«Мы посчитали, чтобы работать рентабельно, нужно обслуживать как минимум 1000 квартир»

Крупный ростовский застройщик ЗАО «ЮИТ ДОН» доверило обслуживание своего первого дома молодой управляющей компании, решив, что лучше научить отвечать предъявляемым требованиям неопытного партнера. Спустя несколько лет концерн выкупил сервисный бизнес, но оставил прежнее руководство. Сейчас управляющая компания ведет отчетность по западным стандартам и при помощи финнов собирается предложить клиентам сайт с личными кабинетами, что поможет комфортно оплачивать услуги ЖКХ. Для повышения эффективности работы УК создается бригада, которая будет заниматься ремонтом оборудования и отделкой квартир. N: — Как впервые пересеклись пути вашей компании и ЗАО «ЮИТ ДОН»?

А.Ч.: — Мы познакомились в 2009 году, когда готовился к сдаче в эксплуатацию первый их дом — ЖК «Западная звезда». В то время я был единственным учредителем и директором управляющей компании «Веста». «ЮИТ ДОН» подыскивал управляющую компанию, перебрал много вариантов, а потом решил, что легче нанять компанию с небольшим опытом работы и научить ее отвечать его требованиям, чем переучивать. Перед строительной компанией стоит задача продавать жилье клиентам. В случае если клиенты понимают, что застройщик продолжает с ними сотрудничество и в период эксплуатации, то они больше доверяют ему. Вопросы к строителям есть у покупателей жилья на любом объекте, независимо от застройщика. В таких случаях встречаемся с клиентами не только мы, но и руководство строительной компании. Застройщик, если надо, привлекает проектировщика, подрядчика, идет на затраты, чтобы решить проблемы жильцов. Были ситуации, когда застройщику приходилось устранять недоработки подрядчиков, которые возникли в процессе строительства. Управляющая компания выступает в этом вопросе посредником между жильцами и застройщиком.

N: — Как было принято решение о покупке вашей компании?

А.Ч.: — «ЮИТ ДОН» присматривался к нам около 3 лет, пока мы управляли жилым домом ЖК «Западная звезда» на ул. Стабильной. Компания постоянно анализирует информацию, поступающую от клиентов, через год после сдачи жилья проводит опросы жильцов, чтобы выявить и при необходимости исправить допущенные ошибки, поскольку у компании есть не только гарантийные обязательства, но и ответственность перед своими клиентами. В 2012 году «ЮИТ ДОН» предложил выкупить компанию по рыночной цене. За основу оценки брали балансовую стоимость активов компании. На тот момент мы управляли только «Западной звездой».

N: — Какие задачи поставил перед вами новый собственник?

А.Ч.: — Наша задача — работать по тарифу 15,42 рубля за кв. м, утвержденному городской администрацией еще в 2008 году. Мы ни разу не поднимали цены. С поставщиками ресурсов также работаем по установленным тарифам. Людям это нравится. Требование к содержанию работы — клиенты должны видеть, что управляющая компания с них не просто берет деньги, а работает. Хотя мы управляем новыми домами, там тоже есть свои проблемы. Какие-то недоделки всегда проявляются. Кроме того, мы стараемся облегчать процесс осуществления коммунальных платежей. Клиенты, у которых есть дома интернет, могут оплачивать ЖКУ не выходя из дома, мы высылаем квитанции по электронной почте. Сейчас концерн «ЮИТ» в Финляндии разрабатывает для России сайт управляющей компании, на котором клиент сможет зайти в свой личный кабинет и получить информацию о задолженностях и там же произвести оплату коммунальных услуг. Этот сайт должен появиться к концу года.

Что касается работников УК, то они после полного укомплектования штата будут носить специальную одежду с логотипом концерна. Это будет дисциплинировать сотрудников и облегчит их контакт с клиентами.

В концерне «ЮИТ» есть система финансовой отчетности по западным стандартам, предоставляемой финскому собственнику. УК также составляет отчетность не только по российским, но и по западным стандартам.

N: — Многие руководители УК говорят, что этот бизнес не приносит прибыли.

А.Ч.: — Действительно, зарабатывать в этой сфере практически невозможно. Этот бизнес зачастую убыточный. Прошлый год мы закончили с небольшим убытком, поскольку у компании в управлении было всего 3 объекта. В этом квартале у нас будет небольшая прибыль. В конце года добавились еще 3 дома, поэтому за счет увеличения объема штат компании стал использоваться более эффективно.

Мы посчитали, чтобы работать рентабельно, нужно обслуживать как минимум 1000 квартир. У нас уже стало их чуть больше. Четыре дома на Сельмаше, один — в центре, на ул. Суворова, один — на ул. Стабильной. Удаленность домов больших препятствий не создает, я должен не сидеть в кабинете, а общаться с людьми. В первом полугодии «ЮИТ ДОН» планирует ввести в эксплуатацию жилой комплекс «Парус» на ул. Закруткина, а в конце года — жилой комплекс «Скандинавский» в пер. Халтуринском. Руководство концерна ставит перед нами задачу работать безубыточно — этого достаточно. Чтобы зарабатывать в сфере управления жилыми домами (а такая задача перед нашей компанией не стоит) надо существенно повышать тарифы.

N: — Зачем представители управляющей компании участвуют в приемке дома?

А.Ч.: — Мы участвуем в процессе строительства начиная с этапа проектирования. На основании наших замечаний и предложений, возникших в процессе эксплуатации домов, проектировщики вносят изменения в проекты. Это касается удобства обслуживания. Например, пришлось корректировать проект системы теплоснабжения, потому что решение, соответствующее требованиям норм проектирования и прошедшее экспертизу, не позволило бы потом в полном объеме получать тепловые ресурсы. Часто теоретические нормы не сходятся с практикой. Например, случаются перепады давления холодной воды, вызывающие несоответствие температуры теплоносителя заявленной в технических условиях поставщиком. Мы знаем, что надо делать для обес­печения стабильности и качества холодного и горячего водоснабжения, отопления, поэтому застройщику приходится учитывать наши замечания и предложения в проектных решениях. На качество эксплуатационных услуг оказывают влияние проработка проекта, монтаж и стабильность работы поставщиков ресурсов. Мы, имея опыт эксплуатации, знаем узкие места и в процессе проектирования можем от них избавиться. Это легче и значительно дешевле, чем потом решать проблемы в процессе эксплуатации.

N: — Что вы проверяете в процессе приемки дома?

А.Ч.: — Задача компании «ЮИТ ДОН» — чтобы 100% проданных квартир передава­лись клиентам без замечаний. До передачи клиенту мы в составе комиссии застройщика проводим самоприемку дома, в которой участ­вуют прораб, технадзор, отдел продаж и наша сервисная компания. В зону нашей ответственности входят места общего пользования, тепловые рамки и другое оборудование, обслуживающее всех жителей. Проверяем, чтобы на этажах при монтаже не переплетались стояки холодной и горячей воды. Смотрим, чтобы был доступ к трубам при обслуживании. Полученные замечания обычно устраняются подрядчиком в течение 1–2 недель.

N: — По новому закону, если домом управляет УК, деньги сдаются в региональный фонд. Ваши собственники квартир не хотят распоряжаться своими деньгами?

А.Ч.: — УК может создать отдельный счет на каждый дом, но пользователем счета все равно будет региональный оператор. Способ управления определяют собственники жилья, ТСЖ пока никто не создавал. Например, в недавно построенном доме на ул. Суворова собственники выбрали нас на один год, посмотрят на нашу работу и будут решать, как управлять домом дальше. Это серьезный стимул для хорошей работы. В ближайшее время в штате нашей компании появится юрист, который будет не только помогать нам в работе с неплательщиками, но и консультировать жильцов.

N: — Какой у вас сейчас процент неплательщиков?

А.Ч.: — На стадии заселения недоплаты колеблются в пределах от 20% до 50% от всей суммы. Пока дома новые, многие собственники не появляются по нескольку месяцев и не оплачивают жилищно-коммунальные услуги, но потом они погашают свои долги. В заселенном доме долги не превышают 10%. Злостных неплательщиков нет. Юрист будет вести претензионную работу, разъяснять жильцам их права и обязанности. Пока серьезных конфликтных ситуаций с жильцами не было.

Если дом хорошо обслуживать, то он прослужит долго без капремонта. Замена лифтов в «Западной звезде» запланирована на 2038 год, а на 2048–2049 годы — капремонт.

N: — Неплательщики есть всегда. При накоплении долгов поставщики ресурсов подают в суд на УК, которой придется погашать долги за этих жильцов. Как решать эту проблему?

А.Ч.: — Для этого всегда должен быть резерв по сомнительным долгам. Чтобы долги не накапливались, мы привлекаем юриста для претензионной работы.

N: — Как вы относитесь к лицензированию управляющих компаний?

А.Ч.: — Это улучшит их работу. Сейчас встречаются компании, созданные неспециалистами и не имеющие возможности оказывать качественные услуги по содержанию жилых домов. Надеюсь, что система лицензирования будет отсеивать таких.

N: — Каковы планы развития?

А.Ч.: — Для повышения эффективности работы мы планируем создать бригаду, которая будет заниматься ремонтом оборудования и отделкой квартир. Зачем жильцам искать на рынке сантехника или плиточника, если можно оставить заявку в управляющей компании и воспользоваться услугами проверенного специалиста, гарантию на работу которого будет давать наша компания? Кроме того, удешевляются некоторые работы. Зачем каждому жильцу отдельно нанимать технику для вывоза строительного мусора, если мы можем организовать вывоз мусора одновременно для нескольких собственников квартир?