Инвестиции в ростовскую недвижимость выгоднее банковского вклада
По данным аналитиков, доходность сдачи в аренду квартир сокращается, а срок окупаемости инвестиций в недвижимость растет. Тем не менее на фоне падения ставок по банковским вкладам покупка недвижимости имеет смысл. В Ростове такие инвестиции, по разным оценкам, будут окупаться до 15 лет. А доходность от сдачи в аренду однокомнатной квартиры на окраине Ростова составит около 7% годовых.
Средняя ставка аренды квартир в крупных городах России за два года увеличилась на 8,2%, а средняя цена квартиры — на 13,7%. К таким выводам пришли аналитики ЦИАН, проанализировавшие среднюю стоимость квартир на вторичном рынке и арендную ставку за последние три года.
Оценщик ростовского ООО «Лаборатория экономического инжиниринга» («ЛЭИ») Роман Бабенко считает, что в Ростове не было четко выраженной тенденции изменения ставок аренды за последний год.
Согласно анализу активности ростовского арендного рынка по состоянию на 29.01.2020, в который вошли 3657 предложений из всех районов (от студий до трехкомнатных квартир), максимальная запрашиваемая ставка аренды — до 150 тыс. руб. в месяц, а минимальная — 8 тыс. руб. в месяц. Половина всех предложений по помесячной аренде сосредоточена в диапазоне 13-20 тыс. руб. в месяц с медианой 15 тыс. рублей (см. инфографику).
Средняя доходность сдачи квартир в аренду по России показывает снижение: в 2017 году рантье зарабатывали в среднем 8,2% в год от стоимости жилья, в 2018 году — 8,1%, в 2019 году — 7,8%. Соответственно, срок окупаемости инвестиций увеличивается.
В рейтинге российских городов по доходности сдачи квартир в аренду, составленном ЦИАН, Ростов-на-Дону занял 9-е место с показателем 8,5% годовых (см. таблицу).
Портал недвижимости Domofond.ru провел подобные расчеты для двухкомнатных квартир, если их сдавать в аренду. В их рейтинге городов с населением более 500 тыс. жителей Ростов на 31-м месте по срокам окупаемости квартир за счет аренды, а доходность — 7,2%.
— Для анализа эффективности вложений в недвижимость для последующей сдачи в аренду необходимо сравнивать квартиры в продаже и аренде в рамках одного сопоставимого титула объекта недвижимости, — считает оценщик ООО «Лаборатория экономического инжиниринга» Роман Бабенко. — В аренду квартиру часто берут люди, которые не могут себе позволить ипотеку (банк не одобряет заемщика по его доходам) или не предполагают связывать себя с этой локацией или типом объекта, по крайней мере, будут жить меньше периода выплаты ипотеки. С другой стороны, есть квартиры, которые не подходят под требования банка для ипотечных квартир, и выходом для получения дохода является сдача в аренду.
Для примера расчета привлекательности приобретения квартиры для сдачи в аренду аналитики ООО «ЛЭИ» взяли отделанные однокомнатные квартиры в локациях Суворовский, и Военвед — Стройгородок — Болгарстрой.
— Приобретение квартиры для сдачи в аренду по инвестиционному поведению должно отличаться от приобретения для себя и, возможно, для сдачи в аренду, — уточняет Роман Бабенко. — Главное — найти вариант, который будет наиболее выгоден для арендодателя в пределах имеющейся суммы, а формат объекта — интересен арендатору.
Как выяснили аналитики, для однокомнатных квартир, но не студий прослеживается два кластера в продаже: малые и обычные квартиры. Их нужно анализировать отдельно. Для Суворовского это 26-32 кв. м и 33-48 кв. м, а для Военведа — Стройгородка — Болгарстроя — 21-28 кв. м и 30-43 кв. м соответственно.
В Суворовском квартиры арендуют по 8-14 тыс. руб./мес., медианное значение — 10,5 тыс. руб./мес.
На Военведе — Стройгородке — Болгарстрое малые квартиры идут в аренду по 9-11 тыс. руб./мес., обычные — 9-15 тыс. руб./мес., медиана — 12 тыс. руб./мес.
— Сопоставление каждой квартиры в аренде с каждой квартирой в продаже с учетом того, что квартира будет продана или арендована на условиях собственника без периода вакантности и без учета расходов по содержанию, показывает интересный результат, — рассказал Роман Бабенко.
На малых однокомнатных квартирах Военведа — Стройгородка — Болгарстроя наиболее вероятно заработать 8,3% годовых. Максимально удачное стечение обстоятельств может дать до 12% годовых, в пессимистичном варианте — 4,9% годовых. Для обычных однокомнатных квартир этой же локации аналогичный показатель составляет 7,7% годовых (от 3,7% до 16,4%). На обычных однокомнатных квартирах в Суворовском можно заработать 6,9% годовых. Максимум — 11,6% годовых, минимум — 3,2% годовых.
Итак, лишь в отдельных случаях инвестиции в однокомнатные квартиры на окраине Ростова могут проиграть банковским вкладам, проценты по которым также снижаются. Рассчитываемая N усредненная максимальная ставка по вкладам в рублях опустилась в декабре — январе до 5,83%.
— С каждым годом, несмотря на невысокую доходность, количество рантье будет увеличиваться, — прогнозирует руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Этому способствует распространение жилья с готовой отделкой от застройщика и даже меблировкой в отдельных проектах. Получают все большее распространение и апарт-отели с гарантированной доходностью для инвесторов. К тому же все больше россиян после пенсионной реформы стали задумываться над обеспечением стабильного пассивного дохода и сохранением средств.
