Строители и банки сотрудничают по-новому
Строительный рынок начинает готовиться к работе в новых законодательных условиях, которые полностью вступят в силу с 1 июля 2019 года. Однако уже сейчас застройщики многоквартирных домов открыли спецсчета в банках и ощутили замедление всех финансовых процессов. Это вызвано банковским контролем всех операций. Все эксперты единодушны в том, что затраты на строительство увеличатся.
Филиал «Южный» банка «Открытие» открыл первые специальные счета нескольким ростовским застройщикам, получившим разрешения на строительство до 1 июля текущего года. Об этом сообщил управляющий филиалом Игорь Нестеров. Согласно новому законодательству такие спецсчета застройщики должны были открыть на каждый разрешенный к строительству объект до 1 сентября 2018 года. Тариф на сопровождение счета застройщика в этом банке составляет 2700 руб. в месяц.
Справка N. Специальный счет застройщика — это счет юрлица. В связи с изменениями в Федеральном законе «О долевом строительстве» № 214-ФЗ с 1 июля 2018 года банковское сопровождение становится обязательным. Эскроу-счет открывается для участников долевого строительства. Там деньги физлиц хранятся до тех пор, пока застройщик не передаст квартиры дольщикам. Только тогда банк перечислит денежные средства с эскроу-счета застройщику.
— По эскроу-счетам застройщикам надо начинать работать с 01.07.2019, если разрешение на строительство дома получено после 01.07.2018. Те же, кто получил разрешения раньше, будут достраивать дома по старым правилам, — пояснил Игорь Далаксакуашвили, управляющий партнер концерна «Единство».
Дольщики будут перечислять деньги на эскроу-счет как на депозит, а финансирование стройки будет происходить за счет проектного финансирования. По словам Игоря Нестерова, для открытия кредитной линии застройщику надо иметь не менее 15% собственных средств на строительство, а стоимость кредитов будет зависеть от себестоимости банковских ресурсов, маржи, квалификации застройщика и его финансового состояния. В банке «Открытие» сообщили, что будут выдавать кредиты строителям на срок не более 5 лет.
— Ожидаемая средняя процентная ставка составит 7,5-8% годовых. Но дом строится обычно три года. Обслуживание долга увеличит себестоимость строительства на 12-14%, — подсчитал г-н Далаксакуашвили. — Те же, кто работает по старым правилам, платят лишь 1,5% страховых взносов. Впрочем, обсуждается увеличение ставки по страхованию до 6%, что уравняет шансы.
— Стоимость финансирования станет выше, — уверена Валентина Лысова, финансовый директор ООО «ИНПК». — У нас переговоры по финансированию согласно последним изменениям законодательства еще впереди. Большой плюс для «ИНПК» — в новой схеме работы предусмотрено, что та часть заемных средств, которую покрывают средства дольщиков на эскроу-счетах, финансируется по сниженной ставке. С тем уровнем продаж, который демонстрируют проекты «ИНПК Девелопмент», наша эффективная ставка определенно будет низкой. Например, на текущий момент «ТеслаДом» продается 15 месяцев. До сдачи согласно проектной декларации еще 4 месяца, а продано более 90% квартир.
— Банк может потребовать заранее внести аннуитетную сумму процентов за пользование кредитом, с постепенным их списанием по мере выборки кредитной линии, а если процент выплачивается в конце строительства, то ставка будет накопительной и затраты на обслуживание долга все равно возрастут, — сообщил Игорь Далаксакуашивили. — Самое сложное состоит в том, что в законе не прописано обязательство банка выдать кредит. Для каждого застройщика это будет серьезная аналитическая работа с банком, финансовыми моделями, поверьте, с их неоднократной корректировкой, выработкой условий договора и ковенанта (специальные обязательства заемщика. — N).
Эксперт опасается, что в случае нарушения ковенанта банк может потребовать дополнительное обеспечение, повысить процентную ставку либо даже досрочно закрыть кредитную линию и потребовать возврата полученных кредитных средств и накопленной суммы процентов.
Эскроу-счета бесплатны, но они требуют отдельного программного обеспечения, которое сейчас разрабатывают банки. Для контроля строительных процессов банки привлекут специалистов, время на их поиск есть.
— У нас есть 6-7 месяцев, чтобы отработать технологии взаимодействия с застройщиками, — считает Игорь Нестеров.
— Получается, что теперь на строительстве будет зарабатывать банк, — считает заместитель директора по финансам СК «Донстрой» Юрий Кузьменко. — Даже с открытием спецсчетов возникают проблемы со скоростью проводки платежей. Мы выполнили свои обязательства — открыли спецсчета до 1 сентября. У нас 40 платежей в день, банк должен обработать каждый платеж. Оплатив кирпич сегодня, мы не можем получить его завтра. Должны подождать 2-3 дня, пока банк скажет «хочу — разрешу, не хочу — не разрешу».
— Закон заставляет застройщика лучше планировать свою деятельность, а банк — нести затраты на контроль, — считает Игорь Нестеров. — Какими будут экономический эффект и выгода банка, сказать сложно. То, что это не сильно удобно застройщику, затратно для банка и застройщика, поскольку бесплатные деньги стали платными, это однозначно.
Строители также озабочены тем, что новые компании не смогут зайти на рынок, поскольку обязаны обладать трехгодичным опытом работы, застройщиком или группой компаний должно быть введено не менее 10 тыс. кв. м жилья.
Риелторы и строители солидарны в прогнозах роста цен.
— Одна компания должна строить один дом, — пояснил Юрий Кузьменко. — При ограниченном количестве компаний — ограниченное количество жилья.
— Объект, реализуемый в Ростове, строится при поддержке Сбербанка, проектное финансирование у нас уже используется, — рассказала руководитель отдела продаж «Меритон-Регион» Юлия Мозговая. — Предложение будет сокращаться.
Строительные компании сокращают затраты, отказываясь от лишнего документооборота.
— Нас немного напугала СК «10-ГПЗ», не став подписывать договоры с агентствами недвижимости, — сообщила Елена Петухова, председатель Южной палаты недвижимости.
— Мы также будем сокращать список партнеров, поскольку документооборот достаточно большой, — заявила Юлия Мозговая. — Нам неинтересны агентства, дающие 1-2 сделки в месяц.
Риелторы в свою очередь стараются повысить свою привлекательность для застройщиков.
— У нас будет единый бухгалтер для всех 32 агентств, входящих в палату, с нами будет комфортно работать, — сообщила Елена Петухова.
