г. Ростов-на-Дону
23 сентября 2020 02:59:08

Новые квартиры продаются хуже

Эксперты отмечают разнонаправленную динамику цен на квартиры в многоэтажных ростовских новостройках. За последние 5 месяцев квартиры то дешевели, то дорожали на 2–5%. Однако число непроданных объектов увеличивается, несмотря на то что в этом году выдано мало разрешений на строительство. От позиции местных властей зависит, станет ли нормой соблюдение правил застройки. Пока же это не влияет на рынок.
Новые квартиры продаются хуже Цена кв. метра в различных сегментах рынка ростовских новостроек, тыс. руб.
Цена кв. метра в различных сегментах рынка ростовских новостроек, тыс. руб. Опрошенные N аналитики по-разному ответили на вопрос, как за 5 месяцев изменились цены предложения на квартиры в ростовских многоэтажных новостройках. В «Строительном тресте КСМ-14» утверждают, что их цены остались прежними (47–55 тыс. руб. за кв. м). Цены на ростовские объекты СИК «Девелопмент-Юг» (в среднем 45 тыс. руб.) зависят только от уровня готовности здания.

— Цены корректировались летом в связи с сезонным снижением спроса, — сообщил Эмиль Говасари, директор по продажам компании «Феникс-Инвест». — В мае кв. м стоил от 36 тыс. руб., с июня — от 34 тыс. руб.

Игорь Медведев, гендиректор АН «Медведев», утверждает, что в августе в сравнении с апрелем застройщики снизили цены в среднем на 1 тыс. руб. за кв. м.

— С апреля по сентябрь существенной динамики не наблюдалось, — говорит Елена Руппс, гендиректор Digital-агентства «AR24 Маркетинг», — рост и снижение цен, как правило, не превышали 2%.

Евгений Сосницкий, гендиректор АН «ТИТУЛ», проанализировав цены 10 основных партнеров компании, отметил, что в сегментах «эконом» и «комфорт» кв. м подорожал в среднем на 3–5%.

Результаты выборочного мониторинга N демонстрируют разнонаправленную динамику цен. В апреле N опубликовал аналогичный обзор. Сравнение нынешних цен с апрельски-ми показало, что кв. м в 1-комнатной квартире подешевел в среднем на 2% (см. таблицу на с. 11). А в квартирах большей площади кв. м, наоборот, подорожал: в 2-комнатных — менее чем на 1%, в 3-комнатных — на 2,4%. Подорожание кв. м в многокомнатных квартирах сопровож-далось снижением цен на эти объекты: кв. м дороже, чем 5 месяцев назад, а квартира целиком дешевле. Это объясняется сокращением площадей 2- и 3-комнатных квартир.

По данным Ростовстата, в Ростове с января по июль 2017 года сдано 303 тыс. кв. м жилья в многоквартирных домах, а за аналогичный период 2016 года — 326 тыс. кв. м, то есть снижение составило 7%. Но сложности со сбытом сохраняются.

— В сегментах «эконом» и «комфорт» затоваривание — 5–7%, — говорит Евгений Сосницкий, — а в бизнес-сегменте — 15–20% (анализировали объекты, с которыми работает «ТИТУЛ»).

— Цена кв. м снижается, и застройщики увеличивают выплаты комиссионных агентствам недвижимости, — отмечает Игорь Медведев. — Судя по этому, число непроданных квартир увеличилось. Единственный крупный застройщик, который не платил комиссионные, с сентября начал сотрудничать с агентствами недвижимости.

Тем не менее в ближайшее время аналитики ожидают роста цен.

— С начала года строительные и отделочные материалы подорожали примерно на 20%, — говорит Елена Руппс. — Из-за высокой конкуренции застройщики тратят больше на рекламу новых объектов, эти расходы также влияют на стоимость кв. м.

Эксперты упоминают еще один фактор, способный изменить ситуацию на рынке. N писал, что с августа 2016 года по август 2017-го число разрешений на строительство жилых комплексов в Ростове и пригородах увеличилось на 28%. Если и предложение вырастет пропорционально, то это может оказать давление на цены. Основную часть разрешений застройщики получили во 2-й половине 2016 года, ожидая ужесточения требований в 2017 году.

— Важно уточнить, что законодательство, регулирующее вопросы застройки городов, в I полугодии 2017 года не изменилось, жестче стали требования муниципальной власти к его соблюдению, — говорит Андрей Шумеев, гендиректор строительной компании «ЮИТ ДОН». — Теперь местная власть более строго следит, насколько новые проекты соответст-вуют требованиям нормативов градостроительного проектирования. Это касается количества парковочных мест, обустройства спортивных и детских площадок, озеленения придомовых территорий. Если строить в соответствии с действующими нормами, здание (или здания) не может занимать более 30% участка, выделенного под застройку. На практике в большинстве случаев застраивается от 50% до 80%. Усиление контроля и регулирования в этой области привело к сокращению числа выданных разрешений на строительство многоэтажных жилых домов. По данным аналитического обзора, подготовленного ООО «Институт развития строительной отрасли» (Москва), в 2016 году в Ростовской области было выдано 212 разрешений на строительство многоквартирных жилых домов, а в I полугодии 2017 года — всего 22.

Пока аналитики отмечают изменения только в количестве полученных разрешений и не прогнозируют серьезных последствий нововведений (см. «Круглый стол»).

По словам Евгения Сосницкого, прошло слишком мало времени, чтобы новые правила отразились на рынке.

— Есть данные, что ряд застройщиков приводят свой уставный капитал в норму, — сообщает эксперт. — Реальное положение дел будет понятно к концу года.

— От позиции местных властей зависит, станет ли нормой строгое соблюдение правил многоэтажной застройки, — говорит Андрей Шумеев. — Полагаю, сейчас многие застрой-щики, не получившие разрешения, вносят изменения в проектную документацию. Во всяком случае, это наилучший выход, так как с 2018 года законодательно вводится ряд дополни-тельных требований к застройщикам, привлекающим средства дольщиков. Получить разрешение на строительство будет еще сложнее, а экономическая эффективность для компаний, строящих жилье, вероятно, снизится. Сейчас девелоперы, осуществляющие жилищное строительство с соблюдением требований трудового и налогового законодательства, работают с рентабельностью не более 10–15%.

Инна Бойко

Просмотров: 493

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Недвижимость
image
На ростовском первичном рынке вырос спрос на квартиры экономкласса за счет льготной ипотеки, снижения доходов населения и сокращения объема предложения. Цены предложения строящегося жилья растут в основном в премиум- и экономсегменте. В целом число сделок во II квартале уменьшилось на 16% по сравнению с предыдущим. По мнению эксперта, после окончания действия льготной ипотеки рыночные ставки будут снижаться, а спрос между классами будет распределяться более равномерно по мере восстановления экономики.
Недвижимость
image
В условиях кризиса, когда застройщикам важно сэкономить, многие компании стараются выделиться за счет качественного благоустройства прилегающей территории. К этому их подтолкнул пример сильных иногородних конкурентов. За счет комфортности проживания проекты в спальных районах перетягивают покупателей из центра.
Недвижимость
image
По подсчетам аналитического центра ЦИАН, в период самоизоляции общее количество просмотров на вторичном рынке квартир Ростова снизилось на 10%, а после снятия ограничений выросло на 48% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Всего же за весь период спрос вырос на 18%.
Недвижимость
Игорь Смолев, гендиректор компании «Лендлорд-Эксперт»:
— Прошедшие кризисы 2008 г. и 2014 г. приводили к разным темпам снижения цен на недвижимость.
Реклама на сайте и в газете
Заказать