Платежеспособный спрос на квартиры снижается

Инфографика 1. динамика изменения средней цены предложения на вторичном рынке жилья*

* По данным компании «Лендлорд-Эксперт».Инфографика 2. структура сделок на вторичном рынке в зависимости от цены квартиры в I полугодии 2012 г.*

* По данным компании «Лендлорд-Эксперт».

По данным компании «Лендлорд-Эксперт», за период с декабря 2011 года по июль 2012-го цена предложения увеличилась на 6,8% и составила 57,7 тыс. руб. за кв. м (см. инфографику 1).

Данная информация в принципе подтверждается и в отчетах других аналитических компаний. Однако ГК WEAKON PROPERTY GROUP и КУН «Титул» приводят более высокие данные по ценам предложения: 62 тыс. руб. и 59,4 тыс. руб.

В то же время в «Титуле» оценивают ситуацию на рынке вторичного жилья в первом полугодии этого года как стагнирующую, существенный прирост цен, по данным компании, происходил только в январе (3,68%) и апреле (1,1%). 2012 год, по оценке компании, отличается повышенной волатильностью, некоторый прирост цен или их снижение, скорее всего, будет сменяться обратным движением почти с той же амплитудой, сказано в отчете.

Инфографика 3. Средняя цена предложения 1 кв. м на вторичном рынке жилья в зависимости от района города на конец июня 2012 года*

* По данным компании «Титул».

Цены сделок в этом полугодии оказались немного ниже цен предложения. Скидка на торг в первом полугодии составила 2,3% для однокомнатных квартир, 2% для двухкомнатных и 3,1% для трехкомнатных, сообщает «Лендлорд-Эксперт». Опережающими темпами за первое полугодие росли цены на квартиры в хрущевском фонде (на 7,5%) и гостинки (на 8,3%), что говорит о снижении платежеспособного спроса. Самые низкие темпы роста цен отмечены на «сталинки» и многокомнатные квартиры — и те и другие подорожали за полугодие на 4,4%.

В компании «Титул» отмечают, что быстрее всего в прошедшем полугодии дорожали коммуналки, гостинки, однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Например, в конце II квартала этого года цена предложения квадратного метра коммуналок обогнала цену предложения квадратного метра трехкомнатных квартир.

«Устойчивый рост цен предложения комнат в коммунальных квартирах объясняется ростом спроса с низкой платежеспособностью, — говорится в отчете компании «Титул». — У потенциальных покупателей не хватает средств на приобретение изолированного жилья, взять ипотеку нет возможности (или нет желания ввязываться в долгосрочные долговые обязательства), а требуется приобрести какое-то жилье либо сохранить имеющиеся средства».

В этом году, как и в прошлом, чаще всего приобретались квартиры небольшой площади из-за их относительно низкой конечной стоимости в сравнении с другими квартирами.

— Основной спрос пришелся на квартиры стоимостью от 2 до 3 млн руб., объем сделок по ним составил 34% от общего объема, — говорит заместитель гендиректора компании «Лендлорд-Эксперт» Арам Сафарян. — Большинство сделок проходило по однокомнатным и двухкомнатным квартирам — 41% и 26% соответственно.

В то же время почти половина сделок была совершена по ценам до 2 млн руб. (см. инфографику 2). В этом сегменте представлены комнаты в коммунальных квартирах (до 1,2 млн руб.), гостинки (900 тыс. — 1,9 млн руб.), однокомнатные и двухкомнатные квартиры небольшой площади, в основном в домах старой постройки (1,5–2 млн руб.). В диапазоне от 2 до 3 млн руб. продаются одно-, двух-, трехкомнатные квартиры площадью от 30 до 60 кв. м в относительно недавно построенных домах с хорошим местоположением. По цене свыше 3 млн руб. предлагаются четырехкомнатные и пятикомнатные квартиры.

По данным экспертов, объем сделок в первом полугодии 2012 года снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

— Объем спроса (количество заявок, поступивших в агентство. — N) увеличился на 14%, а объем сделок упал на 6%, что говорит о снижении коэффициента доступности жилья, — говорит Арам Сафарян. — За год рост цен составил 9%. Кроме того, в последнее время прослеживается тенденция повышения процентных ставок по ипотечным кредитам. В то же время объем сделок с привлечением ипотечных кредитов за полугодие увеличился на 18% и составляет 22,6% от общего объема. «Бюджет среднестатистического ростовчанина на покупку квартиры относительно небольшой и составляет 2–2,5 млн руб., — говорится в отчете ГК WEAKON PROPERTY GROUP. — По информации представителей агентств недвижимости, спрос на квартиры стоимостью до 2,5 млн руб. значительно превышает предложение».

ГК WEAKON PROPERTY GROUP характеризует спрос на вторичном рынке жилой недвижимости Ростова по итогам первого полугодия как высокий. Спрос стимулируется выгодными ипотечными программами, а также ожиданием дальнейшего роста цен на жилье и продолжает расти, считают аналитики. В настоящее время квартиры активно приобретаются не только для проживания, но и с целью инвестирования свободных денежных средств, добавляется в отчете.

— В связи с нестабильной ситуацией на финансовых рынках и влиянием долгового кризиса в Европе существует риск роста ипотечных ставок, и дальнейшее поведение цен будет зависеть в большей степени от развития ситуации на финансовых рынках, — прогнозирует Арам Сафарян. — Но в целом можно с уверенностью говорить о том, что даже при неблагоприятном сценарии развития в силу высокой инертности рынка недвижимости до конца 2012 года падения ожидать не стоит и мы ждем либо стабилизацию цен на рынке, либо умеренный рост около 0,5% в мес.

В ГК WEAKON PROPERTY GROUP отмечают, что продолжается переориентация спроса на жилье экономкласса. Однако платежеспособный спрос на подобные объекты превышает предложение. Поэтому происходит переориентация спроса и на квартиры в городах-спутниках (Батайск, Аксай и т. д.), где стоимость квартиры ниже, а время, за которое можно добраться до центра, сопоставимо с тем, за которое горожане добираются из некоторых районов Ростова.

— Серьезное колебание цен на недвижимость в III квартале 2012 года маловероятно, ориентировочно оно может составить 1,5–3%, — заключают в ГК WEAKON PROPERTY GROUP.