В Ростове зарождается рынок премиального многоквартирного жилья

Последние два года на рынке недвижимости Ростова произошел качественный продуктовый скачок: на нем наконец-то появились многоквартирные дома, которые можно отнести к премиальному сегменту. Так считает управляющий партнер клубного дома «Парамонов» Александр Жилин. Это, по его мнению, связано с повышением конкуренции и уровня работы девелоперов, росту насмотренности покупателей, которые начали оценивать не только местоположение и квадратные метры, но и наполнение, функционал, красоту и уровень заботы о людях.

— На фоне того, что в массовом сегменте рост цен в 2023–2024 гг. был на уровне инфляции, в премиальном сегменте с начала 2023 года цены существенно изменились, — говорит Александр Жилин. — Если в конце 2022 года квартиры в ЖК «Гранд панорама» на набережной продавались по цене около 130–170 тыс. руб. за кв. м, то такие проекты, как «Собрание», «Парамонов», «Реноме», стартовали с 300–350 тыс. руб. за кв. м и выше. И сейчас цены в премиальном сегменте Ростова составляют порядка 350–550 тыс. руб. за кв. м.

При этом повышение уровня продукта произошло и в сегменте бизнес-класса:

— К проектам, которые выходили на рынок в этом сегменте в 2006–2016 гг., были очень скромные требования: достаточно было находиться в центре города и быть домом из белого или красного кирпича. Начиная с 2016 года требования к бизнес-классу возросли. У домов начала появляться архитектура, стали улучшаться подъезды с точки зрения площади, отделки, функциональности. Еще одним событием на рынке недвижимости стало то, что такие проекты стали появляться не только в центре города, но и в районах, и спрос на них там есть. К ним можно отнести клубный дом «Вместе» на Западном и жилой комплекс «Ривьера» в районе Нариманова.

Повышение уровня продукта повлекло рост цен: если 3 года назад цены на бизнес-класс составляли 120–130 тыс. руб. за кв. метр, то сейчас в центре они могут доходить до 180–300 тыс. руб. за кв. м.

— Мы наблюдаем постепенное увеличение доли проектов бизнес-класса в общем объеме застройки, — подтверждает руководитель от дела продаж ГК «Альянс» Татьяна Богуш. — Застройщики стали переосмысливать свои продуктовые линейки: растет внимание к архитектуре, качеству фасадных решений, инженерному устройству и благоустройству территории, инфраструктуре. Клиенты хотят «омолодить» свои квадратные метры, то есть пере ехать в современные ЖК, и рынок сейчас как раз находится в стадии формирования сегмента премиального и качественного жилья.

По ее словам, на сегодняшний день нижний порог входа на рынок качественного жилья бизнес-класса в Ростовской области составляет порядка 10–12 млн рублей, если речь идет о наиболее востребованных лотах — двухкомнатных квартирах. Именно они соответствуют ожиданиям покупателя в данном сегменте. Для недвижимости элитного класса минимальные чеки составляют не менее 18–20 млн рублей для лотов площадью около 50 кв. м.

По данным гендиректора консалтинговой компании «Лендлорд-Эксперт» Игоря Смолева, в отличие от рынков двух столиц и курортных городов жилье повышенной комфортности в Ростовской агломерации является нишевым продуктом, где его доля в МКД (по количеству квартир) не превышает 4–5%, а его реализацией занимаются, в подавляющем большинстве, местные девелоперы в отличие от массового жилья, где доля региональных застройщиков не превышает 30%.

По словам Игоря Смолева, спрос на квартиры повышенной комфортности (бизнес- и элитный классы) на рынке новостроек за последние 8 лет относительно стабилен (исключая провальный 2022 г.) и составляет от 450 до 750 сделок в год. Типичный покупатель этой группы жилья предпочитает покупать не проектные картинки, а готовое или находящееся на высокой стадии строительства жилье. Особенность спроса в этих сегментах заключается в том, что они в меньшей степени (в отличие от сегмента массового жилья) зависят от ипотечного кредитования, а следовательно, и просадка в сделках по итогам 2025 г. будет меньше, чем в эконом- и комфорт-классе.

— Жизнь показала, что, будучи нишевым продуктом на рынке, жилье высокого класса найдет своего покупателя и никакие экономические катаклизмы на него не оказывают существенного влияния, — говорит Игорь Смолев.

— Сегмент премиального жилья очень востребован, — комментирует директор АН Immobily Алексей Олейников. — У нас очень много состоятельных людей, которым просто нечего было покупать. Пару лет назад они скупали квартиры на этажах в жилых комплексах, по 9–10 квартир, за неимением чего-то интересного. Сейчас такие проекты стали появляться.

Опрошенные N застройщики подтверждают стабильный спрос на жилье высокого класса.

— Такого рода недвижимость — это нишевый товар, предназначенный для узкого круга обеспеченных потребителей, — комментирует директор по маркетингу клубного дома «Реноме» Ирина Дубцова. — Спрос на него устойчивый и не зависит от общей экономической ситуации.

По ее словам, основополагающий фактор, определяющий статус и ценность жилья, — это локация:

— Для Ростова наиболее значимая территория — центральные исторические и прилегающие к ним улицы. Требования к качественному жилью максимально высокие. Потребителю недостаточно просто владеть элитным качественным объектом недвижимости. Важным фактором становится окружение, которое должно являться общей с потребителем культурной и социальной стратой. Создание элитного жилого комплекса «Реноме» полностью отвечает таким требованиям.

— В последние годы мы наблюдаем повышенный интерес к жилью высокого класса, — говорит заместитель коммерческого директора «СК10» Дарья Боковня. — Это обусловлено ростом благосостояния определенных слоев населения и повышением требований к комфорту и качеству жизни. Так, сегодня очевиден прирост предложений элитных домов с ценой от 200 до 450 тыс. руб. за кв. м. В нашем портфеле этому запросу отвечают проекты «Космос» и «Пушкин».

Татьяна Богуш добавляет, что не движимость бизнес-класса и выше воспринимается как надежный актив:

— Существенную роль играет инвестиционный фактор приобретения недвижимости, среди наших покупателей нередко возникают вопросы о том, как будет расти стоимость квартир в выбранном объекте. И например, лоты в доме-резиденции «Собрание» уже показали хорошую доходность.

Дарья Боковня обращает внимание, что в Ростовской агломерации имеет место региональная тенденция — рост инвестиционной привлекательности в связи с геополитической обстановкой:

— Так, в прошлом году наша компания зафиксировала 10% сделок из других регионов, что на 3% выше, чем годом ранее. В основном недвижимость в проектах «СК10» при обретали жители новых территорий, Краснодарского края и Москвы. Кроме этого мы видим тренд на развитие промышленных городов, чему способствуют вливания в сектор ВПК. Ростов-на-Дону — крупнейший промышленный центр ЮФО, что может стать драйвером его развития в ближайшие годы.