«Застройщики будут вынуждены бороться за выживание»

ГК «Жилстрой» возводит жилой комплекс на ул. Балка Рябинина в ЗЖМ. Квартиры в нем, по словам гендиректора компании Андрея Смехунова, активно продаются. Параллельно компания начала строительство жилого дома в центре города, в котором упор будет сделан на дорогие трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры. Сейчас ГК «Жилстрой» проектирует 2 микрорайона: в Батайске на участке 18 га и в Левенцовке — на 10,6 га. Таким образом, совокупная площадь жилья в портфеле компании составит около 300 тыс. кв. м. N: — Какой проект из вашего портфеля вы считаете приоритетным?

А.С.: — У нашей группы компаний сейчас есть 4 основных проекта, 2 из них уже на стадии строительства. Первый расположен в ЗЖМ на ул. Балка Рябинина. Это многоэтажный дом площадью 15 тыс. кв. м, рассчитанный на 243 квартиры. Его строительство мы начали в конце прошлого года, сейчас строим очень активными темпами и планируем закончить в следующем году. Второй проект — в центре города, на пересечении Горького с Нахичеванским, представляет собой довольно дорогой многоэтажный дом с площадью жилья 12,4 тыс. кв. м. Его строительство мы начали недавно и хотим завершить в 2016 году.

Два других проекта — более крупные, и оба — на стадии проектирования. В наших планах — возвести в Батайске Прибрежный микрорайон, рассчитанный на 162 тыс. кв. м жилья, а также построить в 11-м микрорайоне Левенцовки 96,6 тыс. кв. м жилья. Прибрежный начнем сразу же по окончании проектирования. К участку в Левенцовке пока нет подъезда, построить дорогу за свой счет мы не сможем и будем ждать, когда ее построит город. Если дорога появится, то микрорайон в Левенцовке будет приоритетным, поскольку там быстрее можно начать зарабатывать. Прибрежный — проект с минимальной рентабельностью. И там и там — одни и те же дома, но цена метра в Ростове гораздо вы­ше.

N: — Получается, что в будущем вы ежегодно планируете сдавать более 10 тыс. квадратных метров жилья?

А.С.: — Да. В 2013 году мы завершили проект на ул. Воровского в Батайске и сдали около 12 тыс. кв. м жилья, там уже все продано. В этом году мы ничего не сдадим, поскольку сосредоточились на новых проектах. С 2015 года планируем сдавать более 10 тыс. кв. м в год, а как только начнем застраивать Левенцовку или Батайск — это будут уже совсем другие, еще большие темпы ввода.

N: — В ЖК на ул. Балка Рябинина квартиры уже продаются?

А.С.: — Да, и очень активно. Квадратный метр в среднем стоит 60 тыс. рублей. Но все квартиры там с отделкой. Я не уверен, что покупатель, купивший стройвариант за 50 тыс. руб. за кв. м, в конечном итоге сэкономит. Мы вообще стараемся не продавать квартиры в состоянии стройварианта — нужно делать готовый продукт, а не полуфабрикат. Никто же не купит неокрашенный автомобиль или пальто без пуговиц. Каждый должен заниматься своим делом. Конечно, покупатель может попробовать сделать отделку своими силами, но это будет обучение за его счет и за счет соседей. Одни отделываются быстро, другие делают это медленно и печально, в доме — мусор, шум, грязные подъезды. В наших домах тишина, лифты, подъезды — все остается в порядке. Вторая причина, по которой наши квартиры пользуются спросом, — избыточное количество машино-мест. В ЖК на Балке Рябинина 196 подземных машино-мест на 243 квартиры. Это довольно много. Я как-то специально приехал туда в 8 вечера, чтобы посмотреть, где можно припарковаться. Оказалось — негде: все заставлено автомобилями. В те времена, когда проектировались дома в этом микрорайоне, действовала норма 25 автомобилей на 1000 жителей. Сейчас по факту 300 автомобилей на 1000 жителей, но никто не спешит строить парковки. Особенно плохо, что в новых микрорайонах — Западных Воротах и Суворовском — с этим никто не заморачивается. Видимо, потому, что это немножко снижает скорость и рентабельность строительства. Даже под обычную старую панельную секцию на 40 квартир можно впихнуть 11 автомобилей. В масштабах города это огромная цифра. Если бы кто-то об этом задумался 30 лет назад, многие проблемы сейчас были бы решены. Сколько бы ни было места на поверхности, глупо не использовать то, что под землей.

N: — Машино-места хорошо продаются?

А.С.: — Конечно. А то, что осталось непроданным, всегда можно сдать в аренду. При себестоимости машино-места от 280 до 400 тыс. руб. его можно сдавать за 4 тыс. руб. в мес. — это выгодная цена.

N: — Год назад жители ЗЖМ протестовали против застройки Балки Рябинина. Чем завершилась эта ситуация?

А.С.: — Внезапно жильцов перестали науськивать, и они никаких претензий больше не высказывали. Были жалобы, связанные с тем, что один или два раза мы вели непрерывное бетонирование до трех часов ночи, что создало некоторый дискомфорт. Мы стараемся больше не допускать таких ситуаций. Других трений с жильцами у нас нет.

N: — Что представляет собой проект на пересечении Горького и Нахичеванского?

А.С.: — Это дорогой проект, где упор сделан на комфорт и экономичную эксплуатацию. Там будут применены все доступные энергосберегающие технологии, создана возможность поквартирного учета тепла. Будет построен 20-этажный жилой дом, рассчитанный на 121 квартиру. Все они будут большими, в основном трехкомнатными и четырехкомнатными. Мы пока находимся на стадии котлована, потому что с огромным трудом опустились ниже уровня грунтовых вод, чтобы сделать двухуровневую подземную автостоянку.

N: — Как удалось приобрести участок под строительство?

А.С.: — Еще в 2003 году мы купили территорию бывшего завода, производившего головные уборы. Внутреннее название проекта — «Шляпная фабрика». Путем многолетних переговоров с жильцами близлежащих домов мы выкупили еще несколько участков. Рядом остались еще участки, в будущем мы рассчитываем расселить и их жителей. Хотим построить там еще один дом, чтобы получился законченный квартал.

N: — Не опасаетесь, что большие квартиры будут долго продаваться?

А.С.: — Это центр города, я уверен, что наши квартиры найдут своего покупателя. Если кому-то нужна маленькая однокомнатная квартира в состоянии стройварианта — пожалуйста: напротив другая компания строит высотный дом на 400 с лишним квартир. На мой взгляд, это муравейник, хотя такое жилье тоже имеет право на жизнь. Но надо понимать, что эти квартиры, скорее всего, будут сдаваться, а это уже совершенно другой статус дома. Где жители там будут парковаться — неизвестно.

Я и сам планирую жить в нашем доме. Я все время переезжаю из одного своего дома в другой, делаю «тест-драйв». Это помогает понять, что еще нужно совершенствовать. Если возникнет необходимость, я смогу жить в любом своем доме и в Батайске, и в Левенцовке, потому что строю качественно.

N: — Почему решили строить в Батайске большой микрорайон? Что он будет собой представлять?

А.С.: — В отличие от Ростова в Батайске очень легко приобрести землю. В течение трех лет наши попытки купить в Ростове участок срывались: мы проигрывали аукционы либо слишком поздно узнавали об участке, и его покупали конкуренты. В Батайске же участки на торги выставляются регулярно. Кроме того, нам удобно там строить потому, что там расположен принадлежащий группе компаний завод «Стройдеталь», на котором мы планируем наладить выпуск панелей, чтобы снизить себестоимость строительства.

Я вообще считаю Батайск сильно недооцененным. Добираться оттуда в центр Ростова проще, чем из Левенцовки и с Северного. Работать в Батайске приятно, там очень внятное руководство. Мэр каждую неделю проводит «чистый четверг»: сажает подчиненных в автобус и объезжает с ними город, выискивая недостатки в работе.

Сначала мы собирались застраивать этот участок (18 га. — N) самым экономичным жильем, но вскоре выяснилось, что Батайск в этом направлении будет очень активно развиваться, поэтому, возможно, мы будем там строить такое же жилье, как и в Ростове. Это будут либо четырех-, либо десятиэтажные многоквартирные дома. Будет возводиться и инфраструктура: подстанции, детские сады, школы. По условиям аукционов мы выделим под инфраструктуру участки и передадим для застройки городу.

N: — Несколько лет назад вы говорили, что вам не нравится Левенцовка, она слишком удалена, а город не может решить проблему пробок. Как получилось, что ваше мнение изменилось?

А.С.: — Оно не изменилось. Я считаю, что город должен развиваться внутри. Если посмотреть опыт других стран, то в них центры крупных городов застроены высотными домами, а чем дальше к окраинам, тем этажность ниже. У нас же центр города застроен халупами, зато на окраинах возводятся 16–20-этажные высотки. Ростов — огромный город, и в центре можно построить еще столько же жилья, сколько уже построено. Администрация должна заниматься расселением халуп в цент­ре, выносом промышленных предприятий. Вместо этого у нас нарезают участки земли на окраинах, тянут туда дороги, и потом проживающие там люди поедут на работу в центр города, создав нагрузку на существующие магистрали. Поэтому я сторонник строительства как раз в центре города, где есть очень много интересных мест. Именно по этой причине я не хотел вести строительство в Левенцовке. Но, к сожалению, выбора нет, я могу только либо строить, либо не строить и вынужден работать по имеющимся правилам, несмотря на свое несогласие с ними.

N: — Участок там будете застраивать по аналогии с Западными Воротами?

А.С.: — Мы тоже будем строить многоквартирные дома, но упор сделаем на экономичное жилье в плане как строительства, так и эксплуатационных расходов. Эксплуатационные расходы будем сокращать в первую очередь за счет этажности — будем строить дома не выше 10 этажей. Строительство 16–20-этажных домов, какие возводятся в Западных Воротах, дороже 10-этажных примерно на 5 тыс. руб. за кв. м. Для высоток требуется 2 лифта, там необходимо поднять воду, обеспечить циркуляцию отопления, установить системы пожарной сигнализации, дымоудаления, вентиляции. Все это требует обслуживания, за что вынуждены платить жильцы. В этих домах можно сэкономить только на консьерже: квартир много, консьерж один. Но я не уверен, что консьержи будут востребованы в том районе. Еще одно наше главное отличие от Западных Ворот — мы будем строить подземные автостоянки.

N: — За прошедшие 2 года число крупных жилых комплексов и микрорайонов, возводимых в Ростове, Батайске и Аксае, увеличилось почти вдвое. Ваша компания суммарно планирует возвести около 300 тыс. кв. м жилья. На ваш взгляд, для этого есть рыночные основания?

А.С.: — Разумеется, покупатели закончатся, и все застройщики будут вынуждены снижать цены, норму прибыли и бороться за выживание. В первую очередь пострадают те, у кого высокая себестоимость строительства: кто очень дорого купил землю либо расположен в неудачном месте и вынужден держать низкие цены, а также те, у кого нет собственных средств, а только средства дольщиков. Если бы не кризис, в который многие проекты притормозились, то, по моим прогнозам, покупатели как раз должны были закончиться в 2014 году. Если просуммировать квадратные метры, которые собираются построить в Ростове и окрестностях в ближайшие годы, то население должно увеличиться на 200 тысяч человек. С чего бы оно вдруг так увеличилось — непонятно, тем более что никакая инфраструктура под это не готова: нет ни дорог, ни школ. Однако пока все покупается. Кроме того, сейчас может быть приток людей, которые захотят к нам переселиться из других регионов, а также из Украины. Может, наоборот, начнется спад продаж. Все нелинейно и не зависит от объема. Со своей стороны мы все время работаем над снижением себестоимости строительства, сэкономленные деньги — заработанные деньги. Я, конечно, надеюсь, что все умрут, а я останусь. (Смеется.) На самом деле крупные компании, которые сравнительно недавно на рынке, уже набили достаточно шишек. У большой компании вовсе не обязательно низкая себестоимость строительства.

N: — За первое полугодие донские строители выручили рекордную сумму — 50,8 млрд руб. В то же время цены растут медленнее, чем физический объем работ, и, судя по всему, рентабельность стала ниже. Ощутили ли вы это?

А.С.: — Нет, пока все достаточно ровно. Но в ближайшее время себестоимость начнет расти из-за общего роста цен.

N: — Насколько успешно работает «Стройдеталь»? Во время кризиса завод не приносил прибыли, начал ли он приносить ее сейчас?

А.С.: — Завод пока работает в ноль. Территория очень большая, и мы вынуждены платить большие налоги на землю. Возможно, мы будем производить на нем панели для Прибрежного микрорайона.

N: — Каковы источники финансирования строительства ваших объектов?

А.С.: — Что-то строим за счет собственных средств, что-то — за счет заемных и, конечно, привлекаем средства дольщиков. Мы рассматривали вариант полного отказа от долевого финансирования, но пока в этом нет смысла. Получился странный эффект: мы вводим в Батайске дом на 120 с лишним квартир с отделкой, и оказывается, что быстро распродать их нельзя и мы вынуждены платить за коммуналку. А для Батайска с его минимальной рентабельностью это достаточно ощутимо. Поэтому дольщики нужны в том числе и для того, чтобы иметь возможность дольше распродавать дом.

N: — Как вы оцениваете сотрудничество с банками? Что они охотнее всего кредитуют?

А.С.: — Мы достаточно успешно кредитуемся в банках. Банки не очень охотно кредитуют строителей, есть ограничения и по объемам, и по срокам кредитования. Тем не менее мы вынуждены работать по тем правилам, которые есть. В основном, конечно, рассчитываем на свои силы. Мы на рынке много лет и все заработанные деньги вкладываем в строительство, не покупая сторонние активы.

N: — В начале этого года вы выставили новое четырехэтажное офисное здание на ул. Нижненольной на продажу за 250 млн руб. Удалось ли реализовать этот объект?

А.С.: — Мы пытаемся его продать либо сдать в аренду, ведутся переговоры. Пока затишье, тем не менее мы надеемся, что до конца года здание будет пристроено.

N: — Когда планируете завершить строительство бизнес-центра на Красноармейской?

А.С.: — Нам пришлось притормозить строи­тельство, потому что не совсем понятно, будет ли этот объект востребован. Туда нужно вложить еще довольно много средств. Привлекать банковское финансирование, учитывая опыт «Риверсайда» и «Пяти морей», страшновато. И сами банки вряд ли будут рваться в такой проект. Поэтому мы либо дождемся, когда заработаем достаточно своих средств, чтобы достроить центр, либо возобновим строительство, когда у нас будет конкретный покупатель.

N: — Есть ли в вашем портфеле другие проекты по строительству коммерческой недвижимости?

А.С.: — У нас есть проект еще одного жилого комплекса в конце ул. Береговой, которым мы занимаемся с 2005 года. Пока там земля в стадии оформления, часть участка площадью 5 гектаров должен забрать город под продолжение набережной, на другой части мы построим ЖК. Проектом в нем предусмотрен стилобат, в котором мы планируем разместить фитнес-клуб с бассейном и офисные помещения. Мне бы очень хотелось построить этот проект и поселиться здесь. Хочу жить в центре города на берегу реки.

N: — Недавно губернатор Ростовской области призвал строить больше жилья экономкласса. Как вы могли бы это прокомментировать?

А.С.: — Это нормально, и если посмотреть на развитие рынка, то мы к этому придем. Все наши следующие проекты, кроме центра Рос­това, — это жилье экономкласса, на другое просто не будет спроса. Но сначала удовлетворяется самый платежеспособный спрос, и пока он еще есть, мы должны заработать для дальнейших проектов. Сейчас я не вижу смысла искусственно экономить на всем, делать второсортный продукт и ничего не зарабатывать. Кроме того, на рынке есть люди, гордо именующие себя инвесторами, они скупают квартиры на этапе котлована, а через полгода продают с наценкой 20% и говорят, что заработали 40% годовых. Если кто-то заработал 40%, то кто-то их потерял, а нас тут всего двое — «инвестор» и я. У нас изначально высокие цены, поэтому на нас так много денег не заработаешь. Мелкие застройщики вынуждены всю прибыль отдавать «инвесторам», при этом сами остаются со всеми своими рисками.