Ипотека выгоднее аренды
Риэлторы подсчитали, что покупка жилья в кредит выгоднее его аренды. Удельный вес ипотечных сделок в общем объеме восстановился до 45–50% и достиг докризисного уровня. Также благодаря развитию ипотеки и государственному субсидированию наблюдались рост цен и закрепление платежеспособного спроса на вторичном рынке жилой недвижимости. Такие выводы были сделаны на круглом столе, который провела КУН «Титул».
Основные факторы, которые влияли на развитие рынка недвижимости и рост цен в 2011 году, — развитие ипотеки и государственная поддержка, т. е. субсидирование граждан по различным программам, например помощи ветеранам, сиротам, военным, переселенцам с Севера. По подсчетам специалистов КУН «Титул», удельный вес ипотечных сделок в общем объеме договоров купли-продажи квартир достиг 45–50%, что выше докризисного уровня. Некоторые эксперты считают, что зависимость рынка жилья от ипотеки еще выше – до 80% (см. N, № 953). В то же время, по подсчетам N, число сделок в 2011 году было, скорее всего, в 2,5 раза меньше, чем в 2008 году.
Развитие ипотеки стало фактором, сдерживающим рост цен на аренду жилья. На протяжении всего года спрос на последнюю был выше предложения.
По словам директора «Титула» Евгения Сосницкого, в отдельные месяцы на 180–300 предложенных вариантов спрос составлял от 230 до 500 заявок клиентов компании.
— Для Ростова традиционна ситуация, когда спрос на аренду жилья превышает предложение, — говорит г-н Сосницкий. — Сейчас арендная плата за квартиру сравнялась с ценой погашения ежемесячных выплат по ипотеке, а в 2010 году цена аренды была ниже. В 2011 году средняя сумма ипотечного кредита средним сроком на 5 лет и ставкой 12% годовых была равна 1,4 млн рублей. Таким образом, ежемесячная выплата по ипотеке составляет 16 тыс. рублей в месяц. За эти деньги можно снять хорошую однокомнатную квартиру в центре либо двухкомнатную на Северном или Западном, поэтому многие люди предпочитают не снимать жилье, а приобретать его с помощью ипотечного кредита.
По данным на ноябрь 2011 года, средневзвешенное значение ставок, декларируемых банками, составило 11,98%. Около 40% банков при выдаче ипотечного кредита хотят получить первоначальный взнос в размере 10% от полной стоимости жилья (см. инфографику).
Благодаря государственным субсидиям и развивающейся ипотеке на вторичном рынке жилья вырос платежеспособный спрос, и, соответственно, выросли цены на квартиры.
По итогам 11 месяцев 2011 года жилье подорожало на 7,8%, с 51,5 до 55,5 тыс. рублей за кв. м, а в 2010-м за аналогичный период цены поднялись на 6%, с 47 до 50 тыс. руб. за кв. м. О ценах реальных сделок риэлторы не говорят. Примечательно, что на протяжении всего года количество заявок было меньше числа предложений.
— Рост цен объясняется тем, что ликвидное жилье, на которое есть спрос, составляет 60–70% от всего жилья, представленного на рынке, — объясняет г-н Сосницкий. — Поэтому, если отбросить малоликвидные объекты, получится, что спрос и предложение находятся на одном уровне.
На рынке домовладений и земельных участков спрос значительно ниже предложения: в отдельные месяцы на 500–700 предложенных объектов приходилось лишь 130–180 заявок клиентов компании (см. инфографику).
— Это абсолютно нормальная ситуация, т. к. рынок домовладений и земли более инертный и начал развиваться относительно недавно, — считает г-н Сосницкий.
Впрочем, N неоднократно писал, что цены на домовладения и земельные участки зачастую выше тех, которые готовы платить покупатели, поэтому людям выгоднее приобрести квартиру. Возможно, этим и объясняется низкий спрос на данном рынке.
Специалист по коммерческой недвижимости КУН «Капитал» Константин Поцелуев ранее отмечал в беседе с N, что нередко собственники земельных участков просят за них почти в два раза больше, чем могут дать покупатели (см. N, № 960).
