Вторичный рынок жилья ориентируется на новостройки

Собственники снижают цены на квартиры, если последние находятся в непосредственной близости к строящимся жилым комплексам. Фото Михаила Мальцева. На текущий момент на вторичном рынке квартир Ростова цены стабильны, но в течение года они несколько снижались. На этом сошлись все опрошенные N эксперты. По данным гендиректора компании «Лендлорд-Эксперт» Игоря Смолева, годовое снижение номинального значения средней цены предложения квадратного метра составляет 2% без учета индекса инфляции. — Средняя цена предложения 1 кв. м однокомнатной квартиры по городу составляет 63900 рублей (в мае 2016 года она равнялась 64741 руб. — N.), — рассказал эксперт, — в то время как в современном фонде средняя цена несколько выше и равна 64200 руб. По данным аналитики АН «Наследие», сейчас стоимость предложения кв. м 1-комнатной квартиры в современном фонде ЗЖМ составляет 61 тыс. рублей, в июне 2016 года этот показатель был равен 63 тыс. рублей. Мониторинг N показал, что в среднем по городу цены предложения могут быть еще выше (см. таблицу). — Перед Новым годом собственники держат цены и не сильно торгуются с покупателями, — рассказал гендиректор АН «Медведев» Игорь Медведев. — Размер торга зависит от степени переоцененности квартиры. Но если собственник продает квартиру через агента по недвижимости, то, возможно, ему не придется торговаться, потому что агент помог собственнику определить правильную стоимость квартиры. В целом же на рынке традиционно мало объектов, выставленных по правильной цене. По статистике, 50% предлагаемых квартир не будут проданы. — В настоящее время средний размер торга при приобретении квартиры на вторичном рынке составляет 5%, — утверждает Игорь Смолев. — Сохраняется зависимость средней скидки от степени ликвидности квартир: чем ниже ликвидность, тем более высок размер скидки. По наблюдениям Александра Попова, руководителя отдела продаж жилой недвижимости АН «Женева», собственники снижают цены на квартиры, если последние находятся в непосредственной близости к строящимся жилым комплексам. Например, если в Левенцовке 1-комнатная квартира стоит 2,2 млн рублей, то подобное по площади жилье в доме 1990-х годов постройки, расположенном неподалеку, предлагается по 2 млн рублей. — Однако это относится только к спальным районам, — утверждает Александр Попов. — В центре цены на вторичку не меняются, поскольку строящиеся дома, как правило, относятся к высокому ценовому сегменту. — Инвестиции в жилую недвижимость впрок не оправдываются, так как ипотечный платеж не ниже выручки от аренды, — считает Роман Бабенко, руководитель компании «ОценкаБабенко». — Былые надежды и уверенность в неотвратимом росте цен на недвижимость отсутствуют. Реальная доходность вложений в недвижимость упала и не поднимается выше доходности по другим, менее рисковым инструментам. К тому же имеется проблема ликвидности — недвижимость достаточно трудно продать по цене былого приобретения. Из-за этого изменяется разброс цен по районам и типам недвижимости: помимо квадратуры люди чаще обращают внимание на возраст дома и ближайшую инфраструктуру. В большинстве своем тренд на падение цен сделок в массовом секторе продолжается. Поскольку большинство покупателей — около 70-80% — совершают сделки с привлечением ипотечных кредитов, они ориентированы на стоимость минимального жилья. По словам Романа Бабенко, используется ипотека (около полумиллиона рублей) плюс накопленные 500-700 тыс. руб., в которые может входить материнский капитал, а для самой покупки район, если он не центральный, не имеет значения. Осенью ставки ипотеки снизились, и теперь нет заметных различий в предложениях банков при покупке квартир на первичном или вторичном рынках. — В этом году у нас все больше клиентов, отдавших предпочтение квартирам на вторичном рынке, — там они смогли купить больше метров в более привлекательном районе, — отметил Игорь Медведев. — Стоимость кв. м в строящихся домах зачастую ниже, но нужно ждать завершения строительства дома, а потом еще вкладываться в ремонт. Кроме того, сейчас звучит довольно много критики и слухов в адрес новостроек. Ипотека стала доступнее, ее условия для покупки новых и старых квартир практически сравнялись, однако этот год мы закрываем примерно на уровне прошлого. Все-таки покупательная способность населения не растет. Александр Попов считает, что перетока клиентов с первичного на вторичный рынок нет, но снижение ставок ипотеки привело к росту количества сделок на 10-20% в октябре. — Квартиры в Ростове стали более интересны иногородним покупателям и жителям области, причем некоторые из них покупают в преддверии чемпионата мира по футболу, — считает эксперт. Игорь Смолев также отмечает оживление рынка в целом. По его данным, прирост количества сделок с квартирами на вторичном рынке за первые 3 квартала 2017 года составил 18,7%. Однако привлекательность первичного рынка повышается с ростом предложения квартир под ключ от застройщиков. По этой причине покупатели, ориентированные на покупку квартиры, в которой сразу можно жить, теперь рассматривают предложения не только в старых, но и в новых домах. Изменение понятий первичного и вторичного рынков заметил и другой эксперт. — При наличии предложения отделанных квартир границы первичного и вторичного рынков размываются, — уверен Роман Бабенко. —На стадии устройства котлована сейчас покупаются, скорее, клубные дома в знаковых местах, где сособственники — лица одного круга. Рост предложения квартир под ключ в новых домах вызывает и небольшой рост цен на первичном рынке. По данным Ростовстата, в среднем по области в III квартале 2017 года 1 кв. м жилья на первичном рынке стоил 47,8 тыс. рублей, на вторичном — 53,6 тыс. рублей. За полтора года цены на первичном рынке выросли почти на 2%, на вторичном — упали на 0,7%.