Инвесторы теряют интерес к жилью в Ростове
Резкий спад на рынке жилья в 2022 году выдул с него самых платежеспособных покупателей: тех, кто приобретал жилье в инвестиционных целях. Участники ростовского рынка обменялись невеселыми мыслями по этому поводу и подбодрили друг друга тем, что этот год обещает быть все же лучше предыдущего. Статистика, правда, этого пока не подтверждает.
В медиапарке ДГТУ на этой неделе состоялся круглый стол, посвященный перспективам жилищного строительства в Ростовской области . Перспективы эти, судя по тому, что услышала корреспондентка N, весьма туманные.
По словам основателя инвестиционного агентства Broker pro estate в РФ, резидента международного инвестиционного агентства Inside в Дубае Елены Бибик, в пиковые 2020-2021 годы доля инвестиционных сделок в структуре продаж в жилых комплексах нашего региона и в целом по стране достигала 30-40%:
— Это огромный объем продаж. Если посмотреть динамику прошлого года в штуках, а не в рублях, мы видим 30-процентный спад. (…) Сегодня мы теряем этот огромный сегмент рынка для застройщиков. Новые проекты, комплексное освоение территории, миллионы квадратных метров предлагаются к строительству в нашем регионе. Вопрос, кто будет это покупать?
Часть спроса, по наблюдениям Елены Бибик, ушла за рубеж, к примеру, за прошлый год наши граждане потратили 35 млрд долларов на недвижимость в Дубае. Она обратила внимание на то, что сейчас инвесторы пытаются продать квартиры, купленные в пиковые 2021-2022 годы, но не получается.
Заместитель гендиректора по инвестициям АО «Региональная корпорация развития» Игорь Далаксакуашвили заметил, что инвестиции в недвижимость – это длинная история:
— В 2023 году вы не получите прибыль, но в 2027 году вы ее точно получите, перепродав эту квартиру. (…) Любому покупателю, который инвестирует деньги в покупку жилья, надо понимать, что это долгая история, что он обязательно выиграет и получит больший доход, чем при вложении денег на простой депозит. Но не сейчас, а в каком-то пятилетнем периоде он точно выиграет.
Заместитель председателя правления АСО «Комстрой» Артем Ключинский согласился с тем, что на рынке сократилось число инвесторов:
— Сейчас они боятся вкладываться, потому что не видят прибыль. Горизонт планирования у людей уменьшился, они не понимают, какие будут геополитические риски, и какая ситуация сложится. Многие уходят за рубеж, те, кто боится инвестировать в другие страны, не знают, куда вкладываться. Для реального потребителя, для которого строится недвижимость это не плохо, это хорошо. Просто реализация проекта чуть растягивается.
В целом он отметил, что в 2022-2023 годах у компании продажи держатся на одном уровне. Основная их доля – 95% – приходится на сделки с использованием ипотеки.
По его словам, повышение ипотечных ставок с начала этого года затягивает процесс сделки и снижает покупательскую способность.
Директор по маркетингу филиала «Магистрат-Дон» Алексей Зорькин соглашается, что сегодня ипотека выступает драйвером рынка, занимая 80-90% от объема реализации.
В числе основных проблем, которые здесь возникают, он выделил отсутствие первоначального взноса у многих категорий клиентов. Продать жилье на вторичном рынке и купить на первичном, по его словам, достаточно сложно. Менеджер отметил, что рынок ждет введения льготной программы для вторичного рынка, которая может увеличить спрос. В этом году по сравнению с провальным прошлым ситуация понемногу улучшается.
— Март показал достаточно хорошую динамику, мы практически вышли на показатели прошлого года, — рассказывает Алексей Зорькин. — Я говорю не только о нас, а в целом по рынку. Это на фоне того, что март прошлого года был достаточно активный, поскольку анонсировалось завершение программ господдержки. Апрель по продажам получился даже чуть лучше, чем март. Поэтому сейчас, ссылаясь на текущие обстоятельства, если не брать в расчет какие-то возможные серьезные изменения, думаю, что этот год будет лучше, чем прошлый.
Руководитель агентства недвижимости Immobily Алексей Олейников отметил переток покупательского спроса в сторону вторичного рынка и индивидуальных жилых домов, что связано с резким ростом цен на первичном рынке.
— С начала года, если сравнивать с 2022 годом, потихонечку динамика восстанавливается, — сказал эксперт. — Падение в 2022 году было 45% от последних сытых годов. Мне кажется, что темпы продаж, которые сформировались в 2022 году, будут в этом году сохранены.
Статистика, к сожалению, пока не позволяет разделить оптимизм отдельных участников рынка. В первом квартале, как уже писал N со ссылкой на данные Ростовстата, в донской столице было построено свыше 3 тысяч квартир общей площадью 207,2 тыс. кв. метров. По сравнению с таким же периодом 2022 года, согласно подсчетам N, площадь введенного жилья сократилась на 40%, а количество квартир и частных домов на 36%. Причина, как известно, существенный рост цен на готовое жилье и себестоимости строительства.
Игорь Далаксакуашвили, кстати, отметил, что высокие цены на жилье уже позволяют отказаться от возведения в центре Ростова 25-этажных высоток, которые резко диссонируют с малоэтажной исторической застройкой. Уровень прибыльности вполне позволяет перейти к более качественному и разумному строительству.
