«Сейчас квартиры хорошо продаются»

«Дочка» финского концерна, ЗАО «ЮИТ ДОН», строит три крупных жилых комплекса, в конце года планирует начать строительство четвертого. Сейчас, по словам гендиректора компании Андрея Шумеева, наблюдается довольно высокий спрос на квартиры, доля инвестиционных сделок составляет 12–15%. Развитие строительства, по его мнению, сдерживается властями, которые не выставляют на торги муниципальные участки и не работают над решением проблемы обеспечения будущих строительных площадок инженерными сетями. N: — Судя по данным из проектных деклараций, за последний год у вашей компании сократилась в 8 раз кредиторская задолженность и примерно во столько же раз выросла дебиторка. Чем это объясняется?

А.Ш.: — Это значит, что у нас хорошо продаются квартиры, растет количество заключенных договоров долевого участия. Ипотечники погашают задолженность через месяц после оформления договора долевого участия, а остальные покупатели предпочитают пользоваться беспроцентной рассрочкой платежа, которую мы предоставляем на срок до трех месяцев. Условия предоставления рассрочки на больший срок обсуждаются индивидуально.

N: — Недавно ваша компания начала предлагать квартиры с отделкой в ЖК «Молодежный». Пользуются ли они спросом?

А.Ш.: — Учитывая то, что наша компания финская, мы стремимся к привнесению в наше строительство европейских традиций. В Европе жилье сдают с полной отделкой, даже частично со встроенной мебелью. У клиента одна задача — выбрать мебель, чтобы ее доставили. Это удобно жильцам, потому что в течение ближайшего года никто не будет стучать, делая ремонт. Сегодня и в Ростове есть спрос на эту услугу, особенно это относится к недорогим квартирам, как у нас на Сельмаше. Отделка добавляет к стоимости 1 кв. м 5 тыс. рублей. Если ремонт делать самостоятельно, то, на мой взгляд, вряд ли получится уложиться в сумму 8–9 тыс. рублей на квадратный метр. К сожалению, не все выбирают полную отделку, многим интересна лишь стяжка полов и штукатурка стен.

N: — Это единственный дом в вашем портфеле, который относится к экономклассу?

А.Ш.: — Мы называем его не экономклассом, а комфорт-классом, т. е. жильем удобным для проживания. Мы согласны с девелоперами, считающими, что к экономклассу следует относить панельное жилье. По площади квартиры в этом жилом комплексе соответствуют социальным нормам (площадь квартир здесь от 29 кв. м), но их цена выше, чем в Левенцовке, — почти 50 тыс. рублей за кв. м. За счет небольшой площади стоимость всей квартиры невысокая — от 1,3 млн рублей.

N: — А по какой цене сейчас продаете квартиры в других ваших домах — Victor House и «Парусе»?

А.Ш.: — Квартиры в Victor House мы сейчас не продаем. Часть квартир уже проданы, потом была остановка строительства по решению суда. Сейчас запрет на строительство снят за счет замены обеспечительных мер. Мы хотим построить здание хотя бы до 4–6 этажей, а потом возобновить продажи. В доме на ул. Закруткина цена — 58–63 тыс. рублей за кв. м. Там достаточно сложные геологические условия, поэтому приходится выполнять работы по водопонижению и устройству свайного основания. Надеюсь, что к концу августа мы их завершим.

N: — Месяц назад мы писали о том, что строительство Victor House возобновилось, а «ЮИТ ДОН» и «ДОНОБУВЬ» продвигаются к мирному решению спора, затрагивающего судьбы вашей стройки и их старого здания. Как развивается ситуация?

А.Ш.: — «ДОНОБУВЬ» подала в суд ходатайство об отложении рассмотрения дела для ведения мирных переговоров. Мы провели встречу, пригласили проектировщиков. К сожалению, проектировщики и технические специалисты со стороны «ДОНОБУВИ» участие не принимали. Мы подготовили и отправили протокол совещания, представили техническое задание для детального обследования здания с целью утверждения собственником — ЗАО «ДОНОБУВЬ», предложили свои услуги по организации конкурса для проектировщиков, но никакого ответа не получили, кроме очередных жалоб во всевозможные инстанции. Сегодня по закону собственник несет ответственность за эксплуатацию здания. «ДОНОБУВЬ» должна привести свое здание в надлежащее состояние, а потом предъявить иск к тому, кого считает виноватым в появившихся разрушениях.

N: — Вы не предлагали кардинально решить проблему — выкупить их участок?

А.Ш.: — Мы можем выкупить участок, но в любой сделке должна быть экономическая целесообразность. Они не предлагают купить участок, а предлагают купить помещения как бизнес. Наша компания занимается жилищным строительством, а эксплуатация гостиницы, ресторана, спа-салона нам неинтересна.

N: — Насколько увеличится себестоимость строительства объекта?

А.Ш.: — Я знаю, сколько средств нам пришлось затратить на дополнительные мероприятия, в т. ч. по усилению здания «ДОНОБУВИ» по предписанию Госстройнадзора. По нашим оценкам, стоимость этих работ составит 5–6 млн рублей. Эти затраты, если по решению суда они будут возложены на нашу компанию, не повлияют значительно на экономический эффект проекта. Для нас важно выполнить обязательства перед клиентами и построить дом.

N: — В каком из ваших объектов продажи идут лучше всего?

А.Ш.: — В нашей компании плановая экономика. В соответствии с бюджетом мы планируем, сколько надо построить и продать квартир. У нас нет необходимости продавать их на большую сумму, чем мы строим. Мы понимаем, что квартиры на более поздней стадии строительства стоят дороже, а цены на материалы растут на 10–12% в год. Стараемся распределить продажи равномерно. Для этого мы поднимаем цены до рыночного, в нашем понимании, уровня, привлекая покупателей столько, сколько нам нужно. У нас расписан график продаж помесячно на весь период строительства таким образом, чтобы после ввода дома в эксплуатацию продавать квартиры еще 3 месяца, т. е. на этапе ввода должно быть продано 80–85% квартир.

N: — Как оцениваете покупательную способность населения? Появились ли на рынке недвижимости инвестиционные сделки?

А.Ш.: — Инвестиционные сделки и не прекращались, за исключением разве что конца 2008-го и 2009 года. Покупают не только квартиры, но и нежилые помещения, парковочные места. Таких покупателей примерно 12–15%.

N: — Каково сейчас соотношение квартир, купленных в ипотеку и без нее?

А.Ш.: — Этот процесс развивается хорошо, но не во всех домах. Мы работаем с 8 банками, которые готовы давать нашим покупателям ипотечный кредит на нулевой стадии строительства. Однако не в каждом объекте квартиры покупаются в ипотеку. На Сельмаше ипотека наиболее востребована, там удельный вес таких сделок доходит до 35–40%. Чем дороже квартира, чем выше уровень жилья, тем меньше используются ипотечные сделки. Ипотекой пользуются покупатели, ограниченные в средствах.

N: — Каковы источники финансирования ваших объектов, каков удельный вес собственных и привлеченных средств?

А.Ш.: — Собственных средств у нашей компании немного, потому что мы работаем только 5 лет, причем с учетом кризисного времени. У нас большой уставный фонд, есть щадящие по российским меркам условия кредитования в финских банках. Конечно же, любому строителю интересно строить и продавать, но независимо от этого у нас есть запас средств на завершение строительства дома. Мы либо пользуемся заемными средствами, либо нет. Сейчас, когда квартиры хорошо продаются, кредитные средства составляют лишь 20–30% стоимости строительства. Сегодня в первой очереди ЖК «Молодежный», которую мы планируем ввести в конце года, из 153 квартир продано 135, поэтому кредиты мы уже возвращаем. При нынешнем спросе это сделать несложно.

N: — Ваша компания недавно купила земельный участок, на котором планирует строить жилье комфорт-класса. Вы целенаправленно ориентируетесь на этот сегмент?

А.Ш.: — Участок находится в пер. Халтуринском, на пересечении с ул. Дранко. Планируем построить там 2 небольших дома. Сейчас завершаем проект, в августе планируем отдать его в экспертизу. Мы ориентируемся на комфорт-класс потому, что это позиция концерна. У нас другое понимание строительства жилья бизнес-класса или элиткласса, отличающееся от распространенного в Ростове. Недавно я отвечал на предложение о покупке земельного участка. На 15 сотках земли мне предлагали построить дом площадью 9,5 тыс. кв. м, т. е. здание и отмостка должны были занять всю площадь участка. Я считаю, что жилье высокого класса кроме внутренней начинки должно иметь собственный двор, сквер. Жить в доме бизнес-класса и ставить машину в соседнем дворе или на тротуаре, на мой взгляд, неправильно. Наши объекты мы проектируем в соответствии с нормами. Застройка составляет 25–27% от площади участка, и это притом, что мы делаем подземный паркинг практически под всей территорией участка.

N: — Участки какого размера и по какой цене вам интересны?

А.Ш.: — Нам интересны участки с юридически чистой историей, площадью от 0,25 до 10 га, предназначенные для жилищного строительства.

N: — Планируете ли вы участвовать в аукционах на право аренды участков под комплексную застройку?

А.Ш.: — К сожалению, аукционы никто не проводит. Единственное за последние три года предложение по Левенцовке мы рассматривали. Мне кажется, у покупателя этого участка до сих пор нет понимания, сколько в итоге будет стоить обеспечение будущего жилья инженерной инфраструктурой. Экономический эффект для инвестора там не просматривается. Деньги, которые надо будет вложить в прокладку сетей, дорог, в полном объеме вернутся только после продажи последнего дома. Еще меня беспокоит то, что продали 37 га, на которых за 10 лет можно построить 320–350 тысяч квадратных метров жилья. В среднем, за весь период освоения, в год там будет строиться максимум 35 тыс. кв. м — это мелочь для города. Муниципалитет не прилагает усилий для ускорения освоения свободных земельных участков на территории города. Сегодня мало инвесторов, готовых вкладывать деньги в длинные проекты. На мой взгляд, муниципалитет должен обеспечивать участки сетями, дорогами, а потом продавать по цене значительно выше сегодняшней.

N: — Поможет ли эта мера сократить себестоимость строительства?

А.Ш.: — Сократить ее можно только за счет цены земли. А снизить цену можно, только насытив рынок муниципальными земельными участками.

N: — Почему, на ваш взгляд, муниципалитет не обеспечивает участки сетями?

А.Ш.: — Никто не хочет этим заниматься. Это затратно для бюджета города, поэтому здесь необходимо государственно-частное партнерство. Частным партнером могут выступить банки, которые выделят кредитные средства. При продаже участков затраты компенсируются. Поставщики ресурсов вряд ли выступят частным партнером, потому что не захотят вкладывать большие средства. Они работают над обеспечением работоспособности действующих сетей — живут сегодняшним днем.

N: — Многие застройщики говорят, что техподключение составляет минимум 10% себестоимости строительства. Какие показатели у вас? С кем хуже работать, а с кем лучше?

А.Ш.: — У нас от 3% до 6%. У «Водоканала» и «Теплокоммунэнерго» нет единого тарифа на подключение, они предлагают конкретные проектные решения. Мы с ними спорим, доказываем, что какие-то вопросы не относятся к компетенции инвестора. И нам удавалось сократить затраты на техподключение. Для этого в компании надо иметь грамотных специалистов, проектировщиков. Проще работать с энергетиками, поскольку у них есть утвержденные тарифы.

N: — С какими результатами планируете завершить этот год?

А.Ш.: — В конце года планируем ввести в эксплуатацию 1-ю секцию ЖК «Молодежный» площадью более 6 тыс. кв. м. Если получится, то досрочно введем и вторую секцию такой же площади. Сроки ввода Victor House вынуждены сдвинуть, достроим его не раньше середины 2013 года. Себестоимость строительства квадратного метра составляет 30–32 тыс. рублей, с учетом стоимости земли и проектирования — 34–50 тыс. рублей в зависимости от объекта.

N: — С какой рентабельностью удается работать?

А.Ш.: — Рентабельность зависит от объекта. Наша задача — строить объекты с рентабельностью не ниже 15%, нам это удается.

N: — Планируете ли наращивать объем годового ввода?

А.Ш.: — Планов по увеличению ввода у нас нет, поскольку нет запаса земельных участков. Сейчас мы ведем переговоры по 3 земельным пятнам. Насколько мне известно, у муниципалитета есть на Западном 4–5 участков, но их не выставляют на аукцион, объясняя тем, что планируют строить там социальное жилье. Однако город строит лишь один социальный дом в год. На мой взгляд, было бы эффективнее выставлять такие участки на торги, а оплату получать социальными квартирами.

N: — В Европе цена на квартиры в новостройках зависит от энергоэффективности дома. А у нас на это обращают внимание?

А.Ш.: — Если строить по европейским нормам энергоэффективности, себестоимость строительства будет в 2 раза выше, чем сейчас. Клиенты не всегда готовы платить за дополнительные опции, делающие дом более экономичным в эксплуатации. Приходится объяснять покупателям выгоду от применяемых мер. Например, кирпичные стены на сегодняшний день не соответствуют повышенным требованиям теплоэффективности, поэтому в ЖК «Парус» будем делать навесной фасад. Стараемся монтировать экономичные лифты, везде ставим приборы учета, датчики движения. Нововведения, как правило, строительными компаниями внедряются только по требованию закона. Но наша компания старается идти на шаг впереди.