Экономкласс подешевел
Впервые с 2010 года цены на квартиры в ростовских новостройках экономкласса начали снижаться. причина — конкуренция между крупными застройщиками.
По оценкам экспертов, с начала текущего года квартиры в новостройках в среднем подорожали на 2,5–3%, хотя раньше темпы роста были намного выше. В то же время средняя цена квадратного метра в экономклассе снизилась на 3,4%. Такую ситуацию эксперты объясняют увеличением предложения, в частности появлением большого количества новых объектов в этом ценовом сегменте. Наибольшим спросом пользуются небольшие однокомнатные (35–45 кв. м) и двухкомнатные квартиры (45–55 кв. м). В целом существенного роста спроса на рынке не наблюдается. По данным компании «ЕМТ Консалтинг», в сентябре средняя цена квадратного метра жилья в новостройках была зафиксирована на уровне 52,93 тыс. руб., всего на 2,5% выше аналогичной цены в сентябре 2012 года. Застройщики, опрошенные N, считают текущий рост немного большим — по их мнению, цены увеличились на 3%.
В предыдущие годы Ростов-на-Дону был лидером ЮФО по росту цен на первичном рынке: согласно отчету компании MACON Realty Group, средняя стоимость кв. м жилья в 2012 году выросла на 13%.
Рост в этом году небольшой, да и то объясняется подорожанием в бизнес-классе: по данным «ЕМТ Консалтинга», средняя цена в этом сегменте составила 70,54 тыс. руб. за кв. м против 64,87 тыс. руб. за кв. м в сентябре 2012 г., т. е. выросла на 8%. (см. инфографику). Жилье экономкласса подешевело на 3,4%, и средняя цена составила 41,76 тыс. руб. за кв. м. Стоимость квартир в среднем классе осталась практически неизменной.
— На снижение цены в экономклассе повлиял постоянный приток новых квартир с низкой стоимостью квадратного метра, — поясняет директор «ЕМТ-Консалтинга» Анатолий Самойлов. — На низкой стадии строительства цена меньше, а в отчетный период происходило насыщение рынка домами как раз таки в начальной степени готовности, что и отразилось на средних ценах. В начале года появились новые объекты, например микрорайон Суворовский, где сейчас цена за квадратного метра невысока.
Новые объекты заявлены преимущественно в экономклассе, причем крупными застройщиками. ЗАО «Патриот» начало строить ЖК «Акварель», «Красные ворота», а также продолжит строительство новых районов Левенцовки. Краснодарская группа компаний «ВКБ» строит крупный район Суворовский, а также застраивает Декоративные Культуры. Наблюдается высокая активность и в средних по размеру строительных компаниях.
Максимальное поднятие цен застройщиками происходит в момент сдачи объекта в эксплуатацию. Например, СК «10-ГПЗ» с начала года подняла цены за 1 кв. м жилья на 9% в ЖК «Гвардейский». Эта тенденция подтверждается и данными, полученными корреспондентом N, обзвонившим отделы продаж в качестве покупателя. Если строительство объекта только началось, а у застройщика в работе много объектов, то цена минимальна: например, в ЖК «Красные ворота» квартиру можно купить от 43 тыс. руб. за кв. м, а в том же «Суворовском» — за 38 тыс. руб. за кв. м (см. таблицу).
— Увеличение цены было связано не только с текущей инфляцией, но и с вводом объекта в эксплуатацию, — поясняет директор по продажам СК «10-ГПЗ» Марианна Конькова. — Спрос после ввода всегда выше: покупатели не боятся рисков, связанных с недостроем.
На стадии строительства цены в этом году растут медленно. Например, на квартиры в ЖК «Военвед-Сити» первое поднятие цен планируется с 1 декабря, на 3–4%, при том что там уже выведен каркас здания и осуществляется кирпичная кладка средних этажей.
В ЖК «Суворовский», строительство которого началось в текущем году, застройщик поднял цены на 2,5–2,8% и только на квартиры в секциях, где уже выведен каркас, сдача которых планируется в I квартале 2014 г. По словам генерального директора ЗАО «Кубанская марка» (входит в ГК «ВКБ») Марата Степуры, на этапе котлована стоимость кв. м двухкомнатной квартиры у них составляла 38 тыс. руб., теперь — 39 тыс. руб. Цены на квартиры в секциях меньшей готовности остались неизменными.
По данным застройщиков, небольшой рост цен на первичном рынке недвижимости объясняется отсутствием высокого спроса. По наблюдениям Марианны Коньковой, доля ипотечных покупателей снизилась. В прошлом году их было достаточно много: в экономклассе доля ипотечников доходила до 35–45%. Те же, кто продает жилье на вторичном рынке, стремятся приобрести квартиры в новых домах.
По данным Росреестра, с декабря 2012 года по август 2013-го количество новых договоров долевого участия по Ростову-на-Дону, Батайску и Аксаю выросло на 17% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составило 5089. Однако предложение квартир росло более высокими темпами: на 1 сентября дольщики приобретали жилье в 146 объектах, а год назад их было всего 115, т. е. рост составил 27%.
Сейчас наиболее востребовано дешевое жилье. По данным «ЕМТ-Консалтинга», спросом пользуются студии, небольшие однокомнатные (35–45 кв. м) и небольшие двухкомнатные (45–55 кв. м) квартиры. В СК «10-ГПЗ» добавляют, что больше всего подорожали 1-комнатные квартиры, однако в настоящий момент восстанавливается спрос на 3-комнатные квартиры и «двушки» более 70 кв. м: самые большие площади — 112 кв. м в ЖК «Гвардейский» уже реализованы. В компании объясняют это тем, что такие площади покупатели приобретают для себя, чтобы сразу делать ремонт и заселяться.
В бизнес-классе, несмотря на рост средней цены, который, по всей видимости, объясняется увеличением стадии готовности объектов, застройщики отмечают слабый спрос. В ГК «Сигма», возводящей ЖК «Чехов», сообщают, что с начала года цены подняли на 3–5% и стоимость квадратного метра составляет 90–100 тыс. руб.
— В текущем полугодии спрос был не очень большой, поэтому мы не повышали сильно цены, — комментирует директор по продажам ГК «Сигма» Михаил Белов. — Как правило, мы увеличиваем их при росте сделок. Перед вводом объекта в эксплуатацию рост цены происходит на 10%.
