В Ростове дороже не бывает

Аксайская строительная компания ООО «СЗ “РСК-ДОМ № 2”», новый владелец вантовского недостроя в центре Ростова на улице Соколова, дом 38-40, разобрала три этажа старого объекта и начинает стройки с нуля. В работе над проектом участвует агентство недвижимости «Парус». Как рассказал N управляющий партнер агентства Максим Хмель, застройщик планирует возвести дом премиум-класса.

Всего в здании будет 10 этажей плюс подземный паркинг. Общая жилая площадь — 4 967,5 кв. м, ЖК рассчитан на проживание около 40 семей.

— Дом будет обеспечен всеми актуальными на сегодня общественными и техническими помещениями для комфорта жильцов, — рассказал Максим Хмель. — Например, предусмотрена гостиная, где хозяева квартир смогут общаться, и отдельная игровая комната для детей в дополнение к детской площадке на улице. На крыше оборудуем фитнес-зону. В доме будет несколько входов, в том числе парадный, для жильцов и служебный, с камерой хранения, которой будут пользоваться службы доставки, а также колясочная и комната личных водителей. Для удобства жильцов на первом этаже будет помещение, оборудованное для мойки собак. На подземной парковке — подсобные помещения. Технологическое наполнение дома будет максимальным, включая централизованное кондиционирование и вентиляцию с функцией очистки воздуха, системы водоочистки, умный дом и т. д. Запланирована установка системы накопления воды, аварийного генератора электроснабжения и газовой котельной на крыше.

Подземный паркинг обеспечит парковками все квартиры, помимо него будут созданы парковочные места возле дома. Там планируют установить модуль электрозаправки.

Согласно проектной декларации, в ЖК должны быть коммерческие помещения. Собеседник N отметил, что они не будут выставляться на продажу, т. к. инвестор строительства использует их под открытие собственного ресторана.

В декларации указано, что стоимость строительства составит 934 млн рублей. По словам г-на Хмеля, она, скорее всего, будет выше:

— Пока мы дорабатываем детали, поэтому окончательная стоимость проекта будет понятна позже.

Справка N. ГК «РСК» в Ростове достраивает ЖК «Эталон» бизнес-класса в районе улицы Горсоветской (17,86 тыс. кв. м жилой площади). Входящее в ее состав ООО «СЗ “РСК-Ставрополье”» возводит жилой комплекс в Ставрополе (82 тыс. кв. м продаваемой площади), ООО «СЗ “РСК-КМВ”» строит ЖК в Минводах (более 28 тыс. кв. м продаваемой площади). По данным «СПАРК-Интерфакса», владелец группы — Алексей Пыхтин.

По словам Максима Хмеля, место во многом определило класс нового объекта:

— Это золотой квадрат в центре города, здесь в ближайшие годы уже нельзя будет построить объект такого же масштаба, с учетом текущих ограничений по высотности. Исходя из этого стало понятно, что мы будем строить жилье премиального класса. С точки зрения архитектурных решений, технического оснащения, комфорта мы стремимся к тому, чтобы объект был уникальным и неповторимым.

Собеседник N уточнил, что автор проекта дома — ростовский архитектор Андрей Дойницын.

Квартиры в ЖК «Реноме» еще не выставлены на продажу. По словам собеседника N, уже поступают обращения от потенциальных покупателей. Обсуждается цена квадратного метра от 500 тыс. рублей. В отдельных случаях ценник может доходить до 750 тыс. рублей. Большинство квартир будет около 100 кв. м, т. е. большая часть квартир будут проданы за 50+ млн рублей. Стоимость парковочного места — 10 млн рублей.

Предварительные сроки ввода здания в эксплуатацию — начало осени 2025 года.

Опрошенные N участники рынка рост числа премиальных проектов связывают, в частности, с ограничением этажности и дороговизной земли в центре.

По их информации, 500 тыс. рублей за кв. м — самая высокая цена в Ростове за жилье. До этого по цене лидировали квартиры в проекте ГК «Альянс» — ЖК «Дом-резиденция “Собрание”», где стоимость квадратного метра достигает 350 тыс. рублей.

— Да, цена сначала удивляет, а потом понимаешь, что это не запредельная история, — говорит Максим Хмель. — Если люди ездят на машинах стоимостью по 30-40 млн рублей, и такая не одна в Ростове, потратить 50-100 млн рублей на эксклюзивное жилье, в котором любой твой гость скажет «Вау!», — это нормально. Это жилье будет подтверждать статус человека. В кругу общения создателей этого проекта есть потенциальные покупатели такого жилья, и мы знаем, что оно будет востребовано.

— Если говорить о строящемся жилье в премиальном сегменте, в Ростове такие проекты только появляются. На сегодня продажи открыты только в ЖК «Дом резиденция “Собрание”», стоимость квартир в котором начинается от 16 млн рублей, — отмечает директор агентства недвижимости Immobily Алексей Олейников. — Еще несколько элитных проектов стартуют уже в этом году в привлекательных локациях: на пересечении Соборного и Пушкинской, на улице Донской, рядом с Ворошиловским мостом, с потрясающими видовыми характеристиками, наконец, проект на Соколова. Людей, которые готовы будут приобретать квартиры в домах подобного уровня, у нас немало, для них важен именно статус дома и соседей и понимание, за что они платят. Если застройщик сможет обосновать цену, то распродаст квартиры к сдаче.

Основатель консалтинговой компании «Жилин Эксперт» Александр Жилин занимается продажами премиального ЖК на улице Донской. Проект недавно получил финансирование Сбербанка, пока он не выставлен на продажу.

— Такие проекты есть в Москве, но в Ростове раньше не строили жилых комплексов в премиальном сегменте, — отмечает он. — Не было застройщиков, которые хотели бы в нем работать. Но сегодня в Ростове исчерпан инвестиционный потенциал в массовом строительстве, т. к. государство сокращает субсидирование ипотеки, предложения очень много, цены на первичное жилье высоки, в перспективе его ликвидность будет снижаться. На этом фоне сегмент элитного жилья, наоборот, выглядит привлекательным. Пока что он только создается, и порог входа для инвестора в этот сегмент невысокий. Когда он окрепнет, цены будут расти.

По мнению Александра Жилина, места на рынке хватит всем заявленным проектам, они будут быстро распроданы. С ним соглашается руководитель офиса отдела продаж ГК «Альянс» Татьяна Богуш:

— Нет причин опасаться по поводу спроса, потому что это уникальные проекты. Хочется, чтобы Ростов-на-Дону менялся в лучшую сторону, и застройка элитной недвижимостью украсит наш город. На каждый комплекс найдется свой клиент, количество квартир в таких проектах небольшое, перенасыщения нет. Потенциал рынка элитной недвижимости значительный, сейчас, по оценке «ДОМ.РФ», рынок элитной недвижимости — это меньше 1% от всего строящегося жилья.

Татьяна Богуш отмечает, что девелоперов в этом сегменте немного ввиду дороговизны земли в центре Ростова и ограничения по этажности застройки. По ее словам, сегодня в центре города выгодно строить только элитные дома клубного типа, которые отличаются продуманной архитектурой, технологиями строительства, нестандартными просторными планировками и дизайнерскими лобби.

Александр Жилин добавляет, что перспективы развития премиального сегмента, как и в целом продаж жилья в Ростове, связаны с позиционированием Ростова внутри России как южного города:

— Ростов с точки зрения продаж квартир — город замкнутый на себе. Люди из Сибири, с Урала, из Тюмени покупают квартиры в Краснодаре, а не у нас, потому что не считают, что мы — юг. Хотя для тех, кто находится от моря за 8 тыс. км, лишние 270 км до Черного моря — ерунда. Они бы покупали в Ростове квартиры, если бы понимали, что это юг. Тем более что Ростов привлекательнее, чем Краснодар, с точки зрения транспортной инфраструктуры, архитектуры и истории. Баста поет: «Ростов — здесь начинается юг». Этот лозунг можно взять на вооружение. Но пока, к сожалению, Ростов как южный город власти не продвигают.

Недострой на Соколова больше 10 лет ждал застройщика

Стройка на улице Соколова была начата компанией «Донквартстрой», входившей в строительный концерн «Вант». Планировалось построить 12-этажный жилой дом площадью 8,97 тыс. кв. м с двухэтажными офисными помещениями и небольшой подземной автостоянкой. Было возведено 622,8 кв. м жилья (22% от общей площади объекта). Однако концерн «Вант» обанкротился, у его основателя возникли проблемы с законом, недостроенный объект на Соколова в 2021 году выкупила госкомпания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», которая сейчас называется Фонд развития территорий. Летом прошлого года фонд выставил имущество на торги, начальная цена составляла 18,35 млн рублей. Объект продавали с разрешением на строительство, которое было выдано в 2012 году и было продлено до 2024 года. Обременений в виде обязательств перед дольщиками не было. Торги привлекли 14 интересантов, 9 из них были допущены, победитель предложил 201,2 млн рублей. Т. е. цена на торгах выросла почти в 11 (10,96) раз. Победителем стал «РСК-Дом № 2».

— 10 млн рублей за сотку арендованной земли для этой локации — хорошая цена, с учетом того что в рамках старого разрешения на строительство застройщику позволили переделать проект, — отметил директор агентства недвижимости Immobily Алексей Олейников. — На рынке есть предложения арендованной земли в центре и по более высоким ценам.

Говоря о причинах сноса недостроенного объекта, управляющий партнер АН «Парус» Максим Хмель отметил:

— Перед началом строительных работ было произведено обследование специализированной организацией и установлено, что существующие бетонные конструкции и кирпичная кладка пришли в негодность, так как более чем 15 лет находились под воздействием осадков. Недостроенный объект пришлось частично демонтировать.