«Это результат полуторагодичной работы по подготовке участков»

В этом году ЗАО «ПАТРИОТ» начало застраивать или проектировать 4 новых микрорайона, а реализация пятого перенесена на следующий год из-за неготовности инфраструктуры. В этом году компания собирается построить на 18% больше жилья, чем в прошлом. Хорошие продажи в самых первых проектах позволяют вести строительство остальных без привлечения кредитных ресурсов. N: — Раньше «ПАТРИОТ» строил только два микрорайона в Левенцовке. Летом вы приобрели там еще два крупных участка, заявили о проекте рядом с Ботани­ческим садом, начали строительство в Красных Воротах. У компании поменялась стратегия развития?

И.Д.: — Нет, это результат полуторагодичной кропотливой работы по подготовке участков. Первый и Третий микрорайоны Левенцовки — наш базовый проект. Наша компания сформировала историю этого проекта, а вмес­те с владельцами квартир — образ жизни в новом жилом районе. Многие люди покупают там квартиру, ориентируясь не только на цену, но и на обустроенные детские и спортивные площадки, бульварную зону, теперь уже развитые коммерческие зоны. Там живет молодежь, интересующаяся спортом, интернетом. Так что у нас нет резкой смены тренда. В июне мы приобрели право аренды участка для застройки Шестого микрорайона, в августе на довольно жарком аукционе получили право застраивать Пятый микрорайон. Всего там будет построено около 750 тыс. кв. м жилья. Параллельно вели работу по подготовке других земельных участков. Например, для «Акварели» было 6 вариантов планировки, мы выбирали лучший, сейчас он проходит экспертизу. Красные Ворота мы уже строим. Это диверсификация портфеля, продаж, создание комфортных условий для людей. В Красных Воротах будут дома из той же серии «Р-н-Д», как и в Левенцовке, но у них будут совершенно другие фасады.

N: — Недавно руководство Департамента архитектуры и градостроительства говорило, что теперь муниципалитет не будет проводить тендеры на постройку детских садов. В рамках комплексной застройки их будет возводить застройщик, а потом продавать муниципалитету. Вы так уже работаете?

И.Д.: — Это одна из форм государственно-частного партнерства. Так еще никто не работает. Для этого надо разработать соответствующую документацию, форматы договоров, предусматривать в бюджете затраты на выкуп этих объектов.

Требуются решение о формировании залогового обеспечения или гарантий, порядок выкупа — ведь все должно закупаться с торгов, соответственно, возможно, потребуется конкурс, а тогда это уже переходит в формат классического ГЧП. Поэтому такой подход интересен, но при глубокой проработке всех вопросов, связанных с финансированием, возможно, государственными гарантиями и законодательным обеспечением обязательств по выкупу.

N: — Что с Декоративными Культурами, которые вы собирались застраивать еще в прошлом году?

И.Д.: — Проект планировки есть, два дома мы спроектировали и готовы идти в экспертизу, но, к сожалению, мы не можем получить технические условия на теплоснабжение. Город заказал там проект котельной, а проектировщик, выигравший торги по пресловутому закону № 94-ФЗ, за полтора года не выдал ни одного листа документов. Администрация города отказалась от его услуг, нашла другое решение, без котельной, сейчас этим занимаются, но на это требуется время. В данный момент МУП «Теплокоммунэнерго» проводит там большую работу собственными силами. Надеюсь, что вскоре мы получим технические условия, и тогда у нас будет шанс уже в следующем году приступить к застройке.

N: — Кстати, у вас цены уже совсем не низкие — 50 тыс. руб. за кв. м однокомнатной квартиры. А раньше они заметно отличались от цен на квартиры в каркасно-монолитных домах. Наряду с этим у вас самые высокие продажи.

И.Д.: — Наши цены рыночные. Как только мы отстаем от рынка, квартиры покупают посредники. Люди оценили преимущества наших домов, комфортность застройки.

N: — Возможно, лидировать по объему продаж вам позволяет тесное сотрудничество с покупателями, которые берут жилье по госпрограммам (военная ипотека, сироты, ветераны и др.)?

И.Д.: — Это немалый сегмент наших продаж, около 10 процентов. В Первом микрорайоне эта цифра доходила до 20%, но не следует преувеличивать значение реализации жилья по социальным программам в экономике проекта. Ведь квартиры по таким программам, как правило, продаются по утвержденным ценам, которые значительно ниже рыночных. В то же время именно компания «ПАТРИОТ» предложила рынку квартиры, сопоставимые по площади с требованиями социальных норм, а также высокие темпы строительства, ведь срок действия жилищной субсидии ограничен. Это позволяет гражданам, получившим жилищные субсидии, реализовывать их, покупая квартиры в наших домах. Но, наверное, их привлекает не только нормированная площадь квартир, но и высокое качество строительства и комфортная среда проживания в жилом районе.

N: — Как вы оцениваете текущие продажи?

И.Д.: — Как вполне удовлетворительные. В построенных домах непроданных квартир практически нет. Наверное, это самый главный показатель для нас. Сегодня довольно высок спрос на жилье экономкласса, и его в значительной степени подстегнула ипотека. Сейчас покупок с помощью ипотечных кредитов у нас около 36%. В то же время можно предположить, что еще имеются резервы для роста продаж, в том числе за счет реализации проектов в разных частях города, предложения новых архитектурных и технологических решений, выхода в новые сегменты рынка, предоставления новых услуг покупателям.

N: — Инвестиционных сделок много?

И.Д.: — Их немного. Большинство играет вдлинную, т. е. покупают квартиру не для быстрой перепродажи, а для последующей сдачи в аренду. Депозитные ставки находятся на низком уровне. От аренды можно получать не меньше, а квартира только капитализируется со временем. Нередки сделки, когда покупают квартиру впрок, для детей. Появилась и новая интересная форма инвестирования, когда квартира покупается с ипотекой, сдается в аренду, а платежи по кредиту выплачиваются из арендной платы. Таким образом, через десять — пятнадцать лет у такого инвестора в собственности квартира, фактически приобретенная за треть цены, и стабильный источник дополнительного дохода.

N: — Когда в последний раз поднимали цены и на сколько? Когда планируете следующее повышение?

И.Д.: — Цены поднимали летом. Что будет в будущем, покажет рынок. Мы идем за рынком, чтобы исключить спекуляции.

N: — Какова сейчас актуальность кредитов для строительства?

И.Д.: — Наш задел формирует достаточный финансовый поток, что позволяет нам сегодня работать без кредитов. А вот, учитывая стартовые затраты на новые проекты, возможно, придется использовать кредитные ресурсы.

N: — В Западных Воротах муниципалитет прокладывал коммуникации, есть ли подобная перспектива по другим проектам?

И.Д.: — В проектах Пятого и Шестого микрорайонов инженерной инфраструктуры нет, за исключением водоснабжения. Все остальное нужно создавать заново. И здесь в части развития инженерной инфраструктуры мог бы реализоваться проект государственно-частного партнерства. Это выгодно и застройщику, и сетевым компаниям, и городу. Все коммунальные ресурсы поставляют частные компании. Переговоры ведутся между частными компаниями, но тарифы регулирует государство. Чтобы обеспечить возвратность кредитных средств, поставщики ресурсов должны иметь гарантию, что в тарифах это будет предусмотрено. Мы можем спрогнозировать, сколько нужно инвестиций на строительство этих объектов, сколько понадобится на это времени, когда появится первый потребитель, когда количество потребителей позволит выйти на уровень, достаточный для обслуживания кредитов, а вот государство должно гарантировать, что тарифом будет предусмотрена составляющая, которая позволит погашать взятые кредиты. Это сложный механизм, но порядок проведения конкурсов и составления документов имеется, как и областной закон о ГЧП.

N: — Себестоимость строительства растет?

И.Д.: — Конечно да. Рост себестоимости объясняется несколькими факторами: ростом цены на земельные участки, ростом арендной платы, значительным ростом тарифов на техприсоединение к инженерной инфраструктуре. Следующий фактор — повышение законодательных требований к теплоэффективности зданий и противопожарной безопасности. С прошлого года мы первыми начали сдавать дома с проведением тепловизионного обследования. Все это не только улучшает потребительские свойства зданий и безопасность, но и существенно влияет на себестоимость, да и рост цен на энергоносители, топливо никуда не делся.

N: — Раньше риэлторы говорили, что в Западных Воротах неудобная планировка коммерческих помещений. Обращаете на это внимание?

И.Д.: — Сегодня все наши готовые помещения коммерческого назначения проданы, поскольку конструкции позволяют осуществлять перепланировку, но только после разработки и экспертизы проекта такой перепланировки. Более удобные просторные помещения будут в домах, которые начнем строить по новой технологии. В Красных Воротах мы решили эту проблему тем, что спроектировали специальное здание со встроенными парковками и магазинами свободной планировки. Оно будет строиться из конструкций новой серии.

N: — Ростовские строители редко укладываются в существующие нормативы парковочных мест, озеленения и пр., отделываясь заместительными мерами. Западные Ворота чуть ли не единственное исключение в существующей практике. Почему существует такая проблема?

И.Д.: — Мы живем в мегаполисе с ограниченными земельными ресурсами, поэтому, мне кажется, надо гибче подходить к принятию градостроительных нормативов. Например, нормативами предусмотрено, что на свободном земельном участке может быть построено до 14 тыс. кв. м на гектар. В Западных Воротах получилось 12 тыс. кв. м на гектар, потому что применение иных нормативов — по озеленению, парковочным местам, иным дополнительным требованиям — не позволяет строить больше. Рядом с домом может находиться зеленый массив, но нормативы требуют собственного озеленения возле каждого дома. Наверное, стараются сделать лучше, но если нормативы будут совершенствоваться и далее в этом направлении, то мы скоро будем строить только площадки для выгула собак, выбивания ковров и парковки, дома в такой застройке будут встречаться редко. Проект планировки Западных Ворот был утвержден 5 лет назад, согласно ему мы могли построить там 400 тыс. кв. м жилья и нежилых помещений, и уже можно реально, не на чертежах, увидеть, что застройка получилась комфортной, нет ощущения стесненности. И покупатель уже рублем проголосовал за такой формат. При соблюдении сегодняшних нормативов в Шестом микрорайоне такой же площади мы сможем построить 340–350 тыс. кв. м жилья, что опять же отразится на себестоимости, и не в сторону удешевления. Ростов довольно компактный город, комфортный и привлекательный для проживания, и постоянное ужесточение градостроительных нормативов, на мой взгляд, довольно расточительно по отношению к имею­щимся земельным ресурсам.