г. Ростов-на-Дону
24 сентября 2020 11:26:18

Разворачивается битва за арендные каникулы

Донской бизнес, вынужденно закрывшийся из-за карантина, несет убытки и пытается добиться арендных послаблений со стороны владельцев торговой и офисной недвижимости.
Разворачивается битва за арендные каникулы

Добиться арендных каникул или весомой скидки в арендной плате пока удалось немногим, причем только в стрит-ретейле. Владельцы торговых центров не приняли решения, поскольку сами не понимают, как в таких условиях им вести бизнес по сдаче недвижимости. Пока большинство арендаторов попросту не оплатили аренду за апрель. По мнению экспертов в сфере недвижимости, риск потери арендаторов после окончания карантина достаточно большой.

АО «Элис Фэшн Рус» (пошив и продажа одежды), по словам его гендиректора Александра Еремеева, ведет переговоры с владельцами торговых центров и недвижимости в стрит-ретейле по всей стране о переходе на оплату аренды процентов с оборота. Пока все магазины закрыты, это означает нулевую арендную ставку.

— Мы находимся в ожидании ответа, — сообщил Александр Еремеев. — Ставки аренды пока прежние, то есть от 2 до 6 тыс. рублей за квадратный метр в месяц. Обычно это твердая ставка или процент с оборота, но не менее определенного уровня. Соответственно, в хорошие для нас месяцы центр зарабатывает еще больше. Я думаю, что пока торговые центры не получат поддержки от властей, ставки останутся прежними. Только за апрель убыток от наших магазинов в Ростовской области составит 29 млн рублей, а если говорить о компании в целом, то около 380 млн рублей. Это без истерик и преувеличений. Под убытками я понимаю все запланированные продажи, так как наша рентабельность составляет всего 5%, а непроданный товар «протухнет».

Всего компания насчитывает 230 розничных и франчайзинговых магазинов в России и СНГ. В Ростове она представлена в 4 ТЦ («Горизонт», «МЕГА», «МЕГАМАГ», «Золотой Вавилон») и в стрит-ретейле.

Прогнозы на переход бизнеса в онлайн также не совсем сбываются.

— Наш интернет-магазин работает, но показывает в марте и апреле гораздо худшие результаты, чем до этого, — рассказал Александр Еремеев. — Запугали наших покупателей и денег лишили.

В состоянии неопределенности находится и отрасль общепита. По данным ресторатора Максима Когана («Бразилия», «Понтон», Coffeshop Company и др., расположенные в аэропорту, стрит-ретейле и ТЦ), всего 1% рестораторов в Ростове имеют собственные помещения.

— Мы отправили письма всем нашим арендодателям, но никаких конкретных ответов пока что не получили, — говорит Максим Коган. — 30 марта я договорился о скидке 50% на апрель, потом новое обращение президента. Я возвращаюсь к этому разговору, а мне отвечают: «Мы же и так уже скидку дали». Наш бизнес не приносит такого дохода, чтобы я мог за пустое нерабочее помещение платить 50% аренды. В торговом центре нам на письмо отвечают, что он продолжает функционировать, работают продуктовый гипермаркет и аптека, а то, что мы закрылись, — это наше самостоятельное решение. В письме к губернатору Василию Голубеву мы просили признать сложившуюся ситуацию с распространением коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы. Такой пункт прописан в договорах аренды, и это позволило бы нам в правовом поле вести диалог с арендодателями. Но пока что ответа не получили.

Премьер-министр Михаил Мишустин в постановлении от 3 апреля, которое носит рекомендательный характер, утвердил условия предоставления отсрочки арендных платежей за недвижимость для компаний, пострадавших из-за ситуации с коронавирусом. Взамен местные власти должны предоставить владельцам недвижимости, давшим арендаторам отсрочку, льготы по налогам на имущество и землю. Арендаторов планируется полностью освободить от арендной платы на время действия режимов повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. После окончания их действия они смогут платить 50% аренды до 1 октября. Задолженность по арендной плате арендаторы смогут выплачивать в течение двух лет ежемесячно в равном объеме.

По мнению Максима Когана, отсрочка по оплате аренды или скидка 50% не помогут рестораторам. Нужны арендные каникулы на время простоя и скидка 50% на первые три месяца работы.

— Отсрочка платежей — это отложенное банкротство, — говорит он. — Предприятие, которое копило арендные обязательства несколько месяцев, просто не в состоянии выплатить их за два года. Я понимаю, что еще ближайшие года три не смогу платить ту аренду, которую платил до начала ситуации с распространением коронавирусной инфекции. Потребительская активность очень сильно снизится, и сразу никто не будет ходить в рестораны, как мы раньше торговали, не будем еще очень долгое время.

— Еще до распоряжения губернатора отменялись мероприятия массового характера, спад клиентского потока пошел в сфере услуг, — рассказал N управляющий партнер АН «Парус» Максим Хмель. — Еще тогда начались обращения к арендодателям, но ответ был: «Давайте посмотрим на развитие ситуации». Сейчас убытки коснулись почти всех — переговоры стали более жесткими. Но ситуация уникальная, мы находимся на цивилизационном сломе, т. к. природные факторы меняют целые отрасли экономики и ускоряют переход на новый технологический уклад. Об уступках удалось договориться единицам. Основная масса собственников откладывает решение на период выхода из каникул. Арендаторы тоже ничего не платят, за исключением коммунальных платежей и охраны.

Представители торговых центров подтвердили N, что еще не приняли решения об изменении условий работы с арендаторами.

— Пока в текущем моменте мы собираем информацию, так как практически через день возникают новые ограничения и постановления, затрагивающие отрасль, — говорит управляющий ТРК «МЕГАМАГ» Евгений Наумов. — Значительно осложняет ситуацию неопределенность окончания ограничений работы розничной торговли.

Совладелец ТЦ «Вавилон» Тигран Казарян сообщил N, что все арендаторы центра, даже продуктовые операторы, просят о снижении арендной платы.

— За март поступление арендной платы снизилось, а за апрель (оплата до 5 апреля) денег практически нет, — рассказал Тигран Казарян. — Мы обратились в банки об отсрочке выплаты по кредитам, но нам сообщили, что владельцы недвижимости не относятся к пострадавшим отраслям.

Отдельным арендаторам недвижимости в стрит-ретейле все-таки удалось заключить договоренности с арендодателями. Например, ресторан «Матадор», расположенный в центре Ростова, по словам его управляющего Аскера Сиюхова, получил арендные каникулы на два месяца, а дальнейшие условия будут зависеть от ситуации.

— Некоторые собственники дали арендаторам каникулы на период самоизоляции, — говорит консультант по аренде коммерческой недвижимости компании «Капитал» Константин Поцелуев. — Риск потери арендаторов в долгосрочной перспективе достаточно большой. Средний срок экспозиции даже самого ликвидного помещения площадью 50-100 кв. метров в Ленинском и Кировском районах составляет от недели до 60 дней, плюс еще время на заключение договора. Проще пойти на уступки и сделать каникулы.

Однако охотнее владельцы недвижимости рассматривают вариант снижения ставки аренды.

— В эти трудные времена не каждый может сохранить за собой рабочее место, — говорит совладелец «Кулинарной мастерской» (расположена в центре Ростова, в стрит-ретейле) Денис Клинковский. — Но нашей организации удалось остаться на плаву благодаря поддержке арендодателей, тому, что они снизили арендную плату. В данный момент мы работаем на вынос и доставку, что позволяет сохранить гостей и привыкнуть к сложившейся ситуации. Пока никакой ясности нет в плане продления срока самоизоляции. Кто может, тот приспосабливается и привыкает к новым условиям рынка.

В то же время некоторые арендаторы павильонов в центре Ростова, по данным участников рынка, уже закрылись полностью.

Представители сферы фитнеса удручены сложившейся ситуацией даже в условиях удачного диалога с владельцами недвижимости.

— Со всеми арендодателями мы договорились об арендных каникулах, конкретные условия — это конфиденциальная информация, — сообщил управляющий партнер ГК «Фитнес-индустрия» Игорь Иткин. — Мой бизнес страдает. Малому и среднему бизнесу в сфере услуг необходимы субсидии от государства. Нулевая ставка аренды на какой-то период не спасет бизнес. Возможно, за счет резервов некоторые компании откроются после карантина, но часть будет потеряна, а это рабочие места, налоги и внутреннее потребление в стране. Все-таки персоналу надо платить часть зарплаты. Мы недополучаем 100% поступлений в кассу, а расходы до нуля не снизились. Для поддержки наших клиентов, а также чтобы они нас не забывали, в качестве бонуса мы организовали бесплатные онлайн-тренировки, кроме того, мы им продлеваем карты на этот период. Создание интернет-платформы и видеозапись для нас — это дополнительные расходы.

Несмотря на то что многие бизнесы поставлены под угрозу из-за простоя, Максим Хмель считает, что арендодатели находятся в наименее выигрышной ситуации.

— Когда все выйдут из карантина, какие-то бизнесы закроются, другие перестроятся в сторону дистанционной работы, то есть начнут освобождаться помещения, — рассуждает эксперт. — На топовые места ринутся дискаунтеры, которые даже сейчас интересуются помещениями. Но 20-30% торговых площадей может оказаться пустыми, что приведет к значительному снижению стоимости аренды уже летом.

ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ
Бизнес и власть
image
Министр экономического развития Ростовской области Максим Папушенко рассказал губернатору о снижении собственниками ТРК «Горизонт» ставок аренды до 15% от номинальных.
Недвижимость
image
В прошлом году в Ростове построен всего один крупный торговый объект, а на этот год ввод масштабных торговых центров в донской столице не планируется. При этом Ростов занимает высокое место по показателю обеспеченности качественными торговыми площадями.
Просмотров: 3774

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Недвижимость
image
На ростовском первичном рынке вырос спрос на квартиры экономкласса за счет льготной ипотеки, снижения доходов населения и сокращения объема предложения. Цены предложения строящегося жилья растут в основном в премиум- и экономсегменте. В целом число сделок во II квартале уменьшилось на 16% по сравнению с предыдущим. По мнению эксперта, после окончания действия льготной ипотеки рыночные ставки будут снижаться, а спрос между классами будет распределяться более равномерно по мере восстановления экономики.
Недвижимость
image
В условиях кризиса, когда застройщикам важно сэкономить, многие компании стараются выделиться за счет качественного благоустройства прилегающей территории. К этому их подтолкнул пример сильных иногородних конкурентов. За счет комфортности проживания проекты в спальных районах перетягивают покупателей из центра.
Недвижимость
image
По подсчетам аналитического центра ЦИАН, в период самоизоляции общее количество просмотров на вторичном рынке квартир Ростова снизилось на 10%, а после снятия ограничений выросло на 48% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Всего же за весь период спрос вырос на 18%.
Недвижимость
Игорь Смолев, гендиректор компании «Лендлорд-Эксперт»:
— Прошедшие кризисы 2008 г. и 2014 г. приводили к разным темпам снижения цен на недвижимость.
Реклама на сайте и в газете
Заказать