«Пока система закрытая и непроверяемая»

В нынешнем году строительная корпорация «Софт» завершает возведение жилого комплекса «Александровский» и планирует приступить к реализации двух новых девелоперских проектов в центре Ростова. Ее руководитель Александр Перельман считает, что чиновники, которые должны быть заинтересованы в улучшении инвестиционного климата в регионе, не всегда достаточно оперативно откликаются на запросы инвесторов.

N: — Какие проекты реализует сейчас корпорация «Софт» и в какие сроки планируется их завершить?

А.П.: — Я начну со второй части вопроса — о сроках. На пути к построенному дому застройщик годами сталкивается с огромным количеством согласований органов. Эти согласования касаются вопросов выделения земельных участков, технологических подключений, высоты зданий, выноса сетей, которые находились на площадке, — в общей сложности потребуется больше 160 разрешений. Чтобы мы быстрее строили, создавали рабочие места, насыщали рынок квартирами, платили налоги, нам нужно быстрее подписывать эти бумаги, а происходит все с точностью до наоборот. Есть, конечно, и положительные примеры: областное управление Росреестра в прошлом году значительно сократило сроки регистрации, ростовский Водоканал четко соблюдает сроки ответов на запросы, то же можно сказать о «Донэнерго». Но в других случаях ситуация зачастую принципиально иная. «ЛУКОЙЛ» регламенты по срокам не соблюдает, городской Департамент архитектуры и градостроительства — тоже, да еще и отвечает отказами на 60–70% заявлений. О каком развитии бизнеса и улучшении инвестиционного климата можно говорить в таких условиях?

N: — Каких изменений вы хотели бы как инвестор и как их, по вашему мнению, можно добиться?

А.П.: — Я предлагаю оценивать работу государственных органов в области строительства по трем основным критериям. Первый — количество ответов на обращения бизнеса, которые были даны за отчетный период в установленные регламентами учреждения сроки. Второй — доля положительных ответов. Третий — на сколько сократились регламентные сроки ответа. Это потребует принятия соответствующих нормативных актов и повышения информационной открытости государственных структур. Конечно, коммерческую информацию о проектах раскрывать нельзя, но название обратившейся компании, дата обращения, срок его рассмотрения — все это должно быть оцифровано и общедоступно. Сейчас руководители учреждений зачастую сами не знают, как обстоят дела с количеством обращений и сроками их рассмотрения. Я знаю от коллег, что в комиссию по предоставлению земельных участков поступают десятки, если не сотни обращений по изменению правил землепользования и застройки (ПЗЗ), дополнительным отводам участков, корректировкам их границ. А в газете «Ростов официальный» время от времени публикуются сообщения о двух-трех принятых комиссией положительных решениях по этим обращениям. По слухам, доля отказов достигает 90%, но что с этим делать, пока система полностью закрытая, непрозрачная и, соответственно, непроверяемая?

N: — Кто должен будет контролировать эти данные, когда они станут доступны?

А.П.: — Бизнес, общественность, СМИ. На прессу наши руководители реагируют очень хорошо. Новых контролеров создавать не нужно. Их и так слишком много. У нас за последние полгода одна за другой, накладываясь друг на друга, прошли около 12 проверок. Я раньше вообще не знал о существовании некоторых из органов, которые их проводили. Работе это мешает очень сильно. Для контроля деятельности госучреждений достаточно прокуратуры.

N: — Давайте вернемся к вашим проектам.

А.П.: — В этом году мы сдаем в эксплуатацию жилой комплекс «Александровский» на ул. Вересаева. Построены 45 тыс. кв. м жилья, собственная котельная, просторная территория, которая позволит обеспечить жильцам и достаточное количество парковочных мест, и свободные дворы, и детские площадки. Еще два дома — на Буденновском и Береговой — мы планируем начать строить в ближайшее время. Я считаю, что это будут значимые для города проекты. На Буденновском мы стремились выдержать исторический стиль этого проспекта, я бы сказал, что это такая неосталинка. Проект дома на Береговой разрабатывал московский архитектор Сергей Скуратов. Этот проект, кстати, получил серебряный диплом на фестивале «Зодчество-2011».

N: — Каковы технические параметры этих домов?

А.П.: — В доме на Буденновском будет 18 жилых этажей, один этаж — третий — будет представлять собой открытое пространство с колоннами и озеленением для прогулок. Комплекс на Береговой будет состоять из двух зданий. В обоих домах будет около 180 квартир. Вопрос с местами для автомобилей мы планируем решить на Буденновском за счет строительства подземного паркинга. На Береговой ситуация интереснее: там нам предстоит укрепить склон, в результате образуется несколько площадок, расположенных на разных уровнях. На них мы и организуем парковку. Машино-мест на Береговой будет больше, чем квартир, — 182. Это процентов на 15–20 превышает нормативные показатели.

N: — Открытые этажи, большие парковки — для Ростова это довольно необычно и стоит, вероятно, недешево. В нынешней экономической обстановке вы не боитесь того, что не найдете спроса на построенное корпорацией жилье?

А.П.: — Компании, которые имеют финансовую подушку безопасности и у которых основная часть кредитной нагрузки приходится на займы внутри группы, как у нас, устоят. Мы можем и год, и два работать в условиях низкого спроса и снижения цен. Я ожидаю падения спроса на десятки процентов от нынешнего количества сделок, но не жду глобального падения цен. В Ростове в отличие от Москвы строительство не является высокомаржинальным бизнесом, падать по цене на местном рынке особо некуда. С другой стороны, цены подпирает рост себестоимости — цен на металл, бетон.

Кроме того, наши квартиры и не должны стоить дешево. У меня есть специальный лист бумаги, на который выписаны технические преимущества наших домов перед другими подобными объектами, строящимися в Ростове. В этом списке 16 пунктов. Три из этих решений применяются в Ростове впервые. В частности, на Береговой фасады домов будут отделаны очень дорогим светлым камнем иностранного производства. На данный момент в Ростове для этих целей используется либо облицовочный кирпич, либо штукатурка, либо навесные конструкции различной степени дешевизны. Я, конечно, буду искать пути удешевления фасадов, но все равно они будут дороже, чем в любом другом доме в Ростове. Это повлечет за собой необходимость использовать еще одно уникальное для города решение: в домах на Буденновском и Береговой будут централизованные системы кондиционирования чиллер-фанкойл с холодной водой в качестве теплоносителя летом и с горячей — зимой. Такая система позволит жильцам повесить у себя в квартире нужное количество внутренних блоков кондиционирования, но исключит потребность в наружных, которые сейчас уродуют облик любого, даже самого симпатичного дома. Обречь на ту же судьбу наши прекрасные дорогостоящие фасады мы просто не могли. В то же время использование таких систем кондиционирования повысит себестоимость строительства на сумму около 3 тыс. рублей на квадратный метр. Поскольку эта система только одна из многих — есть еще собственная котельная, высококлассные лифты и др., — деньги довольно серьезные. Лифты тоже будут европейского производства — либо Thyssen, либо KONE. При нынешнем курсе рубля это, конечно, несколько портит мне настроение, но я буду тверд. В сумме применение новейших технологий подняло себестоимость строительства наших домов уже сегодня примерно на 4 тыс. рублей на квад­ратный метр без учета фасадов и остекления. Последнее тоже будет уникальным для Ростова. Мы применим безимпостную систему остек­ления лоджий, то есть без вертикальных перемычек стеклопакетов, которые делают их похожими на бразильские фавелы. (Смеется.) Безимпостные системы остекления в России не производятся и стоят очень дорого — в 2,5–3 раза дороже, чем обычные. Но зато у жильцов будет возможность сдвинуть стекла в углы лоджии и сделать из нее балкон, и мы сохраним чистоту линий фасада. Это потребует серьезных затрат, но если на ул. Козлова можно построить дома с импостным остеклением, то делать то же самое на пр. Буденновском не следует.

Проект дома на Береговой изначально разрабатывался с тем расчетом, чтобы здание не закрывало вид на собор и его колокольню с трассы и моста. На Береговую выходит фасад стилобата, а основные корпуса повернуты к ней торцом. Это позволяет обеспечить жильцам прекрасный вид на Ростов и Дон из окон квартир. Вообще, этот дом требует максимального проявления перфекционизма — на реке осталось мало свободных пятен. К счастью, архитектор Сергей Скуратов меня в этом поддерживает. Помимо того что он обладает богатой фантазией, он очень требователен к исполнению своих решений. В Москве известна история о том, как он судился с заказчиками из-за того, что они поставили при строительстве здания не те входные двери, которые были задуманы. Мы с ним много спорим по поводу фасадов — он настаивает на немецком отделочном камне определенного качества и, разумеется, определенной стоимости — очень высокой, а я пытаюсь отбиваться.

N: — На каком этапе эти проекты?

А.П.: — Дом на Буденновском уже прошел экспертизу, и мы подали заявление на получение разрешения на строительство. После его получения начнем работы, они займут около 30 месяцев. По поводу дома на Береговой заявление будем подавать летом. Там строительство, скорее всего, начнется позже, поскольку прежде, чем начать строить сам дом, нам придется выполнить сложные и дорогостоящие мероприятия по укреплению склона. Потому, кстати, и жилье там будет дороже, чем на Буденновском. Оползень на этом склоне наблюдается давно — я видел его на топосъемках, сделанных в 50–60-х годах прошлого столетия. Чтобы он остановился, нужно построить подпорную стену. Это огромное инженерное сооружение из железобетона длиной 120 м, высотой 25 м и толщиной, наверное, в метр. В прошлом году стоимость ее строительства составляла сумму до 100 млн рублей, сейчас она, думаю, стала больше. С сожалением отмечу, что в вопросе строительства этой стены я не нашел понимания со стороны городских властей. Заявку на начало этих работ мы подали летом прошлого года и получили отказ. Хотя это сооружение нужно и городу, и горожанам, которые живут на ул. Донской, где дома трескаются из-за оползня, так же, как и мне. И вот я — инвестор, готовый вложить огромные деньги в решение проблемы, которая не решалась годами, — не получил на это ни разрешения, ни внятного обоснования отказа. В том числе и поэтому я не могу прогнозировать срок начала, а тем более завершения строительства дома на Береговой.

N: — Вы сталкивались с проблемами, связанными с непрозрачностью контролирующих органов, о которой говорили?

А.П.: — На Буденновском Департамент архитектуры нам отказал в дополнительном отводе земельного участка для размещения строительной техники в течение двух лет семь раз. Предположим, что для этого были причины. Но если есть замечания, сделайте их исчерпывающий список сразу. А то мы каждый раз получали новое замечание. При этом сроки ответов не выдерживаются. Последний раз они нам отвечали три месяца. Еще они предъявили нам претензии в связи с тем, что мы, по их мнению, начали строительство на Буденновском, не получив разрешения. На самом деле мы строительства не начинали. Мы по закону обязаны испытать сваи, прежде чем приступить к строительству свайного поля. Для этого было необходимо в нашем случае забить четыре сваи и дать им нагрузку, превышающую ту, которую предусматривает проект. А для этого нужны ямы, края которых мы укрепили шпунтовым рядом — закрученными в землю трубами, которые извлекаются после окончания строительных работ. Вот монтаж шпунтового ряда чиновники и сочли началом строительства. Но это, видимо, случайность: вероятно, мэр осматривал объект в сопровождении сотрудников администрации, среди которых не оказалось никого, кто был бы в теме. А у нас если кто-то из высоких начальников что-то сказал по тому или иному поводу, то маховик начинает раскручиваться. Но мы продолжим твердо отстаивать свою позицию в суде.

N: — Вы пробовали жаловаться на такого рода нарушения?

А.П.: — Мы регулярно жалуемся в прокуратуру на Департамент архитектуры. В прошлом году подали три жалобы, и это возымело действие. Прокуратура вообще хорошо работает. Мы жаловались, в частности, на то, что нам отказали в допотводе участка по незаконным основаниям, и прокуратура нас поддержала, но в департаменте после этого нашли другую причину для отказа. Второй и третий раз мы жаловались на несоблюдение сроков ответа — получив жалобы, чиновники быстро реагировали. Но мы же не можем каждый раз получать от них ответ через прокуратуру!

N: — Эта ситуация сложилась только сейчас или она всегда была такой?

А.П.: — За те 12 лет, которые я занимаюсь строительством, в Ростове сменилось семь главных архитекторов, и при каждом из них было по-разному. Были времена похожие, когда главный архитектор был необоснованно принципиален, тоже любил говорить «нет». У монополистов тоже многое определяется личностным фактором.

N: — Несмотря на ваше стремление придать своим объектам привлекательный облик, они все равно представляют собой примеры точечной застройки, в то время как местные власти настаивают на комплексном освоении территорий. В связи с этим у вас не возникает сложностей?

А.П.: — Начнем с того, что понятие точечной застройки в СНиП отсутствует. Это термин, который имеет, скорее, эмоциональное наполнение. А на фоне эмоций бывает очень трудно выработать какие-то понятные правила игры. В результате получается, что сегодня что-то можно, а завтра — уже нельзя, и опять все зависит от личного мнения отдельных руководителей. В центре Ростова до сих пор десятки кварталов из малоэтажных строений, вид которых уж точно не соответствует требованиям к облику современного мегаполиса. Как они будут расселяться, как будут застраиваться эти участки? Если целыми кварталами, то кто выступит в качестве инвестора? У нас частных инвесторов, способных потянуть такой проект, нет, и у города нет таких денег. Поэтому мне кажется, что нам не уйти от так называемой точечной застройки. Другое дело, что ничего страшного я в этом не вижу. Мой знакомый строитель из России, работающий в Лос-Анджелесе, сносит, например, двухэтажный дом и строит на его месте восьмиэтажный. Да, это точечная застройка, но она никого не пугает. Потому что все правила, по которым она производится, до мельчайших деталей описаны в огромном, толщиной четыре сантиметра, томе документов, который можно получить в мэрии. Там написано, какой высоты должно быть здание, сколько при нем должно быть парковочных мест, сколько нужно заплатить городу, сколько — предыдущим жильцам. Предприниматель изучает эти документы, понимает, каковы правила игры, и решает, интересно ли это ему.

Если же говорить конкретно, то вложения в каждый проект составляют около миллиарда рублей. Такие проекты в период экономичес­кого кризиса надо поддерживать, потому что это работа для сотен людей, загруженность предприятий строительного комплекса, налоговые платежи. Но мы поддержки не получаем. В проект на Буденновском мы уже инвестировали $ 6,5 млн, из которых $ 1,5 млн приходится на выплату процентов по кредитам, $ 4,3 млн — на отселение жильцов из зданий, которые раньше стояли на этом месте, остальное — на подключение к сетями и разработку проектных решений. Когда администрация города давала нам в 2007 году разрешение на проектирование и отселение (тут стояли старые двухэтажные хибары, зачастую аварийные, иногда — с удобствами во дворе), власти понимали, что дом в 6–10 этажей на этом участке строиться не будет. При ценах и экономике прошлого года нам нужно было построить 12 этажей просто для того, чтобы вернуть то, что уже вложено в этот проект. Сейчас себестоимость растет, а цена стагнирует, и «точка нуля» уже поднялась, я думаю, на уровень 14-го этажа. Мы не благотворительная организация. Мотивацией для предпринимателя является либо заработок, либо честолюбие. И даже если речь идет о честолюбии, проект должен быть успешен с коммерчес­кой точки зрения. Никто не сочтет хорошим предпринимателем того, кто потерял большие деньги. Чиновники, которые задействованы в привлечении инвестиций в экономику города и региона, должны быть заинтересованы в успешном развитии таких проектов. Тем не менее мы регулярно испытываем в общении с ними определенные сложности. И это тоже не лучшим образом сказывается на инвестиционном климате в Ростове.