Квартиры в ростовских новостройках подешевели

Опрошенные N эксперты утверждают, что в целом первичный рынок жилой недвижимости не растет. Это касается и объемов вводимого жилья, и спроса на квартиры, и, соответственно, цен.

По данным Ростовстата, в январе — марте 2016 года в Ростовской области построено 425,7 тыс. кв. м жилья, что составило 96% к уровню ввода за аналогичный период прош­лого года.

— В декабре 2015 года в стадии строительства находилось 1740 тыс. кв. м жилья, в январе 2016-го этот показатель снизился до 1600 тыс. кв. м, — уточняет директор компании «ЕМТ Консалтинг» Анатолий Самойлов. — К марту объем вырос до 1680 тыс. кв. м.

По всей видимости, активизация рынка объясняется тем, что в марте 2016 года стало известно о продлении программы государственной поддержки ипотечного кредитования.

Что касается рынка в целом, то собеседники N говорят о снижении платежеспособного спроса. Тем не менее, по мнению Константина Рейнтова, заместителя гендиректора АН «Терра», динамика падения в различных сегментах рынка неравномерна и зависит в первую очередь от уровня стоимости объекта.

— В любой экономической ситуации востребованы недорогие 1–2-комнатные квартиры (сейчас это 42–43 тыс. руб./кв. м) в домах высокой степени готовности (сдача в эксплуатацию в текущем году), — говорит г-н Рейнтов. — За последние полгода цены в этом сегменте выросли на 3–5%. Если мы говорим о падении спроса, то речь идет главным образом о приобретении жилья в инвестиционных целях. Новостройки на этапе котлована плохо продаются уже около двух лет. Непросто реализовать также жилье в более высоком ценовом сегменте. Здесь максимальная цена сделок — 5–6 млн руб. за 2–3-комнатную квартиру, и таких продаж не много. Если цена квадратного метра — от 90 тыс. руб., то 3- или 4-комнатная квартира площадью 100 кв. м будет стоить 9 млн руб. Как правило, все новостройки продаются в состоянии стройварианта, соответственно, собственник должен потратиться еще и на ремонт. Полагаю, в данном случае при обращении реального покупателя цена может быть снижена на 1–1,5 млн руб. И даже при таком дисконте определить срок реализации сложно.

Опрошенные N риелторы назвали еще один немаловажный, с их точки зрения, фактор, снижающий привлекательность таких объектов: ценообразование в премиум-сегменте сложно обосновать потенциальному покупателю.

Елена Гречко, руководитель отдела продаж компании «Мастер-Хаус», уточняет, что недорогое и быстровозводимое малоэтажное жилье можно успешно продавать и на этапе котлована. В этом случае покупатели не особенно беспокоятся об уровне готовности. Во-первых, они видят расположенные рядом уже возведенные объекты. Во-вторых, очевидно, что для строительства, например, 3-этажного жилого дома нужны меньшие финансовые ресурсы и, скорее всего, он будет достроен даже в сложной экономической ситуации.

— В течение последних 3 месяцев мы не меняли цены в прайсах, — говорит г-жа Гречко. — Спрос на все наши объекты стабильный. Это касается и малоэтажных, и многоэтажных домов как в черте Ростова, так и за городом. Продажи всегда растут перед Новым годом и падают в период майских праздников. Поэтому сейчас в рамках специальной акции мы предлагаем скидку — 2000 руб./кв. м.

Как сообщил N Анатолий Самойлов, на первичном рынке многоквартирной жилой недвижимости в марте 2016 года квадратный метр стоил 52647 руб., что на 3,77% дешевле, чем годом ранее (см. инфографику).

При этом опрошенные N эксперты утверждают, что в большинстве случаев компании — застройщики и продавцы — не объявляют официально о снижении цен. Скидки предоставляются в рамках различных акций. При 100-процентной оплате покупатель может рассчитывать на индивидуальное предложение. Также с серьезным дисконтом продаются квартиры большой площади. Сравни­вая цены (см. таблицу), можно вы­явить существенную разницу стои­мости квадратного метра в квартирах маленькой и большой площади в одном и том же доме. Квадратный метр в 3-комнатной квартире минимум на 4% дешевле, чем в 1-ком­натной. Максимальная обнаруженная разница — 27%.

До конца текущего года опрошенные N эксперты не ожидают заметного изменения ситуации на рынке. Активный рост предложения маловероятен, т. к. в настоящее время, по оценкам некоторых собеседников N, даже в сданных домах могут оставаться не проданными до 30% квартир. В связи с этим очевидно, что и цены сохранятся на текущих уровнях.

— Существенному падению цен препятствует инфляция, а существенному росту — снизившийся спрос, — считает Анатолий Самойлов.

Анализ данных, опубликованных N год назад, позволяет утверждать, что основная масса застройщиков, длительное время работающих на ростовском рынке, не изменила цены. Ни на одном из рассмотренных объектов не отмечено роста стоимости. В одном случае зафиксировано снижение цены квадратного метра более чем на 3%. Максимальный обнаруженный дисконт — более 11%.

По мнению Константина Рейнтова, рынок может активизировать только рост доступности кредитов на покупку жилья.

— Рынок поддерживают госпрограммы, позволяющие снизить ставки по ипотеке для покупки жилья на первичном рынке у застройщиков, — напоминает г-н Рейнтов. — Это очень важно, т. к. около 70% квартир в новостройках приобретаются с привлечением ипотеки.