Примерно половина всех самостроев в Ростове будет узаконена
Возможность легализации многоквартирных домов, построенных под видом индивидуальных, не приведет к новой волне незаконного строительства, считают эксперты. Кроме того, сделать это имущество легальным удастся только каждому второму. Наименьшие шансы у тех, чьи дома построены в садовых товариществах.
По словам адвоката РОКА «Триумф» Нины Колотовой, заселенными самостроями занимаются рабочие группы, которые должны внести предложения и достигнуть консенсуса на федеральном уровне по разработке амнистии для сохранения построенных самостроев и их легализации в правовом поле.
Недавние изменения в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Ростова позволяют при наличии вступившего в силу до 31 декабря 2021 года судебного решения об отказе в сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольно возведенного многоквартирного дома (МКД) устанавливать вид разрешенного использования участка в соответствии с назначением объекта. Собственники квартир могут легализовать свои дома-самострои при наличии положительного заключения экспертизы.
Как писал ранее N, в реестре объектов самовольного строительства на территории Ростова числится почти 170 домов. Около половины из них экспертами и судами признаны безопасными для жизни и здоровья граждан.
По словам строителя малоэтажных домов Евгения Подрезова, по результатам исследования строительные эксперты отвечают на два главных вопроса: угрожает ли здание чьим-либо жизни и здоровью, нарушены ли существованием здания чьи-то охраняемые законом интересы. В частности, если из-за нового дома снижается качество коммунальных услуг, это также говорит о том, что нарушены права соседей.
— Когда строят внутри садового товарищества хамским способом, подключаясь к садовым коммуникациям, это действительно неправильно, — считает г-н Подрезов. — Однако это редкий случай. В основном застройщики обращаются к поставщикам ресурсов. В моих объектах таких проблем нет, с меня драли три шкуры за перекладку сетей.
По мнению руководителя ГК «Жилстрой» Андрея Смехунова, многоквартирные дома, построенные под видом индивидуальных, занимают особую нишу рынка.
— В таком доме могут быть более тонкие стены, нарушены нормы теплосбережения, благоустройства и другие, дом будет менее комфортным для жизни и, в отдельных случаях, небезопасным. Некоторые застройщики экономят на коммуникациях, подключаясь под видом частного дома, — считает Андрей Смехунов.
Будет ли проблема с сетями освещена в экспертизе, зависит от того, будет ли задан эксперту соответствующий вопрос.
— Вопросы задает тот, кто заказывает экспертизу, — пояснил Евгений Подрезов. — У меня по коммуникациям вопросов не было. Я сам заказывал экспертизу для суда. Всего я построил 6 домов, по 2 домам прошли суды, они исключены из списка самостроев. 4 дома — с решениями о сносе. Я убежден, что эти дома никому не мешают, они строились в соответствии с действовавшим на тот момент законом. До 2018 года, когда были внесены изменения в Градостроительный кодекс, закон о разрешениях на строительство позволял строить таким способом. Администрация такую ситуацию считала несовершенством законодательства и исправляла его своими административными методами. Сначала в ход пошли штрафы, потом иски о запрете строительства, потом о сносе... Сейчас вовсю гудят уголовные дела. Администрации районов отбирают земельные участки под этими домами, продолжаются суды.
— Именно с самостроями, по которым приняты решения судов о сносе, но снос не произведен на стадии исполнительного производства, плотно работают рабочие группы, — пояснила Нина Колотова. — В соответствии с действующим законодательством ничего не мешает подписать на стадии исполнительного производства мировые соглашения и легализовать дома, которые будут соответствовать требованиям безопасности проживания и эксплуатации, так как само по себе отсутствие разрешения на строительство не является основанием для сноса самостроя. Данная позиция подтверждается и Постановлением Пленума ВС и ВАС РФ № 10/22.
По словам эксперта, проблематично легализовать МКД в садоводческих и дачных товариществах, так как изначально нормативы для МКД не могут быть реализованы в черте СНТ или ДНТ. Участки от 3 до 6 соток отводятся для размещения жилых строений без права проживания или с правом проживания, а в основном для выращивания полезных культур для семьи.
— Эта зона жилой застройки не позволяет делить земельные участки на 2 или 3 сотки, — утверждает Нина Колотова. — Там нет широких улиц для проезда как машин скорой помощи, так и пожарных, отсутствуют элементарные условия для проведения инженерных коммуникаций, нет зоны детской площадки, зоны мусоропровода и т. д.
Судебные споры с соседями по легализации самостроев случаются часто, но устранить нарушение прав смежных землепользователей — это одно, а снести дом — совершенно другое дело.
— Такие самострои подвисают в воздухе, — отмечает Нина Колотова. — Покупатели квартир в самостроях подают иски о признании права собственности на МКД, а администрация — иск о сносе. Суды, как правило, не удовлетворяют ни то, ни другое, и опять коллизия в законодательстве — нет четких критериев для оснований признания права собственности на МКД или его сноса.
Существуют и судебные тяжбы по искам администрации города о сносе МКД, которые прошли поквартирную регистрацию в Росреестре. Это нонсенс, поскольку при регистрации права собственности проводится правовая экспертиза.
По оценкам Нины Колотовой, около половины всех самостроев в Ростове будут узаконены, если люди будут активно отстаивать свою позицию по легализации этих объектов.
По мнению экспертов, это не спровоцирует дальнейшего самовольного строительства.
— Изменения в ПЗЗ не приведут к ажиотажу в этом сегменте, поскольку многие покупатели намучились с такими квартирами, — убежден Андрей Смехунов. — Надеюсь, что на этом волна таких самостроев закончится.
— В Ростове ужесточены многие нормы, например запрещено строительство многоквартирных домов и таун-хаусов в садовых товариществах, нельзя делить участок и строить несколько домов, — пояснила эксперт.
— Я уже так строить не буду, поскольку законодательство изменилось и сейчас так строить нельзя, — сделал вывод Евгений Подрезов.
