Инвестировать в гаражи невыгодно
В Ростовской области гаражи чаще всего продаются, чем сдаются в аренду. Приобретение таких объектов с целью сдачи в аренду практически не имеет смысла из-за длительного срока окупаемости. По словам эксперта, за год цены продажи гаражей в Ростове упали на 10-15%. В сегменте аренды цены сокращаются медленнее.
ООО НПО «ЛЭИ» проанализировало донской рынок машино-мест и гаражей площадью 10-30 кв. м. Максимальные цены в Ростовской области зафиксированы в районе центральной части ул. Пушкинской в Ростове — от 1,7 млн до 3,65 млн рублей.
Общее количество обработанных предложений о продаже составляет 1205. Наибольшее количество предложений по продаже сосредоточено в Ростове (более 450). На втором месте, со значительным отрывом, идет Волгодонск (150), а затем — Таганрог (более 120).
Точкой отсечения продажи гаража является цена, сопоставимая с минимальной стоимостью металлического гаража, продаваемого на вес металла, — 30 тыс. руб. за единицу.
Для приобретения машино-мест и гаражей аналитики рекомендуют резервировать более 700 тыс. рублей (в Ростове), около 450 тыс. рублей в Батайске, Аксае, Каменске-Шахтинском, около 400 тыс. рублей в Азове и Шахтах, около 350 тыс. рублей — в Таганроге и Усть-Донецком. Таковы самые высокие цены гарантированной покупки гаражей в Ростовской области.
В то же время, по данным аналитиков, средняя выручка от продажи машино-мест и гаражей будет намного ниже. Например, в Ростове она составит примерно 270 тыс. рублей, в Усть-Донецком — 260 тыс. рублей, в Аксае и Кулешовке — 250 тыс. рублей, в остальных населенных пунктах еще ниже.
В аренду гаражей предлагается намного меньше. Общее количество обработанных предложений аналитиками — 559. Наибольшее количество предложений по аренде сосредоточено в Ростове (около 320). На втором месте со значительным отрывом идет Таганрог (около 80), а затем — Шахты (около 40).
Показатель медианной стоимости месячной арендной платы за весь объект выше всего в Ростове — 3,5 тыс. руб., за которым идут города-сателлиты Аксай (3 тыс. руб.) и Батайск (2,9 тыс. руб.). Наибольшее количество предложений держится на отметке 2 тыс. рублей в месяц.
Аналитики ООО НПО «ЛЭИ» подсчитали валовой рентный мультипликатор при покупке этой недвижимости и сдаче ее в аренду. В качестве валового дохода объекта принят потенциальный валовой доход. Срок окупаемости инвестиций (без учета налогообложения) в приобретение гаража с последующей сдачей его в аренду приведен в таблице. Среди четырех областных городов быстрее всего окупятся инвестиции в Новочеркасске — минимум за 4,3 года, максимум — за 10,8 лет (см. таблицу).
Впрочем, как считает Антон Зуев, менеджер по продаже гаражного агентства «АвтоРиэлти» (специализируется на ростовских гаражах), сейчас на этом рынке нет инвесторов, все покупают гаражи только для себя.
По его данным, средняя цена аренды гаража в Ростове составляет 2,5 тыс. рублей, а продажи — 300 тыс. рублей.
— Чаще всего арендуют гаражи, расположенные в центре Ростова, но сделок купли-продажи там намного меньше, поскольку есть большой риск сноса этих объектов для расчистки земельного участка под строительство, — рассказал Антон Зуев. — За год цены продажи упали на 10%, а на неликвидные гаражи на окраинах, около промзон, — на 15%. Ставки аренды также находятся в понижательном тренде с 2014 года, но за год просели едва заметно. Больше всего снижается верхняя ценовая планка. Если несколько лет назад гаражи в центре Ростова могли сдавать по 5 тыс. рублей в месяц, то сейчас максимум за 3,5-4 тыс. рублей в месяц.
