Иногородние застройщики потеснили ростовчан
На первичном рынке Ростова лидируют иногородние девелоперы. Объем строительства на первичном рынке жилья Ростова за 2018 год увеличился на 20%. Девелоперы, которые до этого активно застраивали Краснодарский край, быстрыми темпами наращивают свою долю на ростовском рынке. В топ-7 лидеров по объему строящегося жилья в Ростове входят практически все иногородние игроки. По мнению экспертов, затоваривание рынка маловероятно, поскольку законодательные поправки скорее приведут к сокращению объемов строительства.
По словам экспертов, в Ростове происходит значительный рост объемов строящегося жилья. Как отмечает «Лендлорд-Эксперт», за прошлый год этот показатель вырос на 20%, или на 323 тыс. кв. м. Это примерно половина от введенного жилья за 2018 год.
По данным гендиректора АО «ЮИТ Дон» Андрея Шумеева, за последние пять лет объем строительства многоквартирного жилья вырос более чем в 2 раза. Так, в феврале 2014 года в Ростове строился 1,1 млн кв. м жилья, а в феврале текущего — 2,13 млн кв. м.
В 1,7 раза за этот период увеличился и ввод жилья. По данным «Лендлорд-Эксперта», в 2014 году в Ростове введено 432 тыс. кв. м жилья, а в 2018 году — 733 тыс. кв. м.
Немалую роль в наращивании объемов строительства сыграли иногородние застройщики, которые увеличивают свою долю на первичном рынке Ростова. По данным исследования консалтинговой компании MACON, с 2013 года доля жилья, возводимого «варягами», увеличилась с 4% до 42% и составила по итогам 2018 года 837 тыс. кв. м. На сегодня на рынке Ростова работают 7 девелоперов, до этого активно застраивавших Краснодарский край.
Согласно рейтингу «Лендлорд-Эксперта», в топ-7 лидеров по объему строящегося жилья в Ростове входят практически все иногородние игроки (см. табл. 1). В рейтинге всего 2 местных компании: «Комстрой» и «СК 10», причем у последней московские собственники.
— За последние несколько лет доля иногородних застройщиков в строительстве жилья в Ростове существенно выросла, — говорит гендиректор компании «Лендлорд-Эксперт» Игорь Смолев. — Но процесс этот происходил за счет вытеснения слабых ростовских игроков, реализовывавших, как правило, объекты точечной застройки. Более закаленные конкуренцией иногородние застройщики вышли на рынок и приступили к комплексному освоению бывших промышленных территорий, складских баз и новых территорий (см. табл. 2). В результате если в 2010–2016 гг. в строительстве жилых домов принимало участие около 180 застройщиков, то сегодня на ростовском рынке работают 60 групп компаний. При этом проекты стали масштабнее как по среднему количеству квартир в жилых домах, так и по количеству очередей в рамках жилых комплексов.
По словам гендиректора компании «Магистрат-Дон» (риелтор «ИНТЕКО») Павла Лепиша, рост доли присутствия краснодарских застройщиков на первичном рынке Ростова (см. табл. 3) объясняется рядом причин.
— Во-первых, краснодарские девелоперы заняли практически пустующий на то время сегмент экономкласса, — комментирует он. — Во-вторых, они продавали квартиры по цене гораздо ниже объектов комфорт-класса, которые в основном и развивали ростовские строители. В-третьих, кубанские компании стали предлагать жилье с отделкой, чего ранее на местном рынке не делалось. Это сразу привлекло покупателей.
По словам экспертов, усиливающаяся конкуренция на рынке ограничила рост цен.
Согласно данным «Лендлорд-Эксперта», средняя цена на первичном рынке Ростова росла с 2010 г., достигнув отметки в 57,6 тыс. руб. за кв. м к концу 2014 г., после этого она начала постепенно снижаться и к концу 2018 года уменьшилась на 9% (см. инфографику).
В то же время, по данным исследования компании MACON, рентабельность девелоперской деятельности в Ростове стремительно снижается (с 58% в 2012 г. до 22% в 2018 г.). Андрей Шумеев добавляет, что за пять лет рентабельность в среднем снизилась почти в два раза и сегодня редко превышает 10-15%. В исследовании MACON говорится, что рынок Ростова пока достаточно стабилен, однако все же присутствуют риски повторения краснодарского сценария, когда происходили массовые переносы сроков сдачи домов.
— В Краснодаре это усугубилось затовариванием рынка, поэтому, если не будет обвального падения доходов населения, в Ростове такой сценарий маловероятен, — говорит директор «ИНПК Девелопмент» Арменак Деланьян. — Напомню, что большинство новых проектов уже будут строиться с участием банковского финансирования, а значит, темпы строительства не будут зависеть от продаж, они повлияют только на наполнение эскроу-счетов и размер процентной ставки по кредиту, соответственно, отразятся лишь на рентабельности застройщика.
По словам Игоря Смолева, перенос сроков у некоторых проектов в Ростове однозначно произойдет, но он будет связан не с затовариванием рынка, как в Краснодаре, а с переходом застройщиков на новые условия работы в связи с новыми поправками в законе о долевом строительстве.
Опрошенные N застройщики сходятся во мнении, что в 2018 году ситуация со спросом была стабильна.
По словам Павла Лепиша, объемы продаж росли:
— Новостройки, отвечающие простой истине «цена-качество», успешно реализуются. Затоваривания мы не наблюдаем. Да, число объектов, получивших разрешение на строительство, за последний год значительно выросло, но это общероссийская тенденция, вызванная переходом рынка на новую систему финансирования. Объем новостроек в реальной продаже ниже и существующий полноценный товарный запас вполне востребован рынком.
По данным «Лендлорд-Эксперта», в прошлом году объем сделок на рынке новостроек вырос на 42%. Большую роль в формировании платежеспособного спроса сыграла ипотека (см. вверху справку об ипотеке).
В то же время участники рынка прогнозируют небольшой спад спроса. По мнению Андрея Шумеева, это будет связано с повышением ставок на ипотеку и вступлением в силу законодательных изменений, что повлечет за собой повышение стоимости жилья на 5–7%.
— Ростов — крупный город с большим количеством городов-спутников, — комментирует Арменак Деланьян. — Рост населения в больших городах продолжится, что будет драйвером для рынка недвижимости, а значит, будет и какое-то время стабильный спрос. Существуют две опасности, которые могут повлиять на рост остатков. Первая — это перепроизводство, что маловероятно с учетом изменений в 214-м законе о долевом строительстве. Нас, скорее всего, даже ждет серьезное падение объемов строительства и рост цен. Вторая опасность — падение платежеспособного спроса, предпосылок роста дохода населения пока не видно.
