Поселки без домов идут в тираж

Московский предприниматель Дмитрий Бедин приобрел 12 га земли в Мясниковском районе, в 8 км от Ростова, на берегу озера, и реализует проект поселка «Озерный». Сейчас к этой территории подводятся коммуникации. Участки в поселке продаются без под­ряда, под индивидуальную застройку. Земля разделена на 160 участков по 6 соток, их цена на рынке — 110 тыс. руб. за сотку. В эту сумму уже включена стоимость централизованных коммуникаций (газ, свет, вода).

— На сегодняшний день мы продали более 30 участков, — говорит руководитель проекта Данил Кузнецов. — Электричество и вода на участках уже разведены, газ, по нашим расчетам, подведем к первому июля. Половина тех, кто уже купил участки, хотят начать строиться весной. Я думаю, что к концу года там могут появиться первые постоянные жители. Из объектов социальной инфраструктуры в поселке запланированы магазин с аптечным пунктом и детская площадка. Объем инвестиций в проект не раскрывается.

По мнению директора АН «Парус» Максима Хмеля, земля в Мясниковском районе, пригодная для индивидуального жилищного строи­тельства, могла быть приобретена инвестором по цене 1–2 млн руб. за га. Стоимость подведения коммуникаций к «Озерному» эксперты, к которым обратился N, затруднились оценить. Ранее N писал о том, что в подведение коммуникаций к загородному микрорайону «Поляна» (2 га), где собираются строить трехэтажные многоквартирные дома, застройщик планирует вложить 100 млн руб. (см. N, № 960).

Дмитрий Бедин уже реализовывал в Рос­товской области подобный проект — поселок «Зеленый» в Мясниковском районе, его реализация была начата в 2008 году. Схема была та же, что и сейчас: Дмитрий Бедин приобрел 4 га земли в районе с. Красный Крым и на собственные средства начал проводить туда коммуникации. Сначала к продаже предлагалось 48 участков. Однако позже стало ясно, что делать такие масштабные работы для полусотни участков невыгодно, рассказывает Данил Кузнецов. Поэтому были выкуплены еще 8 га, количество участков в проекте было увеличено до 150. По данным г-на Кузнецова, последний участок в «Зеленом» был продан в апреле 2011 года.

На сегодняшний день «Зеленый» подключен ко всем коммуникациям. По наблюдениям корреспондента N, в поселке строится несколько десятков домов, многие из них находятся на завершающем этапе строительства.

Рентабельность «Зеленого» составила 50%, такая же планируется и в «Озерном».

По словам Данила Кузнецова, успешная реализация «Зеленого» связана в первую очередь с тем, что застройщик выполнил обязательства по проведению коммуникаций, и все они — городские.

— Изначально мы планировали, что для организации водоснабжения в «Зеленом» пробурим скважину, — рассказывает Данил Кузнецов. — Когда говорили об этом покупателям, они разворачивались и уходили. Поэтому мы решили провести в «Зеленый» обычную питьевую воду и подключились к водозаборной станции, которая от Ростова питает Ленинаван, Ленинакан и Красный Крым. И в «Озерный», несмотря на то что это место удалено от трассы, была возможность провести обычную питьевую воду, что мы и сделали.

По мнению Данила Кузнецова, на успех «Зеленого» повлияло и то, что поселок строится с использованием схемы гринфилда (на базе участков с развитой инфраструктурой).

— Аналитика по продажам в поселках Мос­ковского региона за прошлый год — а там их насчитывается около 700, и это огромный рынок — свидетельствует, что продажи просели именно в тех из них, где застройщики продавали готовые дома, — объясняет Данил Кузнецов.— Спрос смещается в сторону участков с коммуникациями.

Гендиректор строительной компании «Аркада» Дмитрий Язев (реализует проект «Голландская деревня») утверждает, что ростовские проекты поселков, в которых продаются готовые дома, находятся на грани рентабельности. В настоящее время практически все застройщики стали продавать и земельные участки. Так поступили в «Изумрудной роще», «Беловодье», Family Park и других поселках.

— Мы работаем практически в ноль, — заявляет Дмитрий Язев. — Однако для меня закончить строительство «Голландской деревни» — дело принципа. Мы точечно добавляем дома и занимаемся благоустройством территории. Проект продажи участков с нормальными коммуникациями, дорогами и подъездами сейчас может быть экономически успешен. Такие проекты имеют быструю оборачиваемость и неплохую рентабельность. Но с учетом того, что все застройщики постепенно переориентируются на продажи участков, на этом рынке скоро может возникнуть жес­точайшая конкуренция.

Спрос на участки эксперт объясняет сложившейся экономической ситуацией: многие люди ограничены в средствах. Купив участок, покупатель может построить дом сам по устраивающей его цене и в удобные ему сроки.

Минусом поселков, в которых продаются участки с коммуникациями, может быть отсутствие единой архитектурной концепции, отмечает руководитель АДДК Константин Швалев (реализует коттеджные поселки «Старочеркасская Ривьера» и «Щепкино»).

— Продажа участков без подряда нарушает среду поселка, так как нет единого архитектурного стиля. Кроме того, не все собственники построят свои дома вовремя, полное заселение поселка сложно спрогнозировать, а это все создает трудности управляющей компании и жителям поселка, — считает Константин Швалев. — В наших поселках при продаже участков без подряда собственники согласуют проекты своих домов с отделом архитектуры и проектирования и строят дома в оговоренные сроки, чтобы после завершения строительства мы могли выполнить завершающий этап асфальтирования и благоустройства улиц.