Ростовский рынок домовладений падает без кредитной поддержки

Чтобы продать дом, собственники готовы платить комиссию риелторам вместо покупателей. Фото Михаила Мальцева. Опрошенные N ростовские риелторы утверждают, что частный дом — наименее ликвидный объект жилой недвижимости. — До кризиса для покупки дома использовались в основном средства, вырученные от продажи квартиры на вторичном рынке, — говорит Игорь Медведев, гендиректор АН «Медведев». — Сейчас рынок домовладений не развивается, потому что у потенциальных покупателей нет денег.

— На ростовском рынке жилой недвижимости наиболее уязвимый сегмент — частные домовладения, — заявляет Роман Бабенко, гендиректор ООО НПО «ЛЭИ». — В ИЖС распространены грубые нарушения действующих СНиП и СанПиН. Банки не выдают ипотеку на покупку недвижимости с нарушениями нормативов и оформления документации. Многоэтажные жилые дома проходят госэкспертизу, поэтому банки кредитуют и застройщиков, и дольщиков. Это имеет решающее значение, так как почти все квартиры в новостройках приобретаются в ипотеку.

Игорь Медведев отмечает сложности с оценкой частных домов, что также может затруднить реализацию.

— Не бывает абсолютно одинаковых домовладений, хотя бы потому, что дом стоит на уникальном участке земли. Ценность домовладения потенциальные покупатели представляют по-разному, поэтому продажа такого объекта — более сложный, трудоемкий и часто более длительный процесс, чем продажа квартиры. В сегменте частных домов выше риски скрытых дефектов: плохой фундамент, слабое утепление и многое другое. Даже в благополучные времена по продаже домовладений заключалось примерно в 7 раз меньше сделок, чем с другими объектами жилой недвижимости, в кризис — в 10 раз меньше.

— Спрос на домовладения ниже, чем на другие объекты недвижимости, — уточняет специалист по домам и участкам компании «Дон-МТ-недвижимость» Ольга Рябухина. — Даже те покупатели, которые хотели бы жить в собственном доме, в первую очередь рассматривают квартиры на первичном рынке. Объясняется это тем, что большинство сделок заключается с привлечением ипотечных кредитов. Условия кредитования домовладений более жесткие, и такие предложения есть не во всех банках. Ставки на покупку квартиры в новостройках субсидировались государством. После завершения действия программы в 2017 году аналогичные проценты предложили банки, и это также поддерживает спрос на квартиры. Наиболее востребованы новые квартиры стоимостью 1,2–2,5 млн руб. в районах с развитой инфраструктурой. Современные домовладения в этом ценовом диапазоне мало представлены.

С этим согласен гендиректор АН «Наследие» Александр Чапкий:

— В Ростове предложение превышает спрос, но качественных домовладений не так много. В среднем покупатель выбирает из 5–6 вариантов.

Риелторы отметили, что в 2017 году сезонный интерес потенциальных покупателей задержался на два месяца. Как правило, запросы на покупку домов появляются в феврале, в этом году клиенты стали обращаться ближе к апрелю.

Отсутствие активного спроса и конкуренция продавцов способствовали тому, что дома в Ростове подешевели.

— В 2015 году отмечалось 5-про­центное падение цен (данные касаются объектов экономкласса стоимостью около 3 млн руб.), — говорит Игорь Медведев. — В 2016 году цены снизились еще на 17%.

На цены давит и закредитованность застройщиков. Часть домо­владений приобретается для застройки с последующей перепродажей. Предприниматели, которые привлекают заемные средства, заинтересованы в скорейшей реализации объектов. Наличие кредитной нагрузки заставляет их торопиться с продажей, что также влияет на рынок.

По данным мониторинга N, домовладение в черте Ростова стоит в среднем 4,2 млн руб., кв. метр — 44,5 тыс. руб. при среднем размере участка 2,9 сот. (см. таблицу).

Чтобы привлечь покупателей и в разумные сроки продать объект, торга (сейчас он составляет около 7% от цены предложения) недостаточно. Продавцы пересматривают свои ожидания.

— В нашей практике экспозиция редко превышает 90 дней, — заявляет Игорь Медведев. — Продавцы не могут найти покупателей самостоятельно. Поэтому они готовы платить комиссию и работать на условиях риелторов. Факт, что комиссию агенту платить не надо, конечно, заинтересует покупателя. Проблема в том, что покупателей мало и отмены комиссии (а раньше ее платили только покупатели) недостаточно. Мы выплачиваем 2-процентную комиссию агенту или кому угодно, кто найдет покупателя.

Меняется и поведение покупателей. Раньше почти все объекты приобретались в ипотеку, но с 2016 года число таких сделок уменьшается. Ипотека позволяла приобрести комфортный и дорогой дом при сравнительно небольших собственных средствах. Сейчас покупатели скорее заинтересуются компактным и дешевым объектом, лишь бы не связывать себя кредитами.

— К нам обращаются те, кто намерен купить дом в Ростове и рассматривает различные варианты, — говорит специалист по продаже деревянных и щитовых сборных конструкций, попросивший об анонимности. — Потенциальные покупатели хотят приобрести дом как можно дешевле, без кредитов, с использованием материнского капитала. Наши потенциальные клиенты располагали собственными средствами около 600 тыс. руб. Если добавить маткапитал, получается более 1 млн руб. Насколько мне известно, самые бюджетные домовладения (часто расположенные в СТ) стоят от 1,2 млн руб., недостающую сумму можно занять у родственников.

Мнения экспертов о перспективах рынка в 2017 году разошлись. Некоторые продавцы и риелторы рассчитывают на реализацию отложенного спроса, но эту точку зрения разделяют не все.

Игорь Медведев отмечает, что предпосылок для изменения ситуации нет. Высока вероятность того, что цены продолжат снижаться.

Александр Чапкий полагает, что рублевые цены существенно не изменятся. Сохранится и текущий тренд: покупателей будет меньше, чем продавцов.