Контроль над подрядчиком
Для своевременной реализации коммерческого проекта эксперты советуют заказчикам постоянно следить за ходом выполняемых подрядчиком работ.
Основные претензии, которые предъявляют заказчики коммерческих проектов к подрядчикам, связаны с задержкой и ненадлежащим качеством строительства. По словам экспертов, эти проблемы можно минимизировать. По мнению руководителей компаний, нанимавших подрядные организации для строительства коммерческих объектов, претензии к строителям в основном связаны с финансовой стороной вопроса, задержкой и ненадлежащим качеством выполнения работ.
Например, Егор Синебок, замдиректора ЗАО «С» (построило гостиницу в Азове), говорил N, что основной причиной задержки проекта был поиск генподрядчика, т. к. значительная часть строителей занижает сметы, а потом ставит заказчика перед фактом, что сметную стоимость нужно повысить, иначе они свои обязательства не смогут выполнить.
Гендиректор ООО «Агрофирма “Целина”» Виктор Бородаев рассказывал N, что при строительстве завода по производству серых круп они выбились из графика, потому что подрядная организация не смогла уложиться в сроки практически ни по одному пункту, т. к. для победы в тендере строители завысили свои возможности.
По мнению экспертов, во избежание этих проблем при выборе подрядчика прежде всего необходимо обратить внимание на его репутацию и опыт.
Гендиректор концерна «Единство» (ТРЦ «МЕГАМАГ», БЦ «Риверсайд-Дон») Валентина Полевиченко сообщила, что для выполнения специализированных работ компания привлекает субподрядчиков. — Первичный отбор всегда осуществляется на основании тендера, — отмечает г-жа Полевиченко. — Мы обязательно учитываем такие факторы, как опыт, качество, сроки и стоимость. При выборе субподрядчика действительно много важных моментов. Однако только реальный опыт сотрудничества дает веские основания для доверия.
По словам адвоката Вадима Демичева из АБ «Хабеас Корпус», при выборе подрядчиков ошибиться можно всегда, но способы проверки их квалификации и репутации могут быть различными, начиная с информации в СМИ и заканчивая рекомендациями друзей и знакомых.
— Учитывая открытость системы судопроизводства, репутацию подрядчика можно проверить на сайте арбитражного суда, — добавляет эксперт. — Несколько проигранных дел по искам заказчиков, скажем, о ненадлежащем качестве работ, поубавят желание заказчика заключать договор с таким подрядчиком. По его словам, при заключении договора подряда необходимо прежде всего обратить внимание на включение в его текст условий, без которых он не будет считаться заключенным.
— В самом общем виде можно сказать, что для договора подряда принципиально, чтобы в его содержании четко предусматривалось, что именно и в какие сроки обязан выполнить подрядчик, — отмечает г-н Демичев. — Если говорить об иных условиях, то к числу необходимых можно отнести условия о цене работ, порядке расчетов, качестве работ, порядке сдачи-приемки результата работ и т. д. Цену работ лучше предусматривать в согласованной сторонами смете. Желательно также разработать и подписать в качестве приложения к договору техническую документацию. Тем не менее нужно понимать, что ни один договор, как бы полно он ни регулировал отношения сторон, не может исключить наличие споров и претензий между заказчиком и подрядчиком по ходу выполнения работ.
Проблемы, связанные с ходом и качеством строительства, решаются неустанным контролем со стороны заказчика или более жесткими мерами, вплоть до судебных разбирательств.
— Что касается претензий к выполнению, то, конечно, они возникают, — сообщила г-жа Полевиченко. — Решается это разными путями. Первоочередное — это превентивные меры, такие как контроль хода работ. Это помогает следить за графиком выполнения. А если возникают претензии к качеству, то вариантов решения много: от формирования списка рекламаций при приемке работ до судебных разбирательств.
Схожая позиция у г-на Бородаева.
— То, что завод построили быстро, связано в первую очередь со своевременным финансированием, — отмечал собеседник N. — Кроме того, мы постоянно держали руку на пульсе и контролировали все процессы.
— Особое внимание нужно уделять так называемым скрытым работам. Заказчики должны требовать от подрядчика обязательной сдачи таких работ по соответствующим актам, — уточняет г-н Демичев. — Совет заказчикам: никогда не подписывайте акты формы КС-2 и справки формы КС-3 без предъявления подрядчиком скрытых работ к приемке. Желательно в договоре оплату работ и подписание этих актов поставить в зависимость от наличия подписанных обеими сторонами актов сдачи-приемки скрытых работ. Это позволит в будущем еще в ходе выполнения работ выявить те из них, которые подрядчиком не выполнялись, но которые он ввиду своей недобросовестности предъявляет к оплате.
