Коммерческие объекты года не страдают гигантоманией
Крупнейшими коммерческими объектами, построенными в области в 2015 году, стали таганрогский ТРК «ЛЕТО», офисный центр, пристроенный к ЖК «Миллениум-2», и гипермаркет METRO на пр. Королева в Ростове. Их сложно назвать большими по площади, только два из них преодолели планку в 10 тыс. кв. м. Лидеры-2015 еще меньше по площади, чем год назад.
Еще два года назад размер каждого из десяти крупнейших коммерческих объектов измерялся десятками тысяч кв. м, в 2014 году их стало девять, а теперь — лишь два.
На первой ступени пьедестала расположился таганрогский торгово-развлекательный комплекс «ЛЕТО» — двухэтажное здание общей площадью 16,4 тыс. кв. м, из них 14,7 тыс. кв. м — арендопригодная площадь. Его открыли в декабре в районе Русское Поле.
На второй ступеньке — офисное здание с торговыми помещениями и подземной автостоянкой, пристроенное к ЖК «Миллениум-2», в Ростове. Его площадь составила 10,48 тыс. кв. м. Чуть меньше объект, занявший третью строчку рейтинга, — гипермаркет METRO (см. таблицу), остальные участники рейтинга следуют за лидерами с большим отрывом. Гендиректор DDC Consulting Елена Полюшенко также отмечает тенденцию мельчания коммерческих объектов.
— Основной пик интереса к строительству масштабных объектов в Ростове пришелся на 2005–2007 годы, — пояснила Елена Полюшенко. — Именно в это время инициировалась основная масса проектов, которые впоследствии достраивались с различными сроками и результатами. В последние несколько лет мы практически не видим интереса к городу со стороны крупных федеральных и иностранных игроков. Местными девелоперами реализуются небольшие проекты. Причем и их численность невысока.
Причинами этого эксперт считает общую рецессию в экономике, подорожавшую стоимость заимствования и собственных средств для инвесторов, а также ужесточение банками других параметров кредитования, снижение заполняемости площадей арендаторами, снижение доходности инвестиций (в офисном сегменте уровень ставок по сравнению с 2007 г. снизился на 20%, в складском — на 30%, в торговом — еще больше).
На строительстве сказывается и снижение активности девелоперов и инвесторов в сегменте коммерческой недвижимости, начавшееся еще в 2008 г., а также появление демпингующих игроков из числа непрофессионалов.
Новая тенденция года — в списке представлены в основном магазины продуктов питания. Среди них 4 «Магнита», а также METRO и «Апекс». Еще один объект относится к непродовольственной торговле — переходная галерея ТРК «Горизонт» с торговыми местами. По мнению Елены Полюшенко, строительство для нужд собственного бизнеса сейчас вполне естественно.
— В условиях кризиса девелоперам обычно рискованно браться за новые проекты за исключением строительства в формате built-to-suit, проектов с изначально гарантированным пулом арендаторов либо каких-то новых перспективных форматов, — считает эксперт. — На рынке в условиях неопределенности продолжают достраиваться только те объекты, которые обещают стать наиболее успешными проектами, особенно активизируются экспансии со стороны торговых сетей, которые оттягивают на себя покупателей у других ретейлеров.
Примечательно, что в преддверии чемпионата мира по футболу за год не построено ни одного не только крупного, но и небольшого по размерам отеля. Все-таки в десятку лидеров попали объекты площадью менее 3 тыс. кв. м. В будущем остается рассчитывать лишь на конгрессный центр Hyatt Regency Rostov Don-Plaza 5* площадью 64 тыс. кв. м. Год назад его обещали сдать 31 мая 2015 года, но срок ввода в эксплуатацию в очередной раз перенесли.
Офисное строительство, по всей видимости, замерло надолго. В списке присутствует только один объект этого профиля, да и то значительную часть его площади составляют торговые места и подземная парковка.
Крупнейшие офисные объекты Ростова, находящиеся на стадии строительства, — бизнес-центр Don Capital (45,2 тыс. кв. м) и офисное здание на Красноармейской (14 тыс. кв. м), возводимое ГК «Жилстрой», — так и остались замороженными стройками.
— Мы либо дождемся, когда заработаем достаточно своих средств, чтобы достроить центр, либо возобновим строительство тогда, когда у нас будет конкретный покупатель, — говорил в сентябре 2014 года в интервью N гендиректор ГК «Жилстрой» Андрей Смехунов.
Очевидно, что в ситуации кризиса оба условия остаются недостижимыми.
Елена Полюшенко сообщила о введенном в эксплуатацию в 2015 году офисном центре на ул. Мечникова площадью 3,8 тыс. кв. м, представляющем собой 5-этажное здание с подземной парковкой (проект, над которым работает DDC Consulting).
— На дату ввода в эксплуатацию мы имели предварительные контракты с арендаторами на 60% площадей, — рассказала г-жа Полюшенко. — На сегодняшний день уровень заполнения — 85%.
Единственной живой крупной стройкой в Ростове, по всей видимости, остается только 2-я очередь ТРК «МЕГАМАГ» площадью около 70 тыс. кв. м, возводимая концерном «Единство». В компании сообщили, что строительство идет по графику, сдача, как и прежде, запланирована на I квартал 2017 года.
— Ситуация сокращения объемов нового строительства будет иметь пролонгированный характер, — резюмирует Елена Полюшенко. — Новые объемы коммерческих площадей все же будут появляться, но в основном пока за счет ввода в эксплуатацию объектов, строительство которых началось ранее. У мыслящих игроков рынка пока есть хорошая возможность использовать это время (в идеале с помощью профессионалов) для анализа своих активов, редевелопмента объекта при необходимости, сегментации и ухода от конкурентов, улучшения качества, а также неспешного расширения собственного земельного банка.
