Застройщики могут уйти от схемы долевого строительства

По словам генерального директора строительной компании «10-ГПЗ» Александра Данильчука, в настоящий момент большинство ростовских строительных компаний реализует жилье в новостройках чаще путем заключения договоров долевого участия (ДДУ), нежели путем привлечения пайщиков для создания ЖСК. — Преимущества ДДУ в том, что он используется исключительно в интересах дольщиков, ясно и четко формулирует права и обязанности сторон, — отмечает г-н Данильчук. — Закон № 214-ФЗ наделил покупателей возможностью отстоять свои требования в борьбе с недобросовестным или разорившимся застройщиком. Очевидно, что застройщик, работающий по закону № 214-ФЗ, создает себе положительную репутацию среди покупателей. Как и любой компании, нам необходим спрос на квартиры, который обеспечивается доверием покупателей, и именно поэтому строительство жилых домов мы осуществляем именно по этой схеме. В схеме ЖСК основные риски по невыполнению обязательств застройщика берет на себя член кооператива. По моему мнению, это может отпугивать потенциальных покупателей. Наша компания постоянно анализирует существующие способы строительства, в том числе и схему с ЖСК, но пока доверие у покупателей все-таки больше вызывают ДДУ, и поэтому мы более ориентированы на данную схему реализации жилья.

Стоит отметить, что в Ростове есть строительные компании, в том числе и крупные, которые реализуют жилье путем создания ЖСК и по другим альтернативным схемам.

По словам руководителя коммерческой практики юридической фирмы «JBI Эксперт» Вячеслава Оробинского, покупателю лучше всего идти по закону № 214-ФЗ, т. к. все гарантии и закон на его стороне.

— Конечно, сроки в строительстве нарушали испокон веков, но стоит отметить, что в последнее время суды стали гораздо чаще удовлетворять иски об убытках, вызванных просрочкой сдачи дома, — добавляет г-н Оробинский. — Если дольщик был вынужден нести расходы по аренде жилого помещения, вызванные просрочкой сдачи дома застройщиком, то иск о взыскании убытков в виде этих расходов с большой долей вероятности будет удовлетворен. Такие прецеденты уже случались в прошлом году в областных судах Ярославля и Новосибирска. Тем не менее строители всемерно пытаются обходить закон № 214-ФЗ и привлекать деньги дольщиков иными, не предусмотренными законом способами, и таких схем очень много.

По мнению московского адвоката Первого Столичного Юридического Центра Олега Сухова, самой опасной схемой покупки квартиры в новостройке является жилищно-строи­тельный кооператив (ЖСК).

— На дольщиков ЖСК не распространяются те нормы, которые защищают покупателей, приобретающих квартиры в соответствии с договором и законом № 214-ФЗ, — отмечает эксперт. — Дольщики ЖСК не вправе претендовать на возмещение убытков, не вправе требовать взыскание неустойки, а также не вправе просить об устранении дефектов по результатам строительства и передачи квартиры.

По его словам, сейчас все больше застройщиков выбирают схему возведения и реализации новостроек через ЖСК.

— С 1 января 2014 года на российском рынке недвижимости появится новый механизм возмещения убытков участникам долевого строительства жилья — общество взаимного страхования (ОВС), которое с подачи властей учредят застройщики, — говорит г-н Сухов. — ОВС займется обязательным страхованием ответственности девелоперов, осуществляющих свои проекты на средства дольщиков. Но у этого механизма есть существенные недостатки. По экспертным оценкам, доля страховки в себестоимости жилья может составить 10–15%. Но обязательному страхованию подлежат только договоры долевого участия. Что само по себе может мотивировать застройщиков использовать другие легальные, но более рискованные способы реализации жилья, например ЖСК, избавленные от страховых обременений.