Коммерческий минимализм

В прошлом году в Ростове было введено в эксплуатацию 10 коммерчес­ких объектов площадью более 3 тыс. кв. м, сообщает Региональная служба строительного надзора Ростовской области. Половина из них офисные, остальные — торговые (см. таблицу). Самыми крупными коммерчес­кими объектами, открытыми в 2011 году, стали мебельный центр «Мебель Молл» (10 тыс. кв. м), а также торговый комплекс на пр. Космонавтов, возведенный компанией «Донстрой» (10 тыс. кв. м). Остальные здания значительно уступали им по площади. Строительные объекты продолжают мельчать: в 2010 году лидерами по площади среди новых зданий стали торговый центр «Мир ремонта» (24,2 тыс. кв. м) и гипермаркет «Лента» (12 тыс. кв. м). В 2009 году планка лидерства была намного выше (78 тыс. кв. м), да и крупными объектами считались те, чья площадь превышала 15 тыс. кв. м. Таких гигантов было 6. В основном в 2011 году продолжалась достройка начатых еще до кризиса коммерческих объектов, причем самые крупные проекты планируются к завершению как раз в этом году, если намеченные сроки опять не будут сдвинуты. По словам строи­телей, уже в первом квартале в эксплуатацию введут бизнес-центры «Колизей» (23,5 тыс. кв. м) и «Пять морей» (37,5 тыс. кв. м), а также торговый центр «РИО» (78 тыс. кв. м). На третий квартал 2012 года запланирована сдача бизнес-центра «Риверсайд-Дон» (23,5 тыс. кв. м).

По всей видимости, в ближайшие годы количество новых крупных коммерческих объектов будет только уменьшаться. По крайней мере, рос­товские девелоперы инвестировать в эту сферу не торопятся.

Директор ГК «Жилстрой» Андрей Смехунов, остановивший в конце 2010 года реализацию двух проектов офисной недвижимости и планировавший получить разрешение на строительство на этих пятнах жилья, сообщил, что сделать этого не удалось и сейчас он вынужден продолжить реализацию старых планов.

— Каждый год приходится выплачивать налог на землю — 1,5 и 8 млн руб., — говорит Андрей Смехунов. — Поэтому было решено достроить административные здания. Маленький офисный центр площадью 3 тыс. кв. м на ул. Нижней Нольной я попробую продать целиком. На отдельно стоящие объекты маленькой площади есть определенный спрос. Второй объект, больший по площади, на улице Красноармейской я также буду пытаться продать целиком крупной компании. В данном случае свою роль должно сыграть то, что он очень удачно расположен.

Эксперт сообщил, что в ближайшее время, за исключением этих двух офисных объектов, он планирует строить только жилье. Рынок жилой недвижимости в отличие от рынка коммерческой уже вышел из кризиса, считает он.

Гендиректор строительной компании «ЮИТ ДОН» Андрей Шумеев тоже планирует строить жилую недвижимость. Год назад он высказывал готовность приобретать участки и строить на них торговые и офисные объекты площадью 3–5 тыс. кв. м при наличии заказчика. Однако таковых до сих пор не нашлось.

— Инвесторы не стремятся вкладывать средства в рынок торговой недвижимости, потому что на эти объекты нет спроса, — считает Анд­рей Шумеев. — Торговля сейчас не развивается — сетевые ритейлоры активно расширяли число своих площадок в 2006–2007 годах, сейчас все затихло и потребности в новых объектах нет. Я знаю примеры удачно расположенных новых торговых зданий с привлекательной ценой, на которые собственник не может найти покупателя. Та же самая ситуация и с офисной недвижимостью — бизнес не развивается, площадки в ростовских бизнес-центрах приличного класса не востребованы. То, что на рынке коммерческой недвижимости, особенно в сегменте офисов, предложение превышает спрос, заставляет застройщиков более серьезно задумываться о качестве возводимых ими объектов.

— Сейчас при строительстве офисного объекта приходится при большей себестоимости делать более качественный продукт, — объясняет директор компании «Строймаксимум» Автандил Руруа, — потому что у покупателей есть достаточно большой выбор. Каждый бизнес-центр должен иметь свою нишу среди арендаторов. Времена соседства нотариуса и крупной аудиторской компании на одном этаже прошли. Крупным компаниям, как правило, неудобно, когда в здании много посторонних людей и большой пешеходный трафик.

Важное значение имеют и технические характеристики новых объектов.

— Мы владеем тремя этажами в БЦ «Гвардейский», у нас сорвалась одна сделка аренды, поскольку потенциальному арендатору не хватало электрической мощности. Например, этаж рассчитан на 35 кВт, а потребность арендатора составляет 85 кВт, — рассказывает г-н Руруа. — В БЦ «Колизей» мы эту проблему решили за счет увеличения электрических мощностей в здании с 1 до 1,5 МВт, из-за чего затянулся срок ввода в эксплуатацию.

Сейчас, по его словам, продано 50% площадей «Колизея». По данным Росреестра, на 01.12.2011 у этого объекта было 17 участников долевого строительства, у «Пяти морей» — 7, у «Риверсайд-Дона» — 108.