен, но ситуационно может быть подвержен кратко­временным взрывам, как, например, в течение ноября 2014-го — января 2015 г. или в январе — феврале 2016 г. В первом случае всплеск спроса был вызван стремлением населения сохранить стремительно девальвирующий рубль вложением в объекты недвижимости. Вторую волну спроса вызвали слухи о конце программы субсидирования ипотечных ставок. Следом за всплеском идет спад спроса на определенный период. На сегодня постоянно наращиваемое предложение все больше опережает спрос. За 6,5 года (2010–2016) в Ростове сдана в эксплуатацию 43401 квартира, а выдано разрешений на строительство 76177 квартир, т. е. почти в два раза больше. Затоваривание квартирами уже происходит. Процент непроданных квартир в сданных в эксплуатацию домах в целом по рынку составляет от 10% до 20%. При этом больше всего кризис почувствовали застройщики жилья бизнес-класса. Строители проводят акции, стимулируют риелторов, т. е. цена сделки снижается и лаг для этого снижения имеется. В Краснодаре средняя цена кв. м — около 45 тыс. рублей, в Рос­тове — более 56 тыс. рублей. У нас более бюрократизированные условия работы, но до 50 тыс. рублей за кв. м цены могут быть снижены. В будущем, я думаю, ставки по ипотеке на первичном и вторичном рынках жилья выравняются, что приведет, с одной стороны, к увеличению объема ипотечного кредитования, а с другой — к определенному оттоку покупателей на вторичный рынок.

N: — Судя по сайтам застройщиков, основной объем продаж приходится на 1-комнатные квартиры, т. е. на рынке преобладают инвесторы, а не те, кто улучшает жилищные условия? И.С.: — Это не совсем так. На 90% спрос формируют конечные потребители жилья. Другое дело — какие у них сейчас возможности.

Мы проводили исследования изменения спроса на однокомнатные квартиры экономкласса. Период исследования — I квартал 2015 г. и I квартал 2016 г. Напоминаю, что в I квартале 2015 г. ипотечное кредитование практически отсутствовало и максимальным спросом пользовались квартиры-студии и малогабаритные однокомнатные квартиры. С появлением возможности взять ипотеку ситуация изменилась и спрос сместился в сторону полноценных однокомнатных квартир.

Сейчас покупателям важна абсолютная цена квартиры, поэтому мелкая нарезка пользуется высоким спросом. Например, мы делали анализ за июнь — август 2016 года. Хотя сейчас строят много студий и однокомнатных квартир, спрос на них еще больше. В структуре предложения они составляют 13,4% и 47,3%, а в структуре продаж — 25,4% и 49,8% соответственно. Идет вымывание студий. По 2-ком­натным квартирам наблюдается обратная ситуация: в предложении их 30,7%, а в продажах — 18,7%.

С участием агентства недвижимости мы проводили опросы потребительских предпочтений потенциальных покупателей. Для себя жилье покупают 65%, для детей и родственников — 23%, с целью инвестирования средств — 12%.

Улучшают жилищные условия 29% покупателей: они приобретают новые квартиры, продавая собственное жилье.

Если говорить о приоритетах потребительских характеристик при покупке жилья, то наименьшим спросом пользовалась уникальность проекта дома. Наиболее важны покупателям доступность общественного транспорта и наличие детских садов и школ. Но хочу подчеркнуть: в каждом сегменте рынка предпочтения значительно отличаются друг от друга.

N: — Пока усиление конкуренции приводит только к росту плотности застройки. 25 этажей, построенных на маленьком пятне, никого не смущают? И.С.: — Если это массовое жилье при наличии низкой цены — не смущают. При правильной концепции дома бизнес-класса не строят высокими, поэтому там цена гораздо выше, комфортность другая, просторные холлы, дворы.

N: — Как себя чувствует вторичный рынок жилой недвижимости? И.С.: — Вторичный рынок квартир переживает не лучшие времена. Ипотечные клиенты в структуре сделок на вторичном рынке квартир занимали до 30%, но они формировали цепочки сделок. Их количество резко снизилось после поднятия ключевой ставки в конце 2014 г. Очень много риелторских компаний небольшого размера ушло с рынка. Ликвидность квартир обрушилась, объем поступающего на рынок текущего предложения не находил адекватного платежеспособного спроса.

Средний коэффициент торга при продаже поднялся с 3% до 8%. Покупатели, как правило, брали те квартиры, где продавец давал хороший дисконт. При этом средняя цена предложения упала с декабря 2014 г. по настоящий момент всего на 3,3%. На мой взгляд, худшие времена для вторичного рынка квартир позади.

К весне 2017 г., по прогнозу Мин­экономразвития РФ, начнут незначительно расти реальные доходы населения, которые последние 2 года только падали. И хотя этот рост от значительно сниженной базы, это придаст психологический импульс не только покупателям недвижимости, но и банковскому сектору.