Что такое бизнес-класс по-ростовски и на что обратить внимание при выборе объекта в этом сегменте?
Разделение жилья на классы пришло в российские реалии году в 2012-м. На это повлияли рекомендации, разработанные Российской гильдией риелторов и Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства. С тех пор на первичном рынке принято выделять четыре вида квартир: «эконом» и «комфорт» — это массовый сегмент, а «бизнес» и «элит» — жилье повышенной комфортности. Время идет, качество строительства и материалов повышается, а значит, и границы между классами становятся уже не настолько очевидны. Федеральный застройщик корпорация «Девелопмент-Юг» совместно с экспертом по недвижимости Алексеем Олейниковым запустили проект по изучению жилья в разных классах. Он направлен на то, чтобы разобраться в отличиях и понять, за что покупатели доплачивают оправданно, а что является лишь красивой оберткой с пустыми обещаниями внутри. В первом материале разбираемся, чем жилье бизнес-класса отличается от других вариантов, представленных на рынке.
— На что стоит обратить внимание при подборе квартиры в сегменте «бизнес»?
— В первую очередь в текущих реалиях я бы смотрел на опыт застройщика. Ознакомился бы с проектами, которые он строил ранее, потому что если предыдущий опыт ограничивался масс-сегментом, то далеко не факт, что заявленный высокий класс дома будет соответствовать действительности.
Второй момент, по которому можно отнести дома к разным классам, это технические характеристики проекта, такие как: площади квартир, нарезка площадей, количество квартир на лестничной клетке и их общее число в проекте, нагрузка на лифты, высота потолков. Нарисовать красивые картинки сегодня труда не составляет, а вот насколько комфортно будет жить в доме, скажем, на полторы тысячи квартир с десятком квартир на лестничной клетке, хоть элитным домом его назови, это уже большой вопрос.
Ну и, безусловно, локация. Причем ранее расположение проекта имело чуть ли не ключевую роль. Раньше считалось, что недвижимость высокого уровня может строиться только в центре города, тогда как сегодня под хорошим расположением и локацией мы подразумеваем всю необходимую для комфортной жизни инфраструктуру, транспортные развязки и близость школ, детских садов, поликлиник.
— Насколько жилье в сегменте «бизнес» дороже «комфорта»? Какие преимущества получают покупатели жилья в сегменте «бизнес»?
— Вопросы ценообразования — достаточно спорная штука. Я бы тут исходил из того, может ли застройщик обосновать желаемую цену. Когда застройщику это удается, то клиенты «голосуют рублем» в пользу приобретения недвижимости в проекте. Если буквально 2 года назад цена квадратного метра в 200 000 рублей считалась чем-то неадекватным, то сегодня у нас начали появляться жилые комплексы с ценами 400 000 рублей за квадратный метр и выше, причем лоты в них продаются, а значит, застройщику удается обосновать эту цену.
А вот на тему того, чем отличается более высокий сегмент недвижимости, можно подискутировать. В первую очередь я бы говорил об общем термине «комфорт проживания». Под данной фразой я подразумеваю целый ряд параметров, часть из которых я уже приводил выше, отвечая на первый вопрос.
Чтобы в доме было комфортно проживать, у владельцев квартир всегда должно быть место, где припарковать авто на территории комплекса. Это однозначно должны быть люди примерно одного и того же социального слоя и уровня достатка, в этом доме процент арендуемых квартир должен стремиться к минимальному, ведь арендатору будет безразлично состояние дома, тишина, покой, порядок, он завтра просто съедет. Чтобы в доме было комфортно проживать, он должен качественно обслуживаться — неважно, УК это или ТСЖ, вопрос в сроке устранения проблем и скорости коммуникации с владельцами.
Очень сложно будет контролировать чистоту и порядок в доме, где, скажем, 30 и более процентов квартир сдаются в аренду, равно как и не очень комфортно будет жить в доме, где утро начинается не с пробки по пути на работу, а с 5- или 10-минутного ожидания лифта, чтобы выбраться на улицу, а часть жильцов не готова скидываться на нужды дома даже минимальными суммами. Знаю ситуации, когда жильцы отказывались нести затраты в 25 рублей в месяц для монтажа домофона с видеосвязью, потому как якобы не могли себе этого позволить.
— За какой повышенный комфорт готовы переплачивать люди при покупке квартиры?
— По сути, выше я отчасти описывал, за что люди готовы платить. Люди готовы платить за архитектурный облик своего дома, за собственную закрытую зеленую территорию, за высокие потолки, за автономность от городских профилактических циклов водоснабжения, за возможность припарковать свое авто в теплоте и безопасности и из паркинга подняться домой, за безопасность, за красоту и чистоту холлов и мест общего пользования — иными словами, за более высокий уровень жизни.
— На что следует обратить внимание при выборе квартиры в домах разного уровня?
— В первую очередь нужно понимать, кто строит и как строит, что застройщик строил ранее. Далее я бы отталкивался от того, для каких целей приобретается квартира, и от финансовых возможностей. Условно, купить квартиру в проекте сегмента «бизнес» или «премиум», загоняя себя в непомерные финансовые обязательства и не имея возможности платить за обслуживание такой недвижимости, — плохая затея, из которой ничего хорошего, скорее всего, не выйдет.
— Есть ли отличия в строительных материалах, и как понять, что это жилье выполнено из качественного материала?
— Разумеется, отличий в строительных материалах, используемых в разных сегментах, масса, однако большая часть этих отличий будет скрыта от глаз потребителя и сможет проявиться уже в процессе использования. Тут я бы, помимо строительных материалов, отталкивался от инженерного оборудования, начиная с качества труб водоснабжения, заканчивая слаботочкой и котельными или индивидуальными тепловыми пунктами. Но, чтобы не прогадать по этому пункту, нужно быть специалистом в этой сфере, поэтому рядовому потребителю и важно оценивать, что и как строил застройщик ранее. Читать отзывы жильцов о покупке — в общем, постараться собрать максимум информации именно о репутации застройщика и девелопера.
— В чем отличия между жильем бизнес-класса и премиум-класса, помимо стоимости?
— В первую очередь в требованиях потенциального покупателя. Если в бизнес-классе покупателю достаточно просто наличия архитектуры, хотя бы одного парковочного места, небольшого количества соседей и возможности быстро добраться до школ, детских садов и поликлиник, вузов и т.д., то для жилья премиального формата архитектура и концепция очень важны, статусность и «товарный вид», важно не просто низкое число соседей, а в первую очередь важно, кто эти соседи. Важно не просто наличие социальной инфраструктуры, а какого качества и уровня эта инфраструктура.
Разумеется, в домах премиум-класса должна быть концепция, продуманная до мелочей, при разработке которой автор проекта должен думать в первую очередь о сценариях жизни обитателей этого проекта.
— Чем ЖК «Состояние» отличается от других проектов в сегменте жилья бизнес-класса в локации (районе, квартале) или в городе?
— ЖК «Состояние» отлично расположен: с одной стороны, у нас буквально все под рукой, а с другой стороны, проект находится не на первой линии большой транспортной магистрали, а чуть «утоплен», что снизит шум от потока машин.
Это один из очень немногих современных и качественно продуманных проектов в данной локации, в облицовке которого используется кирпич, что позволит дому гораздо более длительное время сохранять свою изначальную красоту.
Также это единственный из свежих проектов, который будет отапливаться посредством крышной котельной, эта система позволяет жильцам забыть о городских циклах отключения горячей воды и не ждать конкретных дат включения отопления в зимний период. Если зима или весна придут раньше запланированных городом дат, жильцы совершенно спокойно сами по решению УК смогут включать и выключать системы отопления, более того, скорее всего, микроклимат внутри дома управляется датчиками температуры.
Говоря о подходе и опыте застройщика, стоит отметить, что корпорация «Девелопмент-Юг» имеет достаточно серьезную экспертизу в реализации проектов разного уровня, и в том числе в Ростове. Реализованный ЖК «Династия» даже на сегодня, по моему мнению, является самым технологичным проектом в нашем городе. По словам застройщика, «Состояние» не будет уступать «Династии», поэтому я с нетерпением жду завершения строительства и этого проекта.
— Часто ли бывают скидки, акции и другие специальные предложения в бизнес-сегменте?
— Это всегда зависит от бизнес-модели, темпов продаж и отношения застройщика к своим клиентам. Некоторые застройщики в нашем городе изначально зашивают в бизнес-модель возможность акционных или скидочных предложений. Скидки до 10–15% от прайсовой стоимости предусматривают заранее, чтобы иметь возможность заработать больше, когда темпы продаж высокие, например. А когда падают, делать скидки.
Мне эта модель работы не очень нравится, потому что при таком подходе может оказаться так, что купить перед завершением строительства было чуть ли не выгоднее, чем на стартовом этапе. Что не очень честно по отношению к тем, кто доверился застройщику ранее. В этом плане «Девелопмент-Юг» тоже молодцы, потому что они изначально формируют весьма привлекательные цены. И по мере снижения количества оставшихся квартир со скидками застройщик всегда предельно осторожен. Чем меньше квартир, тем дороже лот, а не наоборот. Компания больше старается думать над более выгодными условиями приобретения, чем над снижением цен в случаях, если это необходимо.
Застройщик: ООО СЗ «Ростов-Сити».
Проектная декларация на сайте «Наш.дом.рф»
Реклама
ИНН 2308034775
Erid: 2VSb5yBh4Mn
