«Планируем на 100% обновить автопарк»

По словам Адама Батажева, компания перешла на использование грузовиков Mercedes-Benz вместо «Камазов» и «Мазов», начала приобретать южно-корейские экскаваторы, японские погрузчики. Автопарк обновлен уже на 35–40%, планируется достичь 100-процентного показателя в течение 2–3 лет. В прошлом году выручка компании выросла на 20% и составила 600 млн руб. Это произошло за счет роста заказов на генподрядные услуги. Сейчас «Руслан» занимается 3 проектами жилых домов общей площадью 20 тыс. кв. м. N: — В вашей компании произошла смена собственника. С чем это связано?

А.Б.: — Собственником уже второй год является мой сын Руслан. Еще 15–17 лет назад я задумался над тем, что придет время, когда возникнет проблема правопреемства. В прошлом году мой сын окончил строительный университет и я начал передавать дела компании новому поколению строителей. Сейчас он работает мастером. Думаю, что он лет через 5–7 освоит основы строительного производства и постепенно начнет принимать бразды правления. Мастер — это самая низшая и очень важная ступень для выпускников строительного университета, но я считаю, что пока он ее не пройдет, не сможет грамотно руководить. Смена поколений сегодня происходит не только в топ-менеджменте, но и в других звеньях. Мы готовим людей, которые вместе с новым собственником будут заниматься строительным бизнесом в будущем. Но рядом с ними будут находиться опытные наставники, поэтому передача дел произойдет безболезненно.

Другая важная задача — техническое перевооружение. Мы обновляем средства малой механизации и автопарк, который, я думаю, у нас один из самых развитых среди строительных компаний Ростовской области. В прошлом году закупили 39 единиц автотехники, в этом продолжим закупки. Ранее мы использовали 12–15-тонные «Камазы» и «Мазы», теперь приобретаем 25-тонные грузовики Mercedes-Benz. Также закупаем южно-корейские экскаваторы, японские погрузчики, автобусы большой и малой вместимости и т. д. Сегодня наш автопарк обновлен на 35–40%, процесс продолжается, и 100-процентного показателя мы планируем достичь в течение 2–3 лет. Если мы не будем проводить перевооружение, не сможем предлагать адекватные цены и быть конкурентоспособными.

N: — Насколько техническое перевооружение помогает сокращать издержки?

А.Б.: — Без технического перевооружения очень трудно сегодня, а тем более в будущем создавать конкурентоспособную компанию, поэтому мы уделяем большое внимание увеличению производительности труда. Несмотря на то что расценки на выполнение строительных услуг рабочими у нас, наверное, самые низкие среди местных строительных компаний, средняя заработная плата в 2012 году у наших сотрудников в Ростове составила 36,6 тыс. руб. в месяц, а с учетом того, что у нас есть подразделение в области, — более 29 тыс. руб. в месяц. Все сотрудники фирмы получают «белую» заработную плату, и за первые два месяца этого года средняя заработная плата составила 44 тыс. руб. в месяц. Нам удается достичь таких показателей именно благодаря высокой производительности труда, которая пока примерно в 1,5–2 раза выше в сравнении со среднерыночными показателями.

За последние три года мы сократили издержки на 25–27%. Чтобы вывезти грунт на «Камазах» со стройплощадки, мне нужно было 2 машины и 2 водителя, а сегодня очень большая проблема с рабочими кадрами. Кроме того, я должен был две машины заправлять, а у 12-тонного «Камаза» расход топлива на 100 км такой же, как у 25-тонного Mercedes-Benz. Так что вместо двух грузовиков я теперь заправляю один. Раньше у нас были экскаваторы российского производства ЕК-18, ЕК-16. У них стрела копает в глубину не более 5 метров, так что котлованы большой глубины приходилось выкапывать по частям, в 2 яруса. Сейчас мы купили южно-корейские экскаваторы, которые копают в глубину почти 7 метров. У японских погрузчиков, на использование которых мы перешли, также производительность гораздо выше, а расход топлива и масла ниже.

Средства малой механизации мы начали приобретать много лет назад, понимая, что не сможем улучшить ситуацию с производительностью труда. Сегодня применяем их практически на всех участках работы, в том числе на сантехническом и вентиляционном. Закупили новые станки в цех металлоконструкций, строи­тельные подъемники. Проблема с дефицитом рабочей силы стоит очень остро. Крайне сложно найти узких специалистов, к примеру токарей. Приходится переплачивать, чтобы держать таких сотрудников в компании, поэтому мы активно привлекаем иностранцев. Сегодня у нас работает примерно 300 иностранных рабочих.

N: — В последнее время вы выполняли в основном генподрядные работы. Вы позиционируете себя в первую очередь в качестве девелопера или строителя?

А.Б.: — Мы работаем на рынке и по тому, и по другому принципу. Сейчас занимаемся 3 проектами жилых домов общей площадью более 20 тыс. кв. м. Но у нас возникают проб­лемы с оформлением земельных участков. Строить, не имея полностью всего пакета документов, не хотим. Если все будет, как запланировано, то до конца года приступим к строительству двухподъездного 13-этажного дома (7,5 тыс. кв. м) на ул. Селиванова. Там сейчас расположен аварийный дом, где мы занимались расселением. Одним жильцам предоставили квартиры, у других выкупили жилье по рыночным ценам плюс 15% комиссии. На всех трех участках, о которых я говорил, велось отселение людей. Очень часто в рейтингах, которые ваша газета печатает, наша компания отсутствует. Но это не потому, что мы не строим жилье.

Последние 5 домов мы возвели в партнерстве с собственниками земли, у которых были участки с техусловиями, проектная документация, но не было денег на строительство. Мы строили за свои средства и отдавали им взамен 25% квартир. Один из таких объектов — 17-этажный жилой дом общей площадью 10 тыс. кв. м, который расположен на ул. 26 Июня.

Весь прошлый год мы действительно занимались в основном подрядными работами. При этом он стал для нас одним из самых успешных в финансовом плане. Наша выручка составила более 600 млн руб., в сравнении с 2011 годом рост — около 20%. У нас было много заказов на строительство офисной, торговой недвижимости, пищевых производств. Эти объекты расположены как в Ростовской области, так и в Краснодарском крае, где у нас есть дружественные структуры. Именно рост количества коммерческих заказов и позволяет нам проводить перевооружение.

N: — Когда Вадим Ванеев принял решение самостоятельно строить комплексы по выращиванию индейки, он говорил, что у многих ростовских строителей большие проблемы с материально-технической базой, которая была очень изношенной. Получается, что сегодня она улучшается?

А.Б.: — Строительные компании, как правило, сами не выполняют весь объем работ, поэтому их автопарки не полностью укомплектованы, они сотрудничают с подрядчиками. Нанимать технику со стороны сегодня дешевле. Что касается Вадима Ванеева, ему было необходимо большое количество металлоконструкций и сэндвич-панелей, которые на рынке на тот момент отсутствовали или, видимо, были очень дорогими. И когда он видел, что цены у нас намного выше, чем в западных странах, это вызывало у него недоумение. Уверен, что он свое мнение поменял после того, как сам стал производителем стройматериалов, ведь на рынке, как правило, ровно столько материалов, сколько он готов потребить. Заводы строятся с учетом спроса, а если мощностей больше, чем может потребить рынок, то они загружены не полностью и все издержки ложатся на выпускаемую продукцию, которая растет в цене и становится неконкурентоспособной. То, что Ванеев создал свою строительную компанию, — разумное и правильное решение. Объем его строительно-монтажных работ исчисляется в миллиардах, и, понеся затраты на создание своей строительной структуры, он в течение 3–5 лет их вернул и снизил себестоимость продукции.

N: — Что происходит сегодня с себестоимостью строительства?

А.Б.: — За последние 2–3 года она выросла на 12–15%, что в основном связано с увеличением налоговой нагрузки. В среднем с учетом затрат на землю она составляет 36–37 тыс. руб. за кв. м. Надо понимать, что в основном все строительные компании используют кредиты, которые выдают под 13–15% годовых. В среднем в год они обходятся в 2 тыс. руб. на кв. м, при этом дом строится обычно 2 года. Поэтому около 4 тыс. руб. в стоимости квартир — затраты на кредитные ресурсы. У нашей организации благодаря хорошей кредитной истории ставка меньше среднерыночной и составляет около 11%. Основной наш партнер сегодня — НОМОС-БАНК.

N: — По данным аналитиков, с начала года цены на стройматериалы растут. Насколько значительно это может отра­зиться на себестоимости строительства?

А.Б.: — Причин для роста цен на стройматериалы, на мой взгляд, нет. Сейчас наблюдается сезонное колебание. Думаю, это связано с тем, что в конце осени и зимой происходило существенное снижение цен, а сейчас они постепенно возвращаются на прежний уровень. В связи с тем, что объемы строительно-монтажных работ за последние годы резко снизились и потребление строительных материалов тоже упало, основания для роста цен на материалы тоже отсутствуют.

Но в том, что жилье в Ростове будет дорожать, можно не сомневаться. В Ростове средняя цена квадратного метра составляет более 52 тыс. руб., а в Краснодаре — около 44 тыс. руб. Объем предложения в Краснодаре намного больше, а в Ростове рынок готов платить эту цену из-за дефицита. Почему это происходит? Весь вопрос в земельных участках и отсутствии инфраструктуры, необходимой для массового строительства жилья. Если сегодня Краснодар предлагает 1300 га земли под застройку, то в Ростове чуть больше сотни гектаров, да и то они не имеют инженерной, транспортной и другой инфраструктуры. Наши чиновники вовсю твердят, что мы переходим от точечной застройки к комплексной. Но, на мой взгляд, это полнейшая глупость. Таким образом мы лишаем людей, живущих в старых хибарах, возможности улучшения жилищных условий. Ведь у властей нет средств для решения их жилищных проблем, да и в ближайшие годы вряд ли появятся. Их можно будет решить только с привлечением средств инвесторов-строителей.

Строительная отрасль очень многоликая. Есть крупные федеральные компании, такие как «Интеко», являющаяся лидером отрасли в области. Но за этой структурой стоит мощная финансовая поддержка БИНБАНКА. Понятно, что таким игрокам легко находить участки для комплексной застройки. Средние компании не могут себе позволить вкладывать на длительный срок такие суммы. Сегодня одним из негативных факторов, своего рода тормозом в массовом строительстве жилья являются региональные строительные нормы, при соблюдении которых должны быть учтены площадки для выгула собак, для сушки белья, детские игровые площадки, места для парковки, гостевые автостоянки. Все они должны быть расположены на определенном расстоянии как от здания, так и друг от друга. А что делать, если во многих районах полностью отсутствуют площадки для выгула собак? И кто сегодня сушит белье на улице рядом с много­этажным домом? Согласно региональным строи­тельным нормам при комплексной застройке на одном га земли не должно быть более 12 тыс. кв. м, это примерно трехподъездный жилой дом этажей в двенадцать. При этом вокруг дома появляются большие пустыри, которые из-за отсутствия хозяев зарастают. Это хорошо видно летом в микрорайоне Левенцовка. Понятно, что так продолжаться долго не может и через несколько лет на этих пустырях появятся новые объекты, которые не будут вписываться в архитектурный облик районов. Так не лучше ли сегодня изменить нормы плотности застройки и дать возможность развивать новые районы с нормальным архитектурным обликом? И по отношению к земле, которая сегодня является достоянием ростовского сообщества, это, наверное, будет правильно. Ведь земельный налог — один из основных источников муниципальных бюджетов. Пустыри убирают всего 2–3 раза в год за бюджетные деньги. А управляющие компании занимаются только придомовыми территориями.

N: — Но сегодня остро стоит проблема с парковками…

А.Б.: — Да, проблема парковки автомобилей сегодня стоит очень остро. В центре, где возможности расширения улиц практически исчерпаны, эту проблему решить очень тяжело. Хотя, на мой взгляд, это можно сделать, если в будущем появятся средства для создания парковки под проезжей частью автодорог, как это делают, к примеру, в Милане. А вот в спальных районах необходимо делать заездные карманы для парковки машин на ночь, тем более что это не потребует больших затрат. Все строящиеся дома обязаны иметь подземные парковки. Кстати, в новых районах комплексной застройки их не закладывают в проект, хотя согласно региональным строительным нормам не менее 30% квартир должны быть обеспечены парковками. Если это требование будет соблюдаться, больших проблем с парковкой у дома не возникнет.

N: — Некоторые компании после кризиса начали отдавать предпочтение государственным заказам. Насколько это удачное решение в нынешних условиях?

А.Б.: — Государственные заказы резко сократились. Да и сама система госзаказов далека от совершенства. В государственных тендерах, как правило, побеждают в двух случаях: когда компания снижает цены на 30–40% (а это, поверьте, обязательно отразится на качестве и сроках строительства) или когда у компании есть налаженные контакты с чиновниками. Мы участвуем в торгах, но очень редко выигрываем, несмотря на то что у нас почти идеальная репутация. За 22 года нашей компании не было предъявлено ни одного иска по срыву сроков строительства. Очень часто в угоду подконтрольным компаниям чиновники закладывают невыполнимые условия торгов. К примеру, в них может быть сказано, что длина доски должна быть не 6 метров, а 6,3, хотя на рынке таких просто не существует. Невзирая на это, отдельные компании в смете указывают именно такие параметры, которые соблюсти заведомо невозможно. Доказать правду очень сложно, нужно судиться. А часто даже в УФАС найти правду крайне сложно.

N: — Многие строители говорили нам, что все крупные объекты строительства, сданные в 2012 году, были начаты еще до кризиса, поэтому в этом году темпы ввода жилья резко сократятся.

А.Б.: — Строительный рынок испытывает огромную потребность в объемах. Несмотря на то что, согласно официальным данным, в Ростовской области растет объем ввода жилья, в основном это малоэтажное строительство (75%). В 2008 году оно составляло 55% от общего объема, а многоэтажное жилье — 45%. Рынок после кризиса еще не восстановился и в ближайшие 5–7 лет вряд ли восстановится. Согласно данным Росстата, доля строительной отрасли в ВРП в прошлом году составляла 22%, несколько лет назад она достигала 25–27%. Многие из домов, которые сдавались в последнее время, строили частные лица еще 5–7 лет назад. Сегодня государство заставляет их выходить из тени и осуществлять официальные вводы. В последние 3 года закладывалось очень мало новых проектов, поскольку не выделялись земельные участки, и это очень негативно скажется на цене жилья в недалеком будущем.

N: — Каким может быть решение проб­лемы с нехваткой земельных участков, по вашему мнению?

А.Б.: — Решение будет найдено, только если власти пересмотрят областные нормы. Все, в том числе и чиновники, признают, что на территории городов нет свободных земельных участков. Вот на Сельмаше люди живут в трехэтажных бараках, построенных после войны. Какие у них там санитарные условия? Их заливает, стены холодные… Согласно нынешним нормам строить там новые дома невыгодно. На момент, когда 7 лет назад «Руслан» был признан застройщиком Сельмаш-центра, я мог расселить 39 домов и построить на их месте новые. Сегодня здесь можно возвести только 6 зданий. Почему-то в Краснодарском крае, Казани плотность застройки совсем другая. Меня пытаются убедить, что областная архитектура сформировала новые нормы на основании Градостроительного и Земельного кодексов. Но наше законодательство настолько несовершенно, что им можно объяснить многое, чего в принципе не должно быть. К сожалению, некоторые мои коллеги часто голосуют совершенно бездумно за принятие новых нормативных актов. На заседании комитетов Законодательного Собрания области мы принимали закон о кадастровой стоимости земли, против которого я выступал категорически. Очень большое количество моих коллег его поддержали, хотя они обладают достаточно большим количеством недвижимости. Недавно Министерство экономики РФ опубликовало информацию, что в 2014 году будет введен налог на имущество, чему я, честно говоря, очень рад. Так что те законы, за которые вчера депутаты бездумно голосовали, обойдутся им в 5–7 раз дороже. И большинство из них уже не будут депутатами к этому времени, винить, кроме себя, им будет некого. Просто обидно за тех, кто сегодня занимается бизнесом, и простых жителей, имеющих недвижимость, которые также будут вынуждены платить эти непомерные налоги.