Сможет ли Рублевка заработать на том, что она не в моде?

В начале марта в простой (как и все здесь) рублевской чайхане, расположенной недалеко от резиденции президента в Барвихе, прошел круглый стол, посвященный рынку элитной загородной недвижимости, с участием представителей крупнейших риэлторских компаний, девелоперов и нескольких десятков журналистов. Венцом программы стала экскурсия по поселку, дома в котором стоят от $ 3 млн до $ 8 млн. Через несколько минут после того, как автобусы, переполненные телевизионными группами и газетчиками со всей страны, повернули в соответствии с указателем на Рублево-Успенское шоссе, их остановили дорожные полицейские. О чем шли переговоры, доподлинно неизвестно, но дальше автобусы сопровождал автомобиль ГИБДД с мигалкой. Позже на круглом столе один из выступающих обронил, что все гаишники на этом непростом шоссе — штатные сотрудники Федеральной службы охраны…

Последние несколько десятилетий здесь жили лидеры государства, министры, другие видные деятели и их приближенные, привлеченные сюда прекрасной природой (кстати, ветры здесь дуют только с Балтики и Валдая). По их распоряжениям строились настоящие дворцы. Например, один из них в монгольском стиле Леонид Брежнев приказал возвести для своего товарища, главного коммуниста Монголии Юмжагийна Цеденбала.

После эпохи генсеков Рублевка вместе со страной пережила в 1990-е тотальный распил, когда бывшие государственные и ведомственные дачи и земли прихватили разные «товарищи». Конец 1990-х — начало 2000-х — золотой век: начало и развитие концептуальных охраняемых поселков, ивент-шоу гонок спортивных «Мазерати», шикарные гольф-клубы, ультрасовременные теннисные школы и строительство Барвихи Luxary Willage… В это время закладываются все новые и новые поселки, раскупаются они на этапе котлована. Но в конце памятного 2008-го эта сверкающая карусель в один момент останавливается. Полное отсутствие спроса приводит к падению цен на недвижимость иногда на 80%, и все равно желающих в этот момент купить здесь дом найти непросто. Девелоперы, не заморозившие свои проекты, выкарабкиваются как могут: продают участки без подряда, кто-то начинает загородное строительство многоэтажек экономсегмента. Ситуация к 2011-му стабилизировалась. Цены подтянулись, но происходящее на рынке выступавшие на круглом столе риэлторы единогласно называют стагнацией. И сегодня недвижимость здесь стоит ниже докризисного уровня на 30–40%. К посткризисным неприятностям добавились разговоры о том, что Рублевка начинает утрачивать звание самого престижного места проживания, что она выходит из моды. Все чаще звучит неприятное для местных девелоперов словосочетание «Новая Рига». На круглом столе Новорижское шоссе, идущее чуть севернее Рублево-Успенского, упоминалось неприлично часто.

— На Рублевке сегодня «старые» деньги тех людей, кто сделал состояния до 2000-го, — считает руководитель отдела загородной недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. — В Новую Ригу текут «новые» деньги молодых бизнесменов, сколотивших состояние уже при Путине.

Фишка Рублевки — близость руководителей государства — стала играть против нее. Задолго до того, как начинает движение из Барвихи кортеж президента, трассу перекрывают. И кто бы вы ни были, куда бы вы ни опаздывали и какие бы деньги ни предлагали гаишнику (то есть фээсошнику), вы не сможете выехать на шоссе. Золотая московская молодежь, не желая простаивать таким образом, стала селиться на соседнем Новорижском шоссе, где не ездят Путин и Медведев. И хотя инфраструктура там победнее и народ попроще, но ветры и здесь дуют с Валдая, а не со стороны покрытой смогом Москвы.

— Да, Новорижское шоссе обошло в прошлом году Рублевку по количеству сделок и заявок новых строек, но по-прежнему значительно уступает по средней цене квадратного метра жилья, — уверяет г-н Соловьев. — На Рублево-Успенском первичка стоит $ 6100, а в Новой Риге — всего $ 4270.

— Когда говорят, что Рублевка — это уже немодное место, я вспоминаю ответ Путина на вопрос о том, что он считает модным. Он сказал, что не знает, да и сам немодный, — говорит руководитель проекта ParkVille Жуковка Ирина Мельникова. — Рублевка — это действительно немодное место. Это эталон элитности и приватного пространства. Наш поселок — основа сегодняшнего предложения нового жилья на Рублевке: из 80 домов 23 предлагаем мы. Цена? От $ 3 млн до $ 8 млн. То, что мы создали, стоит этих денег.

— Это правильная попытка совместить те самые «старые» и «новые» деньги, — считает гендиректор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. — Этот поселок расположен рядом с Ильинским шоссе, по которому, даже если Рублевка стоит, можно быстро выскочить на Новую Ригу.

Здесь уже продано 4 дома, г-же Мельниковой удалось «посадить» у себя школу «Президент» (цена обучения — около 1 млн руб. в год), для которой построили настоящий дворец в общем для поселка староанглийском стиле.

— У меня уже был опыт проектирования поселка на Рублевке, — сказал архитектор поселка Михаил Белов журналистам во время прогулки по ParkVille Жуковке. — Его вмиг раскупили, проект оказался экономически очень успешным, правда, сейчас там пока почти никто не живет.

Дома площадью около 1000 кв. м не сказать чтобы потрясали воображение. Культурные фасады, внутри свободная планировка под чистовую отделку. В Ростове приходилось видеть дома и покруче, но здесь важны место, целостность концепции и инфраструктура. Здание школы действительно из другой жизни. Казалось, вот-вот из-за угла вылетит на метле Гарри Поттер.

— Новых поселков на Рублевке в последнее время почти не закладывалось, предложение качественных объектов вымывается, — рассказал директор департамента загородной недвижимости компании Troika Estate Евгений Дорсман.

— Мы прогнозируем оживление спроса в этом году. Отдельные надежды возлагаются на решение о запрете чиновникам иметь недвижимость за рубежом.

В этот момент все специалисты по элитной недвижимости оживились и согласно закивали. Немодная Руб­левка по-прежнему готова предложить филиал благополучной Европы под Москвой обеспеченным гражданам, среди которых традиционно много тех, кто хочет быть поближе к своему немодному начальнику.

Эдуард Щукин
Жуковка — Ростов