Сделок меньше, цены ниже
Ростовский вторичный рынок квартир стагнирует в течение года.
На вторичном рынке жилой недвижимости Ростова в течение года отмечается снижение цен. После резкого падения, зафиксированного 12 месяцев назад, квадратный метр потерял в стоимости еще около 3,5%, если говорить о цене предложения. Цены сделок, как и год назад, ниже запрашиваемых в среднем на 10–15%. Чтобы привлечь покупателей, риелторы осваивают схемы продаж, ранее использовавшиеся только на первичном рынке.
Некоторые опрошенные N эксперты отметили снижение активности участников рынка.
— В апреле 2015 года я провела три сделки по продаже объектов на вторичном рынке, в апреле 2016 года — одну, — делится опытом Инна Говорун, специалист по жилой недвижимости АН «Женева». — В мае прошлого года в данном сегменте было две продажи, в мае нынешнего — ни одной.
При этом вторичное жилье дешевеет в течение 12 месяцев. Год назад в мае всего за месяц цена предложения 1 кв. м в 1-комнатной квартире (средняя по всем сегментам рынка) резко (на 15%) снизилась и составила 56 тыс. руб., в 2-комнатных квартирах квадратный метр подешевел на 17,5% — до 52 тыс. руб.
С тех пор, по словам гендиректора компании «Лендлорд-Эксперт» Игоря Смолева, цена предложения на ростовском вторичном рынке жилья снизилась еще примерно на 3,5%: в мае 2015 года кв. м стоил в среднем 67053 руб., а в мае 2016-го — 64741 руб.
При этом, как утверждают аналитики, средний по сегменту размер дисконта за последний год не изменился и составляет 10–15%.
Размер скидки зависит от параметров квартиры.
— Если говорить о самых ликвидных объектах, то цена сделки будет ниже заявленной на 10–15%, — утверждает гендиректор АН «Наследие» Александр Чапкий. — В данном случае речь идет об 1–2-комнатных квартирах на средних этажах в домах не старше 1990 года постройки. Район — скорее СЖМ или ЗЖМ, с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Цена предложения в данном случае — около 60 тыс. руб./кв. м (см. инфографику).
Однако цена может быть снижена на 20–30% и даже больше. Особенно ощутимо за прошедший год подешевели квартиры в старых домах, построенных до 1940 года. В качестве примера Александр Чапкий рассказал о продаже 2-комнатной квартиры площадью 69 кв. м в так называемом купеческом фонде. При цене предложения 1,8 млн руб. объект был продан за 1,1 млн руб. Таким образом, дисконт составил более 38%.
Кроме того, по мнению риелторов, можно рассчитывать на существенную скидку при покупке квартир, принадлежащих представителям так называемого среднего класса. Эксперты объясняют это тем, что средний бизнес рос за счет заемных средств и в последние годы столкнулся с проблемами в обслуживании кредитов. Один из выходов в такой ситуации — продажа «лишней» квартиры или приобретение более дешевого жилья. Так на рынке появляются предложения о срочной продаже 3–4-комнатных квартир (как правило, не старше 25 лет) в хорошем состоянии. В среднем цена предложения в таких случаях будет около 55 тыс. руб./кв. м, цена сделки — ниже на 15–25%.
Собеседники N объясняют столь значительный разрыв между заявляемой и конечной ценой разнонаправленными ожиданиями участников сделки.
— В настоящее время на рынке очень много переоцененных объектов, — говорит гендиректор АН «Медведев» Игорь Медведев. — Продавец заинтересован в быстрой реализации квартиры, а на падающем рынке в случае долгой экспозиции ему придется заключить сделку на менее выгодных условиях. Прежде чем выставить объект на продажу, мы знакомим собственника с ситуацией на рынке, приводим примеры аналогичных объектов, сообщаем цены состоявшихся сделок и ориентируемся на них. В этом случае зачастую в снижении цены нет необходимости, а если оно и происходит, то не превышает 7%. Сегодня мы наблюдаем снижение цен сделок на 3% каждый месяц и ожидаем, что этот процесс продлится до конца августа.
Такая ситуация объясняется, во-первых, длительным снижением платежеспособного спроса. Во-вторых, нет значимого сокращения предложения. По некоторым данным, около 10% собственников в последние месяцы сняли объекты с продажи, надеясь дождаться роста цен. Но для создания дефицита на рынке и смены тренда этого недостаточно. В-третьих, покупатели интересуются прежде всего новым жильем, т. к. квартиры в новостройках дешевле. По данным Ростовстата, в I кв. 2016 года в области 1 кв. м жилья на первичном рынке стоил 46,9 тыс. руб., на вторичном — 54 тыс. руб.
Кроме того, банки предлагают более привлекательные условия ипотеки для новостроек.
Еще недавно преимуществом вторичного жилья считалась возможность вселения без необходимости делать ремонт. Однако в условиях снижения спроса застройщики расширяют предложение квартир с ремонтом под чистовую отделку или под ключ. Полностью готовых объектов стало больше как в экономсегменте, так и в бизнес-классе.
— Если квартира в новостройке продается с отделкой под ключ, новому владельцу нет необходимости брать потребительский кредит для проведения ремонта, — отмечет Игорь Смолев. — Вся покупка финансируется за счет ипотеки, при этом процентная ставка по ипотечному кредиту существенно ниже, чем по потребительскому.
С другой стороны, на вторичном рынке внедряются схемы продаж, ранее использовавшиеся только для новостроек.
— В последние месяцы все чаще кредит на вторичное жилье стали предоставлять агентства недвижимости, — сообщает Инна Говорун. — Покупатель сразу вселяется в квартиру, но объект остается в собственности компании до выплаты его полной стоимости. Стороны заключают договор, в котором фиксируются все параметры сделки: размер первого взноса, процент по кредиту, срок погашения (в среднем от 3 до 6 месяцев) и пр.
Как правило, покупатели, участвующие в таких сделках, не смогли получить банковский ипотечный кредит или не хотят обременять себя многолетней долговой нагрузкой.
