В поисках общего

Ликвидны небольшие объекты площадью от 6 до 10 соток, расположенные фасадом на крупные магистрали города. Экспозиция крупных участков может длиться несколько лет. Фото Михаила Мальцева. Самым проблемным сегментом донского рынка недвижимости оказались земельные участки под коммерческую застройку. В большинстве ростовских агентств недвижимости в 2015 году отметили единичные случаи продаж, а в первые три квартала 2016 года сделки вообще не заключались. При этом 2016 год стал для рынка переломным. 30-процентное снижение цен способствовало тому, что потенциальные покупатели стали проявлять интерес к таким объектам.

По данным ростовских риелторов, кризис наиболее ощутимо сказался на самом уязвимом сегменте — участках, предназначенных для использования в коммерческих целях. Как утверждают эксперты, этот рынок просел в первую очередь потому, что предприятия стали открываться (и расширяться) значительно реже, а в инвестиционных целях такие участки практически никогда не приобретаются.

Участками, пригодными для коммерческой застройки, всегда интересуется очень крупный сетевой бизнес, в том числе из других регионов. Но, как правило, такие компании намереваются развивать на новых территориях масштабное производство. Соответственно, они, скорее, нацелены на контакты с областным и местным руководством, в агентства недвижимости обращаются только на самом первом этапе, чтобы ознакомиться с ситуацией. Поэтому рос­товские риелторы чаще общаются с представителями малого и среднего бизнеса, которые в большинстве случаев не покупают землю, а арендуют ее.

Спад спроса, начавшийся в 2014 году, привел к значительному разбросу цен в 2015-м. На аналогичные объекты цены предложения существенно различались (разница могла доходить до нескольких миллионов рублей за сотку).

Как отметил Иван Володин, специалист отдела коммерческой недвижимости АН «Женева», главный дисбаланс этого сегмента — разногласия потенциальных покупателей и продавцов в отношении цены.

— Например, довольно высок интерес к небольшим участкам, которые могут быть использованы под строительство автомоек, — говорит г-н Володин. — Но за них предлагают 1,5–2 млн руб. При этом объект должен находиться в местах с высочайшим автотрафиком — на первых линиях проезжих улиц, желательно на углу. Собственники не видят смысла продавать такие участки дешевле 3–4 млн руб. и не соглашаются на 50-процентный дисконт.

Этим конфликтом интересов, по мнению собеседников N, объясняется довольно продолжительная стагнация рынка. Так, многие опрошенные N риелторы сообщили, что в 2015 году продажи участков для коммерческой застройки были единичными, а за три квартала 2016 года не заключалось ни одной сделки.

С другой стороны, именно 2016 год стал отправной точкой, с которой началось оздоровление рынка.

— Ситуация стабилизируется, — утверждает Ольга Дегтярева, эксперт отдела коммерческой недвижимости компании «Титул». — Сейчас рынок приходит к определенному порядку. С лета 2016 года мы отметили, что потенциальные продавцы согласны платить за экспертную оценку объектов. Прежде чем выставить участок на продажу, они просят его оценить. Сформированное таким образом адекватное предложение быстрее вызывает интерес потенциальных покупателей, т. е. спрос активизируется.

С этим мнением согласился собеседник N — покупатель участка под автозаправку (см. рубрику «Мнение покупателя»). Мнение покупателя

«Цена предложения в большинстве случаев адекватна» АЛЕКСАНДР ЖУРАНЕНКО, индивидуальный предприниматель:

— Почти два месяца я ищу участок под автозаправку. Ранее покупал другие участки для коммерческого использования. Исходя из личного опыта могу сказать, что цены установились. Объясняется это тем, что из-за возросших почти в два раза налогов собственникам стало невыгодно просто владеть участком. И если земля не используется в коммерческих целях, то ее логично продать. Цена предложения в большинстве случаев адекватна. Сложно найти объект, который подойдет мне по параметрам. Так, например, участок под автозаправку должен быть удален от жилья не менее чем на 100 м, причем даже не от самого жилого дома, а от границ его участка. Это требование выполнить непросто: Рос­тов застраивается активно и, что особенно важно, плотно, точечно. В Батайске — та же ситуация. Недавно смотрел участок в одной из батайских промзон, и оказалось, до ближайшего жилого дома — менее 100 м. Еще одна проблема — не на всех продаваемых объектах есть необходимые коммуникации. Мне, например, нужен только газифицированный участок. На некоторых предлагаемых объектах меня не устроили мощности имеющихся коммуникаций. — За 10 месяцев 2016 года число заявок на покупку земельных участков увеличилось на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, — уточняет Игорь Смолев, генеральный директор компании «Лендлорд-Эксперт».

При этом, по словам Ольги Дегтяревой, с 2015 года участки под коммерческую застройку подешевели примерно на 30%.

Собеседники N утверждают, что действующие в настоящее время цены (см. таблицу) установились именно в 2016 году.

— Ликвидны небольшие объекты площадью от 6 до 10 соток, расположенные фасадом на крупные магистрали города, обеспеченные центральными коммуникациями, с ровным рельефом, — поясняет Игорь Смолев. — Важный момент в данном случае — оформленные документы. Такие участки приобретаются для строительства автомоек, автосервисов и торговых помещений площадью около 200 кв. м. При таких параметрах цена сделки составит 1–1,5 млн руб. за сотку в микрорайонах и до 2 млн руб. за сотку в центре. Другой востребованный сегмент — участки для многоэтажной застройки площадью от 30 соток до 2 га. Цена сделки составит 0,7–1 млн руб. за сотку в микрорайонах и 1–1,5 млн руб. за сотку в центре. Если речь идет об участках, которые планируется использовать, например, для развития производства, то цены будут в несколько раз ниже, в зависимости от локации. Так, в промзоне на Вавилова цены предложения будут колебаться от 200 тыс. до 500 тыс. руб. за сотку в зависимости от удаленности от ул. Вавилова; в ЗЖМ — 300–400 тыс. руб. за сотку; в Заречной промзоне — от 200 тыс. руб. за сотку. Площадь таких участков — от 15 соток до нескольких гектаров.

— В любом сегменте ликвидность повышается, если на участке есть строение, — говорит Ольга Дегтярева. — Дело в том, что банки не выдают кредиты на покупку пустых участков. Свободных денег у потенциальных покупателей нет, поэтому, как правило, коммерческая недвижимость (в том числе земельные участки) приобретается с привлечением заемных средств.