Бесспорная замена
Смена управляющей компании в многоквартирном доме редко проходит без препятствий и споров. Для минимизации этого риска следует соблюдать формальности
За последний год
на ростовском рынке управляющих многоквартирными домами компаний прошел серьезный передел. Многие дома
сменили управленцев.
Однако, как показывает практика, этот процесс
редко проходит гладко. Компания, предоставлявшая плохой сервис, как правило, пытается чинить препятствия новому управленцу.
В таком случае следует обращаться
в Госжилинспекцию или
в суд.
В Государственную жилищную инспекцию Ростовской области (ГЖИ РО) за 7 месяцев 2016 года поступило 157 обращений по вопросу отказа управляющей компании (УК) передать техдокументацию другой компании, выбранной собственниками квартир.
— Если УК не согласна с решением собственников помещений о расторжении с ней договора управления, то такая УК, как правило, препятствует реализации процедуры передачи дома в новую управляющую организацию, не подает заявление об исключении сведений об управлении дома из реестра лицензий Ростовской области, не передает техническую документацию, не открепляет многоквартирный дом в Государственной информационной системе (ГИС) ЖКХ, — рассказал N начальник ГЖИ РО Павел Асташев. — Госжилинспекцией рассматриваются вопросы о том, как обязать УК, ранее управлявшую домом, передать техдокументацию УК, которую выбрали собственники помещений в МКД.
Новой УК следует подать в ГЖИ РО заявление о нарушении порядка передачи документации, к которому приложить копии уведомления старой УК о расторжении договора и передаче документации с подтверждением получения такого уведомления старой УК, а также протокола общего собрания собственников помещений, на котором принято решение о расторжении договора. ГЖИ РО проводит проверку и в случае выявления нарушения выдает предписание. В случае его неисполнения возбуждается дело об административном правонарушении по ст. 19.5 КоАП РФ и выдается повторное предписание.
— В случае отказа в передаче документов в установленном законом порядке УК, принимающая в управление дом, может обратиться с иском в суд с требованием обязать передать документы, а также совершить другие необходимые действия, связанные с передачей дома (освободить занимаемое помещение, передать ключи, оборудование и т. д.) с возложением судебных расходов на ответчика, — поясняет Роман Лежнин, председатель совета адвокатского бюро «Лежнин, Сердюков и партнеры». — Поскольку смена УК оформляется соответствующим решением общего собрания жильцов многоквартирного дома, то порядок и сроки передачи дома в управление должны определяться на этом собрании.
— Проблему неисполнения судебного акта, обязывающего передать или восстановить утраченную техническую документацию, я бы рекомендовал добросовестным УК решать с помощью института судебной неустойки (астрент), — советует Константин Путря, юрист адвокатского бюро «Степанов и Аксюк». — Он обеспечивает исполнение решения суда под угрозой выплаты денежных средств в пользу выигравшей стороны спора. Такой метод принуждения может значительно сократить срок восстановления или передачи технической документации. Такая практика в Ростовской области уже реализуется в иного рода делах.
Кроме того, УК, принявшей в управление новый дом, нужно учитывать, что за неисполнение возложенных на нее обязанностей, прямо или косвенно связанных с не переданными от старой УК бумагами, она может быть наказана.
— Хотя это и выглядит несправедливо, но такая судебная практика существует, — уточняет эксперт. — Если же отсутствие документации и не препятствует реальной работе, бумаги все равно следует восстановить, т. к. договор может быть прекращен в любой момент, а значит, и новая УК может попасть в положение бывшего управленца, отвечая при этом за отсутствие документов.
Для предотвращения судебных споров Роман Лежнин рекомендует проводить общее собрание в строгом соответствии с действующим законодательством, чтобы исключить возможность судебного обжалования протокола общего собрания о смене УК, поскольку он является ключевым документом. Также необходимо актировать отказы от передачи документов и имущества от предыдущей УК, добавляет эксперт.
Константин Путря советует сделать нотариально заверенные копии технической документации, имеющие силу оригинала, и передать их на хранение третьему лицу или непосредственно самим жильцам многоквартирного дома. Таким образом, в случае недобросовестности предыдущей УК новая организация будет иметь возможность правильно выполнять свои обязанности до момента передачи оригиналов или их восстановления.
