Докризисные офисы
Все крупные коммерческие объекты, сданные в 2012 году, были заложены еще до кризиса.
В 2012 году крупнейшими коммерческими объектами, сданными в эксплуатацию, стали ТРЦ «РИО», бизнес-центры «Пять морей» и «Риверсайд», их совокупная площадь — более 160 тыс. кв. м. Все они были заложены еще до кризиса, новые крупные объекты не заявляются. По мнению экспертов, сейчас не имеет особого смысла инвестировать в сегмент офисной недвижимости: рынок офисов перенасыщен. Более перспективными могут стать инвестиции в торговую недвижимость. Прошлый год сильно отличился от двух предыдущих объемом сданных в эксплуатацию коммерческих площадей за счет ввода 3 крупнейших объектов, строительство которых началось еще до кризиса.
Самым крупным коммерческим объектом по итогам 2012 г. стал ТРЦ «РИО» общей площадью 100 тыс. кв. м, сданный ГК «ТАШИР» в мае.
Значительным событием на рынке деловой недвижимости Ростова также стало введение двух крупнейших бизнес-центров. Во втором квартале 2012 г. был сдан в эксплуатацию БЦ «Пять морей» (принадлежит «Сбербанк-Капиталу» и «Строительным компаниям Мазанова») площадью 37 тыс. кв. м. В последних числах декабря 2012 г. концерн «Единство» ввел БЦ «Риверсайд» площадью 23,5 тыс. кв. м. В 2012 году также было сдано и несколько официальных объектов поменьше.
Таким образом, совокупная площадь крупных коммерческих объектов (10 тыс. кв. м и более), введенных в 2012 г., составила свыше 160 тыс. кв. м. Это намного больше по сравнению с двумя предыдущими годами. Введенные в 2011 г. объекты были намного меньше: так, площадь каждого из двух самых крупных объектов равнялась 10 тыс. кв. м. В 2010 году также было введено в строй только два крупных объекта, но несколько больших по размеру — их совокупная площадь составила 36 тыс. кв. м; в 2009 году планка лидерства была на отметке 78 тыс. кв. м, а крупнейших объектов было 6 (см. инфографику).
Значительные объемы введенных площадей в 2012 г. связаны только с тем, что на один год пришлась сдача в эксплуатацию ряда объектов, сроки ввода которых несколько раз переносились из-за кризиса. В 2013 году объем введенных площадей может тоже стать внушительным, если оставшиеся объекты, которые заявлялись до кризиса, будут сданы. Но все равно он будет меньше, чем в 2012 г.
Так, в 2013 г., возможно, будут сданы БЦ «Колизей» (23,43 тыс. кв. м, планировался к сдаче в IV кв. 2012 г.), БЦ Don Capital (45,2 тыс. кв. м). Помимо этого в 2013 г. планируется ввод БЦ «Лига наций» (17 тыс. кв. м), мебельного центра «МЕГАДОМ» (11 тыс. кв. м) и других объектов.
Но, вероятно, в ближайшие годы количество новых крупных коммерческих объектов будет уменьшаться (см. справку). Так, за весь 2012 год Департаментом архитектуры и градостроительства Ростова были выданы разрешения на строительство всего лишь 5 коммерческих объектов, площадь которых превышает 1 тыс. кв. м. Площадь самого крупного из них — 7,5 тыс. кв. м (торговый). Как видно, площадь коммерческих объектов продолжает мельчать, девелоперы все реже инвестируют в эту сферу. Если какие-то коммерческие проекты и заявляются, то в основном строительство ведется под собственные нужды.
Гендиректор ГК «Жилстрой» Андрей Смехунов сообщил, что компания ведет строительство двух небольших офисных объектов в Ростове. Один — на ул. Нижней Нольной площадью 3 тыс. кв. м — уже построен, но еще не сдан, второй — на ул. Красноармейской, больший по площади — строится.
— Поскольку не удалось получить разрешение на строительство жилья на этих двух земельных участках, пришлось достраивать там офисные объекты, — говорит он. — Рынок офисов перенасыщен, спрос пропал. Сроки окупаемости у офисных объектов сейчас очень длинные. Есть ниши, где коммерческая недвижимость востребована: по моей информации, в Батайске большим спросом пользуются торговые помещения вдоль проезжей части. Целесообразно строить торговые объекты и в Ростове при условии наличия интересно расположенных земельных участков.
По оценке гендиректора концерна «Единство» Валентины Полевиченко, рынок офисных помещений приближается к наполнению, поскольку в последнее время было введено несколько крупных офисных зданий в центре города и ряд еще строится.
— Полагаю, что эти офисные центры заполнятся без особых проблем, но для закладки новых проектов нужен какой-то толчок в росте экономики в целом, — считает она. — Особенно это касается офисов высокого класса: для того чтобы планировать новые, нужно понимать, что они будут востребованы рынком.
По ее словам, площади в БЦ «Риверсайд-Дон» в основном продаются, а не сдаются в аренду. В компании планируют продать все оставшиеся площади в течение 2013 года. Помимо этого концерн «Единство» реализует проект строительства второй очереди ТРК «МЕГАМАГ». Сейчас она находится в завершающей стадии проектирования, получены техусловия на подключение коммуникаций, выход на стройплощадку планируется в 2013 г.
