г. Ростов-на-Дону
24 сентября 2021 18:22:29

Предложение вторичного жилья в Ростове растет, а спрос снижается

В этом году на вторичном рынке жилья в Ростове произошел небольшой рост цен предложения, тем не менее сделки совершаются со значительным дисконтом, который достигает 25%. Наиболее востребованы небольшие квартиры в домах экономкласса в спальных районах. Эксперты прогнозируют, что поправки в закон о долевом строительстве окажут влияние и на вторичный рынок тоже: цены вырастут, а ликвидность квартир в старом фонде снизится.
Предложение вторичного жилья в Ростове растет, а спрос снижается Фото из архива N.

В феврале этого года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Ростова составила 64,3 тыс. руб. за квадратный метр, что на 4% выше, чем в феврале 2018 года, говорится в аналитическом отчете компании «ЦИАН». Интересно, что в декабре 2018 г. аналитики этой компании фиксировали снижение цен до 58,5 тыс. руб. с 61,7 тыс. руб. в декабре 2017-го. Среди причин снижения, как писал тогда N, — огромное предложение новостроек и высокий интерес ростовчан к индивидуальному строительству.

Как следует из данных сайта АН «Наследие», в течение прошлого года средняя цена на вторичном рынке в основном была стабильна, а в начале этого года немного выросла.

По данным ЦИАН, положительные темпы прироста зафиксированы более чем в половине районов города. Как и на первичном рынке, наиболее высокая средняя цена жилья наблюдается в Кировском, Ленинском и Пролетарском районах — 78,4, 75,5 и 67,4 тыс. руб. за кв. м. За счет вымывания недорогих предложений за год цены в этих районах выросли на 4–6%. Самые доступные цены на жилье отмечены в Первомайском (55,5 тыс. руб.), Советском (58,7 тыс. руб.) и Ворошиловском (58,7 тыс. руб.) районах, где сконцентрировано более 42% объема предложения на вторичном рынке жилья Ростова. За год цены в этих районах почти не изменились.

— Можно сказать, что на данный момент на вторичном рынке цены не изменились, — говорит руководитель АН «Наследие» Янина Колягина. — В этом году цены предложения на некоторые квартиры выросли, но они и не продаются. Сделки совершаются по тем объектам, собственники которых оставили прежние цены или готовы работать с ценой.

По данным руководителя отдела маркетинга и аналитики компании «Дон-МТ» Галины Пивоваровой, цены предложения по некоторым объектам в этом году увеличились на 8%, но размер торга при совершении сделки сейчас достигает 25%.

— Продавцы поднимают цены, но платежеспособный спрос продолжат падать и желающих купить и обладающих деньгами для покупки намного меньше, чем желающих продать, — комментирует она. — Кроме того, в Ростове очень активен сегмент первичного рынка, в прошлом году было введено в эксплуатацию 1,1 млн кв. метров жилья, а покупатели отдают предпочтение квартирам в новостройках в сданных домах, поскольку там меньше рисков. Процентные ставки по ипотеке на вторичном рынке выше, чем на первичном. В целом рынок жилой недвижимости Ростова (как первичной, так и вторичной) — это ярко выраженный рынок покупателя.

По словам исполнительного директора компании «ТИТУЛ» Александра Игнатущенко, спрос на вторичном рынке в январе — феврале практически не изменился по сравнению с концом 2018 года.

— Анализ проведенных сделок показывает, что наибольшим спросом на вторичном рынке жилья пользуются однокомнатные квартиры улучшенной планировки в высотных панельных и кирпичных домах экономкласса, — говорит он.

По данным Александра Игнатущенко, в этом году доля однокомнатных квартир в структуре спроса составила 50%, двухкомнатных — 32%, трехкомнатных — 19%, многокомнатных — 6%.

— Наиболее востребованы компактные квартиры: однокомнатные (37–40 кв. м), двухкомнатные (55–65 кв. м), и трехкомнатные (свыше 65 кв. м), — добавляет Галина Пивоварова. — Сейчас в любом сегменте, даже в премиальном, главный вопрос, который волнует покупателей после стоимости квартиры, касается размера коммунальных платежей.

По данным ЦИАН, наибольший спрос сконцентрирован в спальных районах города — Ворошиловском и Советском. При этом в центральных районах активность покупателей снизилась.

Эксперты сходятся во мнении, что повышение ключевой ставки ЦБ и последующий рост процентной ставки по ипотеке не оказали особого влияния на вторичный рынок, поскольку сделки пока совершаются по одобренным старым ставкам.

— Повышение ключевой ставки в сентябре и декабре прошлого года на 0,5 п.п. и последующее повышение ставок по ипотеке в среднем на 1% ощутимых изменений в спросе на ипотеку не принесли, — говорит Александр Игнатущенко. — Большая часть сделок с начала года были проведены по кредитным решениям до декабрьского повышения ставок. В январе и феврале этого года доля ипотеки составила 42% и 39%, в январе и феврале 2018 года — 28% и 43%. Как по доле, так и количественно ипотечных сделок в 2019 году было больше, чем за аналогичный период прошлого года.

По прогнозам экспертов, в этом году спрос на квартиры на вторичном рынке может снизиться. По мнению Галины Пивоваровой, поправки в законодательство о долевом строительстве, которые вступят в силу с 1 июля этого года, могут коснуться также и вторичного рынка.

— Новые изменения однозначно приведут к увеличению себестоимости строительства, и застройщики могут повысить цены, — считает Галина Пивоварова. — Соответственно, спрос снизится, и непроданные квартиры в новостройках составят серьезную конкуренцию вторичному рынку. Особенно пострадает жилье в старом фонде: ликвидность этих квартир снизится, цены на них упадут.

— Последние годы, несмотря на прогнозы аналитиков о стагнации рынка и падении цен, рынок недвижимости сохраняет достаточную активность в сегментах нового и высоколиквидного жилья, особенно в секторе «эконом», и устойчиво просаживается в отношении старого фонда, квартир в хрущевках и сталинках, — добавляет Александр Игнатущенко. — В целом отсроченный спрос и ожидаемое снижение ставок по ипотеке позволяют нам прогнозировать в 2019-м устойчивую тенденцию роста цен на вторичном рынке жилья в пределах 3–5%.

ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ
Недвижимость
image
В декабре 2018 года квадратный метр жилья на вторичном рынке квартир в Ростове стоит в среднем 58,5 тыс. руб. (против 61,7 в декабре 2017-го). Такие данные приводят эксперты портала недвижимости «ЦИАН», указывая на тот факт, что в целом по стране наблюдается обратная тенденция — цены в сегменте растут. Среди причин — огромное предложение новостроек и высокий интерес ростовчан к индивидуальному строительству.
Недвижимость
image
Летом 2018 года жилплощадь в ростовских новостройках стоила на 10% дешевле, чем квадратный метр на вторичном рынке. По этому показателю Ростов занимает четвертое место в России. По мнению эксперта, это объясняется большим количеством новостроек на окраинах города.
Просмотров: 5431

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Недвижимость
image
Правительство Ростовской области утвердило изменения в проект планировки и межевания территории на Левом берегу Дона в зоне спортивного кластера. Документ определил границы участков рядом с «Ростов Ареной», на которых будут построены ледовая арена с плавательным бассейном, дворец спорта и комплекс образовательных учреждений на 4000 мест.
Недвижимость
image
Здесь может появиться парк аттракционов, бассейн, ледовый дворец, а также деловой центр и жилая застройка.
Недвижимость
image
За год спрос на аренду коммерческой недвижимости в Ростове вырос на 44%, на покупку — на 34% (II квартал 2021 года ко II кварталу 2020 года), подсчитали аналитики «Авито Недвижимости». Во втором квартале по сравнению с первым спрос на аренду не изменился, на покупку снизился на 7%.
Недвижимость
image
По словам учредителя и гендиректора консалтинговой компании «Лендлорд-Эксперт» Игоря Смолева, цены на квартиры на первичном рынке Ростова за год выросли на 35%. По его прогнозам, в ближайшее время существенного снижения цен не предвидится, но темпы их роста замедлятся.