Разворачивается битва за арендные каникулы
Донской бизнес, вынужденно закрывшийся из-за карантина, несет убытки и пытается добиться арендных послаблений со стороны владельцев торговой и офисной недвижимости.
Добиться арендных каникул или весомой скидки в арендной плате пока удалось немногим, причем только в стрит-ретейле. Владельцы торговых центров не приняли решения, поскольку сами не понимают, как в таких условиях им вести бизнес по сдаче недвижимости. Пока большинство арендаторов попросту не оплатили аренду за апрель. По мнению экспертов в сфере недвижимости, риск потери арендаторов после окончания карантина достаточно большой.
АО «Элис Фэшн Рус» (пошив и продажа одежды), по словам его гендиректора Александра Еремеева, ведет переговоры с владельцами торговых центров и недвижимости в стрит-ретейле по всей стране о переходе на оплату аренды процентов с оборота. Пока все магазины закрыты, это означает нулевую арендную ставку.
— Мы находимся в ожидании ответа, — сообщил Александр Еремеев. — Ставки аренды пока прежние, то есть от 2 до 6 тыс. рублей за квадратный метр в месяц. Обычно это твердая ставка или процент с оборота, но не менее определенного уровня. Соответственно, в хорошие для нас месяцы центр зарабатывает еще больше. Я думаю, что пока торговые центры не получат поддержки от властей, ставки останутся прежними. Только за апрель убыток от наших магазинов в Ростовской области составит 29 млн рублей, а если говорить о компании в целом, то около 380 млн рублей. Это без истерик и преувеличений. Под убытками я понимаю все запланированные продажи, так как наша рентабельность составляет всего 5%, а непроданный товар «протухнет».
Всего компания насчитывает 230 розничных и франчайзинговых магазинов в России и СНГ. В Ростове она представлена в 4 ТЦ («Горизонт», «МЕГА», «МЕГАМАГ», «Золотой Вавилон») и в стрит-ретейле.
Прогнозы на переход бизнеса в онлайн также не совсем сбываются.
— Наш интернет-магазин работает, но показывает в марте и апреле гораздо худшие результаты, чем до этого, — рассказал Александр Еремеев. — Запугали наших покупателей и денег лишили.
В состоянии неопределенности находится и отрасль общепита. По данным ресторатора Максима Когана («Бразилия», «Понтон», Coffeshop Company и др., расположенные в аэропорту, стрит-ретейле и ТЦ), всего 1% рестораторов в Ростове имеют собственные помещения.
— Мы отправили письма всем нашим арендодателям, но никаких конкретных ответов пока что не получили, — говорит Максим Коган. — 30 марта я договорился о скидке 50% на апрель, потом новое обращение президента. Я возвращаюсь к этому разговору, а мне отвечают: «Мы же и так уже скидку дали». Наш бизнес не приносит такого дохода, чтобы я мог за пустое нерабочее помещение платить 50% аренды. В торговом центре нам на письмо отвечают, что он продолжает функционировать, работают продуктовый гипермаркет и аптека, а то, что мы закрылись, — это наше самостоятельное решение. В письме к губернатору Василию Голубеву мы просили признать сложившуюся ситуацию с распространением коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы. Такой пункт прописан в договорах аренды, и это позволило бы нам в правовом поле вести диалог с арендодателями. Но пока что ответа не получили.
Премьер-министр Михаил Мишустин в постановлении от 3 апреля, которое носит рекомендательный характер, утвердил условия предоставления отсрочки арендных платежей за недвижимость для компаний, пострадавших из-за ситуации с коронавирусом. Взамен местные власти должны предоставить владельцам недвижимости, давшим арендаторам отсрочку, льготы по налогам на имущество и землю. Арендаторов планируется полностью освободить от арендной платы на время действия режимов повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. После окончания их действия они смогут платить 50% аренды до 1 октября. Задолженность по арендной плате арендаторы смогут выплачивать в течение двух лет ежемесячно в равном объеме.
По мнению Максима Когана, отсрочка по оплате аренды или скидка 50% не помогут рестораторам. Нужны арендные каникулы на время простоя и скидка 50% на первые три месяца работы.
— Отсрочка платежей — это отложенное банкротство, — говорит он. — Предприятие, которое копило арендные обязательства несколько месяцев, просто не в состоянии выплатить их за два года. Я понимаю, что еще ближайшие года три не смогу платить ту аренду, которую платил до начала ситуации с распространением коронавирусной инфекции. Потребительская активность очень сильно снизится, и сразу никто не будет ходить в рестораны, как мы раньше торговали, не будем еще очень долгое время.
— Еще до распоряжения губернатора отменялись мероприятия массового характера, спад клиентского потока пошел в сфере услуг, — рассказал N управляющий партнер АН «Парус» Максим Хмель. — Еще тогда начались обращения к арендодателям, но ответ был: «Давайте посмотрим на развитие ситуации». Сейчас убытки коснулись почти всех — переговоры стали более жесткими. Но ситуация уникальная, мы находимся на цивилизационном сломе, т. к. природные факторы меняют целые отрасли экономики и ускоряют переход на новый технологический уклад. Об уступках удалось договориться единицам. Основная масса собственников откладывает решение на период выхода из каникул. Арендаторы тоже ничего не платят, за исключением коммунальных платежей и охраны.
Представители торговых центров подтвердили N, что еще не приняли решения об изменении условий работы с арендаторами.
— Пока в текущем моменте мы собираем информацию, так как практически через день возникают новые ограничения и постановления, затрагивающие отрасль, — говорит управляющий ТРК «МЕГАМАГ» Евгений Наумов. — Значительно осложняет ситуацию неопределенность окончания ограничений работы розничной торговли.
Совладелец ТЦ «Вавилон» Тигран Казарян сообщил N, что все арендаторы центра, даже продуктовые операторы, просят о снижении арендной платы.
— За март поступление арендной платы снизилось, а за апрель (оплата до 5 апреля) денег практически нет, — рассказал Тигран Казарян. — Мы обратились в банки об отсрочке выплаты по кредитам, но нам сообщили, что владельцы недвижимости не относятся к пострадавшим отраслям.
Отдельным арендаторам недвижимости в стрит-ретейле все-таки удалось заключить договоренности с арендодателями. Например, ресторан «Матадор», расположенный в центре Ростова, по словам его управляющего Аскера Сиюхова, получил арендные каникулы на два месяца, а дальнейшие условия будут зависеть от ситуации.
— Некоторые собственники дали арендаторам каникулы на период самоизоляции, — говорит консультант по аренде коммерческой недвижимости компании «Капитал» Константин Поцелуев. — Риск потери арендаторов в долгосрочной перспективе достаточно большой. Средний срок экспозиции даже самого ликвидного помещения площадью 50-100 кв. метров в Ленинском и Кировском районах составляет от недели до 60 дней, плюс еще время на заключение договора. Проще пойти на уступки и сделать каникулы.
Однако охотнее владельцы недвижимости рассматривают вариант снижения ставки аренды.
— В эти трудные времена не каждый может сохранить за собой рабочее место, — говорит совладелец «Кулинарной мастерской» (расположена в центре Ростова, в стрит-ретейле) Денис Клинковский. — Но нашей организации удалось остаться на плаву благодаря поддержке арендодателей, тому, что они снизили арендную плату. В данный момент мы работаем на вынос и доставку, что позволяет сохранить гостей и привыкнуть к сложившейся ситуации. Пока никакой ясности нет в плане продления срока самоизоляции. Кто может, тот приспосабливается и привыкает к новым условиям рынка.
В то же время некоторые арендаторы павильонов в центре Ростова, по данным участников рынка, уже закрылись полностью.
Представители сферы фитнеса удручены сложившейся ситуацией даже в условиях удачного диалога с владельцами недвижимости.
— Со всеми арендодателями мы договорились об арендных каникулах, конкретные условия — это конфиденциальная информация, — сообщил управляющий партнер ГК «Фитнес-индустрия» Игорь Иткин. — Мой бизнес страдает. Малому и среднему бизнесу в сфере услуг необходимы субсидии от государства. Нулевая ставка аренды на какой-то период не спасет бизнес. Возможно, за счет резервов некоторые компании откроются после карантина, но часть будет потеряна, а это рабочие места, налоги и внутреннее потребление в стране. Все-таки персоналу надо платить часть зарплаты. Мы недополучаем 100% поступлений в кассу, а расходы до нуля не снизились. Для поддержки наших клиентов, а также чтобы они нас не забывали, в качестве бонуса мы организовали бесплатные онлайн-тренировки, кроме того, мы им продлеваем карты на этот период. Создание интернет-платформы и видеозапись для нас — это дополнительные расходы.
Несмотря на то что многие бизнесы поставлены под угрозу из-за простоя, Максим Хмель считает, что арендодатели находятся в наименее выигрышной ситуации.
— Когда все выйдут из карантина, какие-то бизнесы закроются, другие перестроятся в сторону дистанционной работы, то есть начнут освобождаться помещения, — рассуждает эксперт. — На топовые места ринутся дискаунтеры, которые даже сейчас интересуются помещениями. Но 20-30% торговых площадей может оказаться пустыми, что приведет к значительному снижению стоимости аренды уже летом.
