Владелец Нахичеванского рынка купил аквапарк на Соленом озере
Роман Геворкян, владелец ООО «Нахичеванский базар», стал победителем торгов по продаже имущества банкротящейся компании «Акваинвестпроект». Среди приобретенных объектов — аквапарк и право аренды земельных участков на Соленом озере под Ростовом.
За имущественный комплекс «Акваинвестпроекта» предприниматель предложил на торгах 59 млн рублей и стал победителем. Риелторы говорят, что покупка довольно удачная: цена выгодная, место перспективное. Одновременно с этим эксперты отмечают, при освоении территории новый владелец может столкнуться с различными правовыми препонами.
Предприниматель Роман Геворкян выиграл аукцион по продаже 8 комплексов водных аттракционов и права аренды четырех земельных участков под ними общей площадью 33,3 тыс. кв. м. С молотка ушли также товарно-материальные ценности, 49 единиц движимого имущества, среди которых летнее кафе, беседки, два торговых павильона, сети энерго-, газо- и водоснабжения, более 3 тысяч бытовых предметов, пляжное и электрооборудование.
Начальная цена на торгах составляла 500,7 млн рублей. Роману Геворкяну удалось купить имущественный комплекс за 59 млн рублей. По условиям торгов прием заявок по начальной цене лота велся в первые четыре дня с их старта. При отсутствии в указанный срок заявок на участие в торгах стоимость снижалась каждые три дня на 10% от начальной цены имущества. Минимальной устанавливалась цена реализации лота в размере 4% от начальной стоимости. Роман Геворкян предложил лучшую цену. Продать имущество получилось не с первого раза, это были третьи торги по реализации комплекса.
Роман Геворкян является владельцем и директором известного в Ростове «Нахичеванского базара». Ему также принадлежит 50% ООО «Казачок», специализирующегося на оптовой торговле сельскохозяйственным сырьем и живыми животными. До 2019 года Геворкян владел ООО «Ростдонавтовокзал». По данным «СПАРК-Интерфакса», является членом совета директоров киноконцертного комплекса «Русь», арендатором участков в парке Горького, где находился кинотеатр «Россия».
Предприниматель заключил договор купли-продажи имущества с конкурсным управляющим «Акваинвестпроекта». Узнать, закрыта ли сделка, не удалось. Роман Геворкян пока воздержался от комментариев. Телефон конкурсного управляющего был недоступен.
Построить аквапарк за 59 млн рублей невозможно, поэтому для такого имущественного комплекса это интересная цена, говорит управляющий партнер АН «Парус» Максим Хмель:
— Если новый владелец планирует развивать аквапарк, то это выгодная покупка. В хорошую погоду там был ажиотажный спрос. Батайск вообще перспективное направление. Мы видим уже практически его сращивание с Ростовом. Строится 8-полосная дорога из Ростова в Батайск.
Он отмечает, что предыдущие собственники пытались эксплуатировать только водные аттракционы, а для того, чтобы аквапарк успешно работал и приносил прибыль, нужно развивать направление дополнительных услуг и приводить близлежащую территорию в порядок: открыть хорошее заведение общепита, проводить спортивно-развлекательные ивенты, устраивать банкеты, свадьбы, дни рождения, сделать часть бассейнов крытыми, возможно, открыть небольшую гостиницу:
— Вопрос — в каком состоянии оборудование. Сложно посчитать, сколько средств понадобится вложить в этот объект, чтобы он заработал. Если объекты купили для развития девелопмента на этой территории, то 59 млн рублей невыгодная цена. Для того чтобы построить там что-то, нужно вложить серьезные средства, изменить назначение земли, привести документы в порядок, проложить коммуникации.
На первый взгляд, сделка выглядит довольно удачной, но в процессе освоения территории новый собственник может столкнуться с подводными камнями, говорит специалист по недвижимости АН «Женева» Константин Поцелуев:
— Сделка довольно удачная, если говорить о цене объекта и его локации. 59 млн рублей — вполне адекватная стоимость этого имущества. Удивительна начальная цена (500 млн рублей. — N). Непонятно, на каком основании это имущество оценили в такую космическую сумму. Место перспективное. Аквапарк находится на Соленом озере между Ростовом и Батайском, то есть там могут отдыхать жители двух городов. Среди плюсов — минимальный износ оборудования и аттракционов. Не думаю, что нужны большие вложения, чтобы запустить этот аквапарк. Есть несколько рисков. Заинтересованные в этом объекте лица могут оспорить результаты торгов, если, по их мнению, были нарушены условия продажи, порядок оценки имущества, ущемлены права. Второй важный момент — возможное наличие водоохранной зоны и связанные с ней ограничения. Эту зону нельзя огораживать и ограничивать путь к воде. Третий момент — правовой. Неизвестно, какие договоры аренды, долгосрочные или краткосрочные, были заключены между предыдущим собственником и муниципальным органом власти. Может потребоваться их перезаключение. В ЕГРН стоит несколько запретов, в том числе запрещение регистрации на земельные участки под аквапарком. Все это может привести к целому мешку проблем. Придется разбираться со снятием этих запретов и с правами аренды.
Аквапарк построен в 2014 году. Объем инвестиций в проект не раскрывался. Как рассказывал тогда N владелец «Акваинвестпроекта» Рустам Межиев, планировалось к 2016 году построить вторую очередь — 4-этажный отель на 79 номеров. В компании рассчитывали на посещение комплекса семьями из других регионов, которые едут отдыхать на море на личном транспорте. Однако планы по расширению комплекса не были реализованы. В 2020 году Арбитражный суд Ростовской области признал ООО «Акваинвестпроект» банкротом. Поводом для этого стала задолженность по кредиту в 8,9 млн рублей, который компания получила в Московским Индустриальном банке в конце 2017 года.
На протяжении всего времени существования «Акваинвестпроект» работал в убыток. По данным «СПАРК-Интерфакса», в 2014-2018 годах выручка компании колебалась от 5,3 млн рублей до 37,7 млн рублей. Убыток ежегодно фиксировался в пределах от 59 млн рублей до 125 млн рублей. Все здания и сооружения, принадлежащие компании, покупались в ипотеку.
В Ростове сейчас работают два аквапарка — «Осьминожек» и «Н2О Парк». Управляющая «Осьминожком» компания ООО «Аква-Парк» совсем недавно судилась с администрацией Ростова из-за договоров аренды. Городские власти пытались добиться расторжения долгосрочного договора аренды участка, срок которого истекает в 2046 году, и сноса «Осьминожка» на том основании, что объект нарушает градостроительные регламенты. Администрация ссылалась на то, что участок находится в зоне Р2. Согласно градостроительным регламентам, здесь должен быть специализированный парк, а «Осьминожек» относится к многофункциональным. Однако суд, изучив все редакции Правил землепользования и застройки Ростова с 2008 по 2018 год, пришел к выводу, что организация аквапарка наряду с другими видами развлечений разрешена в специализированных парках и арендатор ничего не нарушал. Суд встал на сторону аквапарка. Отметим, что деятельность «Осьминожка» не ограничивается работой аквапарка. Это развлекательный комплекс, где есть ледовый каток, шашлычная поляна, фитнес-центр и поле для мини-футбола. По данным «СПАРК-Интерфакса», в 2020 и 2021 годах компания выручила 10,7 млн рублей и 15,2 млн рублей соответственно. В 2020 году чистая прибыль составила 434 тысячи рублей, в 2021 году — 408 тысяч рублей.
«Н2О Парк», запущенный в 2013 году, — единственный крытый аквапарк в Ростове, работающий круглый год. Входит в ГК «Горизонт». Проект обошелся группе в 1,3 млрд рублей. Финансовые показатели ООО «Вок Горизонт», управляющего «Н2О Парк», растут. В 2021 году выручка компании увеличилась на 75% и составила 262 млн рублей. Компания зафиксировала прибыль в размере 11,2 млн рублей.
