Новые квартиры продаются хуже
Эксперты отмечают разнонаправленную динамику цен на квартиры в многоэтажных ростовских новостройках. За последние 5 месяцев квартиры то дешевели, то дорожали на 2–5%. Однако число непроданных объектов увеличивается, несмотря на то что в этом году выдано мало разрешений на строительство. От позиции местных властей зависит, станет ли нормой соблюдение правил застройки. Пока же это не влияет на рынок.
Цена кв. метра в различных сегментах рынка ростовских новостроек, тыс. руб. Опрошенные N аналитики по-разному ответили на вопрос, как за 5 месяцев изменились цены предложения на квартиры в ростовских многоэтажных новостройках. В «Строительном тресте КСМ-14» утверждают, что их цены остались прежними (47–55 тыс. руб. за кв. м). Цены на ростовские объекты СИК «Девелопмент-Юг» (в среднем 45 тыс. руб.) зависят только от уровня готовности здания.
— Цены корректировались летом в связи с сезонным снижением спроса, — сообщил Эмиль Говасари, директор по продажам компании «Феникс-Инвест». — В мае кв. м стоил от 36 тыс. руб., с июня — от 34 тыс. руб.
Игорь Медведев, гендиректор АН «Медведев», утверждает, что в августе в сравнении с апрелем застройщики снизили цены в среднем на 1 тыс. руб. за кв. м.
— С апреля по сентябрь существенной динамики не наблюдалось, — говорит Елена Руппс, гендиректор Digital-агентства «AR24 Маркетинг», — рост и снижение цен, как правило, не превышали 2%.
Евгений Сосницкий, гендиректор АН «ТИТУЛ», проанализировав цены 10 основных партнеров компании, отметил, что в сегментах «эконом» и «комфорт» кв. м подорожал в среднем на 3–5%.
Результаты выборочного мониторинга N демонстрируют разнонаправленную динамику цен. В апреле N опубликовал аналогичный обзор. Сравнение нынешних цен с апрельски-ми показало, что кв. м в 1-комнатной квартире подешевел в среднем на 2% (см. таблицу на с. 11). А в квартирах большей площади кв. м, наоборот, подорожал: в 2-комнатных — менее чем на 1%, в 3-комнатных — на 2,4%. Подорожание кв. м в многокомнатных квартирах сопровож-далось снижением цен на эти объекты: кв. м дороже, чем 5 месяцев назад, а квартира целиком дешевле. Это объясняется сокращением площадей 2- и 3-комнатных квартир.
По данным Ростовстата, в Ростове с января по июль 2017 года сдано 303 тыс. кв. м жилья в многоквартирных домах, а за аналогичный период 2016 года — 326 тыс. кв. м, то есть снижение составило 7%. Но сложности со сбытом сохраняются.
— В сегментах «эконом» и «комфорт» затоваривание — 5–7%, — говорит Евгений Сосницкий, — а в бизнес-сегменте — 15–20% (анализировали объекты, с которыми работает «ТИТУЛ»).
— Цена кв. м снижается, и застройщики увеличивают выплаты комиссионных агентствам недвижимости, — отмечает Игорь Медведев. — Судя по этому, число непроданных квартир увеличилось. Единственный крупный застройщик, который не платил комиссионные, с сентября начал сотрудничать с агентствами недвижимости.
Тем не менее в ближайшее время аналитики ожидают роста цен.
— С начала года строительные и отделочные материалы подорожали примерно на 20%, — говорит Елена Руппс. — Из-за высокой конкуренции застройщики тратят больше на рекламу новых объектов, эти расходы также влияют на стоимость кв. м.
Эксперты упоминают еще один фактор, способный изменить ситуацию на рынке. N писал, что с августа 2016 года по август 2017-го число разрешений на строительство жилых комплексов в Ростове и пригородах увеличилось на 28%. Если и предложение вырастет пропорционально, то это может оказать давление на цены. Основную часть разрешений застройщики получили во 2-й половине 2016 года, ожидая ужесточения требований в 2017 году.
— Важно уточнить, что законодательство, регулирующее вопросы застройки городов, в I полугодии 2017 года не изменилось, жестче стали требования муниципальной власти к его соблюдению, — говорит Андрей Шумеев, гендиректор строительной компании «ЮИТ ДОН». — Теперь местная власть более строго следит, насколько новые проекты соответст-вуют требованиям нормативов градостроительного проектирования. Это касается количества парковочных мест, обустройства спортивных и детских площадок, озеленения придомовых территорий. Если строить в соответствии с действующими нормами, здание (или здания) не может занимать более 30% участка, выделенного под застройку. На практике в большинстве случаев застраивается от 50% до 80%. Усиление контроля и регулирования в этой области привело к сокращению числа выданных разрешений на строительство многоэтажных жилых домов. По данным аналитического обзора, подготовленного ООО «Институт развития строительной отрасли» (Москва), в 2016 году в Ростовской области было выдано 212 разрешений на строительство многоквартирных жилых домов, а в I полугодии 2017 года — всего 22.
Пока аналитики отмечают изменения только в количестве полученных разрешений и не прогнозируют серьезных последствий нововведений (см. «Круглый стол»).
По словам Евгения Сосницкого, прошло слишком мало времени, чтобы новые правила отразились на рынке.
— Есть данные, что ряд застройщиков приводят свой уставный капитал в норму, — сообщает эксперт. — Реальное положение дел будет понятно к концу года.
— От позиции местных властей зависит, станет ли нормой строгое соблюдение правил многоэтажной застройки, — говорит Андрей Шумеев. — Полагаю, сейчас многие застрой-щики, не получившие разрешения, вносят изменения в проектную документацию. Во всяком случае, это наилучший выход, так как с 2018 года законодательно вводится ряд дополни-тельных требований к застройщикам, привлекающим средства дольщиков. Получить разрешение на строительство будет еще сложнее, а экономическая эффективность для компаний, строящих жилье, вероятно, снизится. Сейчас девелоперы, осуществляющие жилищное строительство с соблюдением требований трудового и налогового законодательства, работают с рентабельностью не более 10–15%.
Инна Бойко
