Бизнес-центры высокого класса дороги в техобслуживании
По словам руководителей ростовских управляющих компаний, стоимость техобслуживания бизнес-центров зависит от типа здания. Как правило, чем выше класс БЦ, тем дороже его техобслуживание. Они отмечают, что рентабельность по управлению невысока. Многие УК проводят оптимизацию своих затрат и ищут дополнительные источники доходов.
По словам директора УК «Офис-Сервис» Олега Пилипенко, стоимость техобслуживания может сильно варьироваться в зависимости от типа объекта и перечня услуг:
— В объектах высокого класса, насыщенных инженерными системами, эксплуатационные услуги стоят дороже, поскольку приходится привлекать узкопрофильных специалистов и дорогостоящие запчасти, инструменты. К примеру, это требуется для обслуживания единой системы вентиляции и кондиционирования в БЦ «Купеческий двор». В объектах классом пониже эксплуатационные расходы дешевле. Директор Первой эксплуатационной компании, в управлении которой находится два бизнес-центра, Всеволод Жданов сообщил, что в «Гвардейском», где есть центральная система вентиляции и кондиционирования, охрана и т. д., стоимость техобслуживания выше, чем на Буденновском, 80, где нет сложных инженерных систем, охраны (см. таблицу).
Директор УК «Элита-Сервис» Ольга Усова сообщила, что тариф в БЦ класса А «Риверсайд-Дон» ниже, чем в «Белом слоне» (класс В), притом что объем включенных услуг в «Риверсайде-Дон» больше.
— Это лишь кажущийся парадокс, который легко разрешим. «Риверсайд-Дон» отличается лучшим соотношением полезной и вспомогательной площадей, — говорит Ольга Усова. — Поэтому затраты на ее обслуживание — уборку, охрану и т. д. — будут меньше. Использование автоматизированных систем управления инженерными системами здания позволяет иметь меньший штат эксплуатирующего персонала и т. п.
Она поясняет, что в современном бизнес-центре намного больше, чем в зданиях прежних лет, систем и механизмов, отвечающих за комфорт:
— Следовательно, и потенциальные затраты на них будут больше, но благодаря принятым мерам по автоматизации и оптимизации их работы нам удается сокращать общий фонд расходов. Например, в «Риверсайде-Дон» мы начали снимать и предоставлять поставляющей организации почасовые параметры мощности, благодаря этому в течение двух месяцев нам удалось сократить эту статью расходов на 15%.
По словам гендиректора DDC Consulting Елены Полюшенко, у нее в управлении находятся бизнес-центры и офисные здания меньшего формата (1–5 тыс. кв. м). В среднем стоимость техобслуживания объектов, находящихся в управлении у компании, составляет 80 руб. за кв. м.
Олег Пилипенко говорит, что компания постоянно проводит оптимизацию затрат, в первую очередь в части экономии электроэнергии в местах общего пользования:
— Постепенно проводится замена устаревшего осветительного оборудования на светодиодное, интегрирование в освещение коридоров и санузлов датчиков движения либо систем с таймерами отключения, с программированием времени работы в будни и выходные дни и т. д.
Всеволод Жданов считает, что на современном здании не очень-то сэкономишь, но компания тоже собирается проводить замену светильников на светодиодные, вводить почасовое управление режимом кондиционирования.
Г-н Жданов добавляет, что для бизнес-центров актуальна проблема неплатежей — они могут составлять 10%. Все это сказывается на рентабельности. Что касается бизнес-центра на Буденновском, 80, — там она равна нулю, в БЦ «Гвардейский» рентабельность доходит максимум до 4%.
— Мы не зарабатываем напрямую на услугах по эксплуатации объектов, поэтому зачастую наши тарифы на техобслуживание одни из самых низких в городе в сравнении с аналогичными объектами, — говорит Олег Пилипенко. — Наш доход формируется в виде комиссии от сдачи объектов в аренду.
Местные управляющие компании стараются искать и другие источники доходов помимо техобслуживания.
Так, по словам Ольги Усовой, для этого используются дополнительные возможности бизнес-центров. Компания сдает холл для проведения рекламных акций, размещает рекламу на фасаде здания, организовывает проведение фотосессий на высотных террасах и т. д. Внеарендные доходы направляются на улучшение бизнес-центра, на устранение внештатных ситуаций и внедрение дополнительных удобств, не увеличивая сумму тарифа.
— Мы давно практикуем сдачу во временную аренду холлов, коридоров БЦ, — говорит Елена Полюшенко. — Но в связи со сложной структурой собственности в части наших объектов в полной мере это делать удается далеко не везде.
