Заполняемость бизнес-центров упала до 75–80%
По словам представителей управляющих компаний, заполняемость офисных зданий в центре Ростова в связи с пандемией в этом году снизилась на 7–10 п.п. В объектах, где цены доходили до 1 тыс. руб. за кв. м в месяц, ставки аренды упали на 20%, в некоторых остались без изменений по сравнению с началом года.
— Вакантность в управляемых нами зданиях варьируется в зависимости от длительности периода нахождения проекта в нашем управлении: успели ли мы заполнить проект до начала пандемии или здание поступило в наш актив совсем недавно, — говорит гендиректор DDC Consulting Елена Полюшенко. — В проектах, которые находятся в управлении давно, вакантность выросла с 0–5% до 7–12%. В остальных доходит до 37%. Расторгли договоры аренды около 7% арендаторов. Уведомления о расторжении мы получили от тех компаний, которые и до пандемии начали чувствовать себя нестабильно, знаковых брендов среди них почти нет. С частью арендаторов приходится прощаться до сих пор, постепенно, это связано с возросшей дебиторской задолженностью и неспособностью арендаторов к погашению.
По словам руководителя офисного здания, пожелавшего остаться неназванным, если на начало года заполняемость центра составляла 90%, то сейчас она находится на уровне 80%. Были расторгнуты договоры с 7% арендаторов, еще 3% сократили арендуемые площади. Собеседник N прогнозирует, что по итогам года заполняемость сохранится на уровне 75-85%.
— Мы идем на уступки, предоставляем отсрочки по арендной плате, — говорит он. — Думаю, у тех зданий, где собственники не идут навстречу арендаторам, показатели будут хуже. Средняя ставка аренды составляет 670 руб. за кв. м в мес., такая же была на начало года. Уступки мы делали в мае-июне примерно для 40% арендаторов. Средняя скидка равнялась 30%, максимальная достигала 50%.
— Если сравнивать с началом года, показатели по заполняемости зданий, находящихся в управлении у нашей компании, не изменились, — говорит управляющий УК «Хорошие офисы» Олег Пилипенко. — Есть несколько сегментов арендаторов, на которых ограничения, связанные с пандемией коронавируса, сказались сильнее всего — это общепит и группы дошкольного образования (английский язык, танцевальные студии и т. д.). В то же время площади, освобождаемые мелкими и средними арендаторами, занимают крупные, которые смогли арендовать освободившиеся площади с дисконтом, на льготных условиях. К примеру, сейчас активно развиваются и расширяют площади IT-компании.
По словам Елены Полюшенко, сейчас компания ведет переговоры с рядом организаций:
— Начиная с июля 2020 года мы уже успели подписать несколько договоров с интересными для нас компаниями, — говорит она. — Ожидаем, что к концу года вакантность уменьшится и будет находиться на уровне не выше 25% в среднем по всем проектам.
Олег Пилипенко говорит, что по сравнению с началом года ставки аренды в офисных помещениях класса А в центре города не изменились и сейчас находятся на уровне 800–900 руб. за кв. м в мес.
— Многих арендаторов мы сейчас уведомляем о повышении ставок аренды, — комментирует он. — Как правило, это арендаторы, которые в прошлом году входили с дисконтом, для них мы пересматриваем ставки до уровня среднестатистических по зданию.
— Мы индивидуально подходили к вопросу формирования условий для наших арендаторов в период пандемии, — говорит Елена Полюшенко. — В первую очередь обращали внимание на фактическое использование офиса, сферу деятельности, были ли предоставлены уже какие-либо послабления относительно базовых условий проекта до введения режима самоизоляции и т. д. На основании этих факторов делали скидки до 50% на апрель и май, в нескольких случаях пошли на более значительные дисконты. С рядом компаний согласовали только отсрочки. В июне также предоставили скидки, но уже в размере до 30% и только тем, чей бизнес сильно пострадал или еще не открылся. Начиная с июля 2020 года в целом ставки по действующим договорам вернулись к своим прежним значениям. Что касается новых контрактов, то мы снизили ставки в проектах, стоивших 1 тыс. руб. за кв. м в мес. до пандемии примерно на 20%. Ставки в проектах, которые мы оцениваем на уровне 750 руб. за кв. м в мес., оставили без изменений.
