«Предпочитаю закладывать 20–25% стоимости проекта на непредвиденные расходы»
Девелопер ADM Group, входящий в ГК «ААА», завершает реконструкцию дилерского центра «Ауди» в Ростове, центр этой же марки строит в Краснодаре. По словам гендиректора компании Георгия Бердичевского, непредвиденные расходы и сложности в строительстве возникают постоянно. Даже после проектирования на них закладывают 10–15% стоимости строительства.
N: — Как выбираете проектировщиков, подрядчиков?
Г.Б.: — ADM Group выступает заказчиком, проектировщиком, а генподрядчиком ростовских проектов — строительная компания, входящая в группу компаний «ААА». В Краснодаре строим второй дилерский центр «Ауди» со сторонней компанией. Требования к строительству таких зданий специфичны. Дилерский центр — это одновременно промышленное и торговое здание, поэтому приходится совмещать требования строительных норм, применяемых как к промышленным, так и к торговым зданиям, не говоря о технологиях оформления, требуемых импортером. Мы определяем место, внешний вид объекта. Затем работаем с архитектурным бюро, уполномоченным импортером на согласование эскизного проекта и внутренней идентификации (плитка, фирменные цвета и мебель, расположение автомобилей, цвет). Если раньше это было требованием только для премиум-марок, то сейчас существуют достаточно жесткие требования и у игроков массового сегмента. Например, нам не удалось убедить одного из импортеров, что в Ростове не следует класть на пол черную плитку. В итоге теперь за ней следят 10 уборщиц. Реконструкцию центра «Ауди» в Ростове выполняем самостоятельно. Площадь обновленного центра будет около 5,1 тыс. кв. м вместо 2 тыс. Кроме того, поменяем внутреннюю отделку шоу-рума по новым требованиям марки.
N: — Возникают ли проблемы с согласованием документов?
Г.Б.: — У нас достаточно большой опыт согласования исходно-разрешительной документации и штат опытных специалистов, поэтому согласование проходит довольно технологично. К сожалению, в РФ существует не до конца логичная структура норм и законов. Например, для получения градплана, который описывает возможные варианты использования участка, существующие ограничения и предваряет разрешение на строительство, надо предоставить технические условия поставщиков ресурсов, которые выдаются под конкретное здание, а на этом этапе застройщик зачастую еще не определился, что он будет строить.
N: — Какие сложности возникают на этапе строительства?
Г.Б.: — Сложности возникают всегда и везде. Например, при строительстве одного из объектов сваи при забивании в грунт стали вести себя не так, как должны были по проекту. Соответственно, зимой в пятнадцатиградусный мороз пришлось проводить испытание свай с замачиванием грунта. Привозили несколько тонн горячей воды.
Мы строим в том числе и на территории, на которой раньше располагался завод «Эмпилс», там много наслоений. Периодически находятся какие-то фундаменты, подвалы, действующие коммуникации, которых нет ни на одном топографическом плане. В центре Ростова таких проблем очень много. Когда мы строили ресторан «Белуччи» (в качестве девелопера проекта и технического заказчика) рядом с кинотеатром «Ростов», нашли кабель под напряжением, о котором никто не знал.
N: — Эти неожиданности как-то влияют на стоимость строительства?
Г.Б.: — Конечно. Когда мы считаем стоимость проекта на эскизной стадии, я предпочитаю на первом этапе закладывать около 20–25% стоимости на непредвиденные расходы, когда проект есть — 10–15%. Сложнее работать с реконструкцией, потому что неожиданности могут быть на любом шагу. Для частного объекта не требуется подсчитывать сметную стоимость строительства, основанную на устаревших нормах.
N: — Вы все делаете собственными силами. На сколько это сокращает себестоимость строительства?
Г.Б.: — Работа правильно управляемой и мотивированной проектной организации в связке с профессиональной службой заказчика может снизить затраты примерно на 15–20%. Большинство проектных организаций, которые могут взяться за крупный объект, имеют советские корни, что зачастую влияет на применение нелучших вариантов как в технологии, так и в конструктивных решениях. Даже простое здание можно построить 3–5 абсолютно разными способами и найти оптимальное решение, предложив его инвестору, — это задача № 1 проектировщика и технического заказчика.
N: — Как работаете с генподрядчиком в Краснодаре?
Г.Б.: — С генподрядчиком все время идет процесс переговоров по реализации каких-либо решений проектировщика, что позволяет оптимизировать их дополнительно уже на этапе строительства. Бывают разные виды работы с подрядчиками. Мы в основном проводим поэтапные тендеры и каждый раз оцениваем стоимость работ. Это приводит к тому, что внедряются эффективные варианты. Например, по металлическим конструкциям мы добились экономии в размере 15–20% за счет того, что генподрядчик взял в субподрядчики компанию, предложенную нами.
N: — Какую долю в себестоимости строительства занимает выполнение техусловий на подключение к сетям?
Г.Б.: — Реконструкция центра «Ауди» происходит на готовой технологической площадке: у нас здесь своя подстанция, котельная, проведен водовод. Поэтому вместе с внутриплощадочными сетями подключение составляет менее 10% стоимости строительства. Максимум может составлять и 20%, и 30%, если строить в чистом поле или, что еще хуже, в центре, поскольку там надо переносить или перекладывать коммуникации. У некоторых поставщиков ресурсов нет единых тарифов, прозрачной процедуры подключения — это минус. Если расходы прогнозируются крайне размыто, инвестор не может принять решение до этапа проектирования, стоит ему вступать в проект или нет.
