«Наш бизнес — это наша многодетная семья»

Строительная компания «Анастасия» разрабатывает схему застройки микрорайона в Батайске площадью более 200 гектаров, расположенного между центром города и его западной частью — Койсугом. В ближайшие годы на этой территории планируется построить жилье для 50 тыс. жителей. Компания уже приступила к строительству малоэтажных домов в этом микрорайоне на участке 19 га. Параллельно застройщик возводит крупнейший многоэтажный жилой комплекс «Северная Звезда» площадью более 100 тыс. кв. м на севере Батайска. Завершить его строительство компания собирается к 2016 году. N: — На сайте компании упоминается, что вы из многодетной семьи и вам пришлось преодолеть много трудностей, прежде чем «Анастасия» из небольшой фирмы выросла в крупнейшего застройщика. Как это произошло?

А.К.: — Я родился в Ровенской области Западной Украины в многодетной семье, у меня 9 братьев и 7 сестер. Мы жили бедно, с детства старались помогать друг другу и родителям. Мой отец строитель, и уже с 10 лет он брал меня с собой на работу. Он научил меня строить, думать. Поскольку работы у нас в селе было мало, я в 1984 году с несколькими братьями переехал сюда. Сначала мы поразились тому, что здесь не только дают работу, но еще и платят за нее.

В 1988 году я возглавил бригаду в строительном кооперативе «Прогресс», потом — фирму «Анастасия», которая стала партнером «Прогресса». Я назвал ее в честь своей дочери. Сегодня наш бизнес — это наша многодетная семья. У каждого из моих братьев в Батайске свое предприятие и свой кошелек: у одного — завод металлоконструкций, у другого — автотранспортное предприятие, у третьего — бетонный завод. У нас подрастают дети, и мы строим предприятия для них. К примеру, мы создали свою управляющую компанию и сами управляем построенными домами. При этом, несмотря на то что нас воспринимают как единый холдинг, как таковой юридически оформленной группы компаний нет. Хотя мы вместе и помогаем друг другу, как и прежде.

N: — Что подразумевается под проектом застройки Западного микрорайона Батайска?

А.К.: — У нас уже давно был в аренде участок площадью 19 гектаров, который, если быть точным, расположен между центром Батайска и его западной частью — Койсугом. До кризиса мы хотели построить там коттеджный поселок, однако, посоветовавшись с архитектором, поняли, что такая застройка не очень вписалась бы в генплан города. Тогда мы решили взять на себя разработку схемы развития всего микрорайона, расположенного между центром и Койсугом и условно обозначенного сегодня как микрорайон Западный, там 200 с лишним гектаров. Для этого мы обратились к бывшему главному архитектору Ростовской области Александру Бояринову, который поддержал нас и помог разработать этот проект, можно сказать, стал его идеологом. Сейчас ГАУ РО «Региональный научно-исследовательский и проектный институт градостроительства» заканчивает над ним работу, и к 10 мая он уже должен быть утвержден администрацией Батайска. Если город поддержит проект, новый микрорайон может стать его визитной карточкой. Предполагается комплексное освоение территории, как в Левенцовке. Там должно быть построено 1,5 млн кв. м жилья на 50 тысяч жителей. Проектом предусмотрено возведение как малоэтажного, так и многоэтажного жилья, а также детских садов, школ. Будут соблюдены все нормы по озеленению, инфраструктуре, количеству парковочных мест. Мне небезразлично, как дальше будет развиваться Батайск, и я хочу, чтобы в городе появился комфортный для жизни комплекс с красивыми кварталами и зелеными деревьями. Я считаю, что жилье должно строиться в соответствии с генпланом и архитектурой города, должны быть четкая градостроительная дисциплина и строительная культура. Надо убирать точечный подход, когда застройщики выкупают небольшие участки по нескольку соток земли и возводят на них многоэтажки, не задумываясь о том, как там потом будут жить люди. В соответствии с утвержденной схемой развития строить в Западном микрорайоне будем мы и другие застройщики.

N: — Когда планируете начать застройку 19 гектаров?

А.К.: — Мы уже начали — в ноябре прошлого года. Определившись с тем, какое жилье целесообразно строить на этой территории, мы еще раньше подготовили и утвердили проект ее межевания и планировки. На участке мы будем возводить в основном малоэтажное жилье — 3–4-этажки, а также несколько многоэтажных домов. Всего на этом участке мы планируем построить более 300 тыс. кв. м жилья. Сейчас возводим первые десять секций общей площадью 16 тыс. кв. м, планируем сдать их в сентябре. Параллельно получаем разрешения на строительство 30 секций, хотим в этом году начать их возводить. Также будем строить там детские сады, школы. Вдоль участка проходит канал, и мы решили построить набережную и организовать парковую зону. Правда, существует одна проблема с Батайским мясокомбинатом, который географически находится в самом центре города и имеет работающий убойный цех, вокруг которого расположена огромная санитарная зона. Частично эта зона заходит на наш участок. Ни в одном городе России сегодня нет в центре убойных цехов. Насколько я знаю, сейчас в администрацию города поступает много жалоб от людей, которые живут поблизости от этой зоны. Мы хотим, чтобы цех был закрыт или перенесен в другое место. Недавно в администрации города было совещание по этому вопросу, но пока решение не принято. Я думаю, что если все останется как есть, то нам придется сократить площадь застройки на 5–6 гектаров. Я надеюсь, что администрация посчитает более важным реализовать проект и получить социальное жилье, чем содержать убойный цех.

N: — А как обстоят дела с коммуникациями на этом участке?

А.К.: — Проект реализуется в чистом поле, мы сами получаем технические условия и полностью подводим все коммуникации к участку. Удорожание составляет 5 тыс. руб. на 1 кв. м. Мы провели туда электричество, 7 МВт, потратили больше 100 млн рублей. Подвели линии газа протяженностью 4,5 км, ведем воду, строим водоочистные сооружения, котельную. Надеемся, что администрация построит внутриквартальную дорогу.

N: — Судя по масштабам застройки, жилье будет недорогое?

А.К.: — Да, это социальное жилье. Квартиры там небольшой площади: однокомнатные — 33–36 кв. м, двухкомнатные — до 55 кв. м. Стоимость квадратного метра составит 33–35 тыс. рублей в зависимости от квадратуры. Однокомнатную квартиру можно будет купить за 1 млн руб. Раньше мы строили 50% социального жилья, 50% — жилья экономкласса (площадь квартир в этом сегменте начинается с 42 кв. м). Сегодня мы начали строительство 4 домов в ЖК «Северная Звезда», каждый из которых нам пришлось перепроектировать с учетом перевода из экономкласса в сегмент социального жилья, поскольку спросом стали пользоваться только самые дешевые квартиры. Несмотря на то что мы еще не открыли продажи в Западном микрорайоне, нам уже звонят, людей привлекает цена. Это при том, что все квартиры мы продаем с отделкой.

N: — Каков объем инвестиций в проект? Это собственные или заемные средства?

А.К.: — На первый этап строительства — 130 тыс. кв. м — объем финансирования составит как минимум 3 млрд рублей. Мы будем использовать собственные, заемные средства, а также привлекать средства дольщиков. Соотношение назвать сложно, у нас уже в течение нескольких лет постоянно открыты кредитные линии, мы берем деньги и, продав квартиры, возвращаем их. Более всего мы довольны сотрудничеством с «Центр-инвестом», который в отличие от многих других банков в кризис не поднял нам проценты и пролонгировал кредиты.

Сейчас мы идем по пути снижения объема затрат и стоимости квадратного метра, что выгодно как нам, так и потребителю. Для того чтобы удешевить проект, мы применяем типовое строительство: разработали 2–3 блок-секции, которые будут повторяться. Малоэтажное жилье строится очень быстро: один дом можно возвести за 3–4 месяца, таким образом уменьшается влияние инфляции на объем затрат. Техника, которую мы сейчас приобретаем для строительства небольших домов, обходится гораздо дешевле, чем для высоток. Мы не закладываем высокую рентабельность, не поднимаем цены уже пять лет и в ближайшее время не собираемся. Я говорю своим подчиненным: «Хотите заработать — стройте больше и быстрее». Тот уровень рентабельности, который мы сегодня имеем, дает нам возможность неплохо жить.

Помимо сокращения издержек наша задача заключается еще и в том, чтобы строить качественно. К сожалению, сегодня очень много безответственных компаний, которые производят и продают некачественные материалы. Поэтому, имея, к примеру, свой бетон, строить проще, поскольку мы тщательно следим за его качеством.

Потребность в бетоне у нас резко увеличилась, порой нам требуется 1000 кубов в день, поэтому в прошлом году мы купили новый завод производительностью 100 кубов в час. До этого у нас был завод, рассчитанный на производство 25 кубов в час. Теперь, если мне срочно нужен бетон, я могу получить его хоть ночью. У нас есть своя компания, которая занимается проектированием, свое транспортное предприятие. Мы снижаем издержки за счет открытия новых производств.

N: — Продажи в ЖК «Северная Звезда» выросли в 2012 году по сравнению с 2011-м?

А.К.: — Продажи идут планово, наше жилье всегда пользовалось спросом. Может быть, в кризис продавалось чуть меньше квартир. Каких-то изменений в 2012 году по сравнению с 2011-м не произошло, сейчас в месяц мы продаем жилья на 40 млн рублей.

N: — Когда планируете завершить возведение жилого комплекса?

А.К.: — В этом году мы начали строить 4 блок-секции общей площадью 20 тысяч кв. м. В 2012 году сдали 2 секции площадью 9 тыс. кв. м, еще одну секцию будем сдавать в этом году. Я думаю, что весь жилой комплекс площадью более 100 тыс. кв. м мы сдадим в 2015 году, возможно, что-то перебросим на 2016 год. После этого мы сконцентрируемся на Западном микрорайоне, будем постепенно осваивать новые участки, в дальнейшем планируем строить там 17–18-этажки. После того как закончим «Северную Звезду», весь парк перебросим в Западный микрорайон, покупать практически ничего не придется.

N: — Получится ли больше строить?

А.К.: — Да, планируем строить дешевле и больше. Мы каждый год стабильно вводим 10–15 тыс. кв. м. В этом году с учетом сдачи секции в «Северной Звезде», дома на ул. Карла Маркса и 10 секций в Западном микрорайоне введем в эксплуатацию примерно 20–25 тыс. кв. м. И в дальнейшем мы будем идти в таком же темпе, постепенно наращивая объемы.

N: — Увеличивается ли количество квартир, купленных в ипотеку?

А.К.: — Доля квартир, купленных с использованием ипотеки, составляет 80%. Я хорошо знаю, что такое бедность. При условии, что у человека есть первоначальный капитал в 200–300 тыс. рублей, он может взять кредит и купить себе жилье.

N: — Продолжаете ли строить коммерческие помещения?

А.К.: — Нет, сейчас мы их практически не строим, потому что видим проблемы со спросом. Бизнес или сокращается, или уходит в подполье.

1 апреля сдали в эксплуатацию крупный торговый центр «Оранжерея» площадью 11,2 тыс. кв. м. Мы строили его достаточно долго, пришлось 2 раза перепроектировать, поскольку 2 раза сменялись инвесторы. В итоге нашлось 2 новых инвестора — небольшие частные компании, и сегодня, включая нас, у этого объекта 3 собственника. Сейчас мы отдали его в управление компании DDC Consulting, чтобы каждый из собственников не навязывал свое видение развития. Мы не умеем управлять, сдавать в аренду, это не наш профиль. Сегодня нам проще строить коммерческие объекты для конкретных заказчиков.

N: — Вы арендуете или покупаете земельные участки, на которых строите?

А.К.: — В основном арендуем, поскольку все равно потом передаем их жильцам. Иногда приходится выкупать небольшие участки, предприятия.

N: — Как вам удается выигрывать на аукционах?

А.К.: — Мы не монополисты. Те земли, которые мы выигрываем, в основном неликвидны, и я не замечал на них очереди из застройщиков. Сегодня мало кто интересуется участками без коммуникаций, которые нужно тянуть за несколько километров и вкладывать в это сотни миллионов.

N: — Планируете ли участвовать в ближайших аукционах?

А.К.: — Пока нет, мы обеспечены работой на ближайшие годы. Конечно, если бы предлагались ликвидные участки с коммуникациями, можно было бы поучаствовать. Поскольку сейчас мы строим многоэтажные и малоэтажные дома, то в перспективе, возможно, возьмемся за возведение коттеджного поселка, чтобы закрыть весь спектр спроса.

N: — Никогда не планировали строить в Ростове?

А.К.: — Нам и здесь хватает работы, а в Ростове своих строителей достаточно, и нет смысла с ними конкурировать. Каждый должен заниматься своим делом. Конечно, в Ростове ликвидность могла бы быть больше. Например, квартиры, которые мы здесь продаем по 39–40 тыс. рублей за кв. м, в Ростове мы могли бы продавать по 60 тыс. рублей, а разница в стоимости земли составила бы 5–6 тыс. рублей на кв. м в пользу Ростова.

При этом в Ростове на аукционы выставляется мало земельных участков, и я не хочу строить на небольших пятнах земли, не имея возможности обеспечить будущим жителям комфортные условия. Одним из первых объектов, который мы построили в Батайске, стал многоквартирный дом на ул. Кирова в центре. Я вижу, что людям, которые там живут, негде поставить машину, и мне стыдно. При этом я считаю, что застройщики, которые уже строят в центре, должны выкупать земельные участки или здания и строить точечные парковки в шаговой доступности или под землей.

ЖК «Северная Звезда», несмотря на то что строится на достаточно большом участке (7 гектаров), тем не менее имеет очень высокую плотность застройки. Но мы решаем этот вопрос, город должен передать нам в аренду участок площадью 3,5 гектара рядом с комплексом, где мы планируем построить парковки и спортивные площадки.

Я считаю, что уплотнять город сегодня неправильно, надо его разгружать, выходить за пределы. Бумага стерпит все, а людям жить.

В чистом поле легче сориентироваться, там есть место и для школ, и для детских садов, и для ландшафта. Но, для того чтобы уменьшить нагрузку на инвестора, город должен обеспечивать такие участки коммуникациями и дорогами.

N: — Многие застройщики говорят, что подключение к инженерным сетям обходится им в 10% от себестоимости строительства.

А.К.: — Я не думаю, что это правда. По идее, подключение к сетям должно составлять 1 тыс. руб. с квадратного метра. Но сегодня ввели единые тарифы на подключение к сетям, теперь проще просчитывается стоимость подключения, работать стало легче.

N: — Судя по вашей визитке, вы оказываете еще и консалтинговые услуги...

А.К.: — Мы консультируем сторонние компании, даем советы, какую технику покупать, что строить. Далеко не каждая компания сегодня может держать в штате квалифицированных специалистов. Недавно мне показывали проект строительства автоцентра за 180 млн рублей. Я сказал, что могу снизить расходы компании до 120 млн рублей, но с тем условием, что мы переделаем проект. Это будет стоить 5 млн рублей. Таким образом, мы другим экономим деньги и зарабатываем сами. Я себя немножко выделил: думаю, занимаюсь развитием, снижаю затраты и даю советы.