Сегодня 13 декабря 2019 года

Погода в Ростове 0°


28.10.2019 12:10

Хорошие соседи — половина мебели

Татьяна Дудник
«Город N» №42 (1350), 29 октября 2019

Наличие мебели увеличивает цену «двушки» на 184 тыс. рублей, а хорошие соседи — на 89 тысяч. ООО «НПО “ЛЭИ”» исследовало предложения продажи двухкомнатных ростовских квартир в домах этажностью 4-5 этажей. Средняя цена предложения равна 51,35 тыс. рублей за кв. м. Однако эксперты предлагают довольно точный вариант расчета рыночной цены квартиры в зависимости от нескольких факторов.

На 21 октября текущего года ООО «НПО “ЛЭИ”» проанализировало 1,5 тыс. объектов. Площади предлагаемых квартир находятся в диапазоне 26-90 кв. м.

Если отбросить крайние случаи, то двухкомнатные квартиры в домах этажностью 4-5 этажей сейчас предлагаются по цене от 1,6 млн до 4,25 млн рублей (см. инфографику).

Половина всех вариантов находится в интервале от 2,15 млн до 2,6 млн рублей. Это квартиры площадью 44-48 кв. м, удельная цена их предложения равна 46,5-56,2 тыс. рублей за кв. м, то есть в среднем такие квартиры стоят 51,35 тыс. рублей за кв. м.

Как заметили аналитики, 22% объектов на ростовском рынке — это квартиры, продаваемые с мебелью. Такую опцию можно найти в предложениях недвижимости практически любой площади.

Квартиры на 1-2-м этажах преимущественно стоят на 1,2% дороже квартир на верхних этажах, при этом предложений на верхних этажах в 1,66 раза больше. Однако если сравнивать последний этаж с остальными, то сдвига в удельной стоимости 1 кв. м практически не ощущается.

Примечательно, что 8% продавцов положительно отзываются о соседях. Упоминания соседей, как и другие опции, сказываются на цене.

В четверти предложений присутствует описание состояния подъезда, но сдвига по стоимости относительно предложений без упоминания подъезда практически нет.

В 1% предложений продавцы упоминают о нежелании разговаривать с агентами по недвижимости.

На основе этих данных аналитики построили модель формирования стоимости по двухкомнатным квартирам в 4-5-этажных домах Ростова-на-Дону, по которой укрупненно можно сложить «кирпичики стоимости». Итак, стартовая стоимость объекта, к которой добавляется вклад других составляющих, — 350,9 тыс. рублей. Приличные соседи дают дополнительный вклад в цену предложения в размере 89,1 тыс. рублей. Расположение квартиры в центре города добавляет 488,6 тыс. рублей, а в Нахичевани — 243,1 тыс. рублей.

Наличие мебели в квартире добавляет в среднем 183,6 тыс. рублей. При этом, как отмечают аналитики, банки исключают мебель из ипотечной стоимости в сделке.

— К полученной величине осталось добавить 41,5 тыс. рублей за каждый квадратный метр площади квартиры, — пояснил гендиректор оценочной компании «ЛЭИ» Роман Бабенко. — Так, обычная, «неубитая» и недизайнерская двушка площадью 46,5 кв. м с

приличными соседями в центре, продаваемая с мебелью, будет

выставлена за 2,7 млн рублей. Если при должной рекламе квартира с разумным торгом не продана через 72 дня, значит, есть фактор, который не был учтен. Расчет не подходит для квартир с отклонениями, к которым можно отнести, например, квартиры в цокольных этажах, «убитые», а также двухуровневые, с дизайнерским ремонтом.

Кроме того, по словам эксперта, существует множество часто не учитываемых в описании факторов, вызывающих погрешность расчетов — состояние подъезда, практическая возможность парковки автомобиля, детская площадка, консьерж, состояние коммуникаций,

расстояние до транспорта и школы, шум от дорог и другие. Увеличение количества ценообразующих факторов повышает точность расчетов.


Теги: ростовский рынок квартир, двухкомнатные квартиры, ООО «НПО “ЛЭИ”», расчет рыночной цены квартиры

ВКонтакт Facebook Google Plus Одноклассники Twitter Livejournal Liveinternet Mail.Ru

417 просмотров


Для добавления комментария необходимо авторизоваться
Яндекс.Метрика

Copyright © 2000-2018 Газета «Город N» | Данный сайт является интернет-версией деловой газеты «Город N» | Использование материалов допускается только со ссылкой на «Деловой Ростов» или «Город N» | Учредитель, издатель и редакция ООО «Газета» | Адрес редакции: 344000, Ростов-на-Дону, ул. Варфоломеева, 261/81, оф. 803-804 | Телефон (факс) редакции: +7 (863) 2 910 610 | e-mail: n@gorodn.ru | Редактор сайта — Алексей Тимошенко | Дизайн сайта — Владимир Подколзин