Вложение в ипподром оказалось в 10 раз выгоднее, чем в золото
«Агросоюз Юг Руси», входящий в ГК «Юг Руси», приобрел землю под Ростовским ипподромом (26,46 га) в 2005 году за 44,4 млн рублей, выяснил N. К моменту ее продажи в 2024 году она выросла в цене в 178,7 раза, за этот же период грамм золота (самый доходный объект инвестирования) подорожал в цене всего в 17,2 раза.
Государственное предприятие «Ростовский республиканский ипподром» и земля под ним были приватизированы в два этапа: в процессе банкротства государственного предприятия «Агросоюз Юг Руси» купил здания и постройки, а через четыре года как владелец зданий выкупил из госсобственности землю. Общая сумма затрат на выкуп составила 51 млн рублей, из них 44 млн стоила земля, 7 млн — строения. N восстановил историю того, как был приватизирован Ростовский ипподром.
44,4 млн рублей (1,68 млн рублей за гектар) — за эту сумму в июне 2005 года компания «Агросоюз Юг Руси», входящая в группу компаний «Юг Руси» Сергея Кислова, приобрела из государственной собственности 26,46 га Ростовского ипподрома на улице Малюгиной. Об этом в ответ на запрос N сообщили в Теруправлении Росимущества по Ростовской области. В 2024 году Сергей Кислов продал ипподром кубанскому бизнесмену Борису Юнанову, учредителю строительной компании «Неометрия» и председателю правления холдинга «Элиас Групп». Стоимость сделки стороны не раскрывают. Предположим, что она была рыночной. По оценкам управляющего партнера АН «Парус» Максима Хмеля, рыночная стоимость земли в этом месте составляет 300-400 млн за га. Если оценивать по нижней границе — 7,94 млрд рублей. Стоимость 1 грамма золота в период с июня 2005 года по июнь 2024 года (предполагаемое время сделки) выросла в 17,2 раза. Цена 1 га территории ипподрома выросла 178,7 раза. Это было очень выгодное вложение.
Любопытно, что до сих пор никто ни разу не описал историю того, как Сергей Кислов купил ипподром. Ходили слухи, что имущество было продано без торгов по особому распоряжению губернатора Владимира Чуба. Чтобы восстановить реальную историю событий, N обратился в Государственный архив Ростовской области и муниципальный архив Ростова, запрашивал арбитражный суд, администрацию города, министерство имущества Ростовской области, Росимущество и беседовал с людьми, которые знали непосредственных участников тех событий.
Отметим, что Госархив Ростовской области хранит до обидного мало документов о государственном предприятии «Ростовский республиканский ипподром». В единственной описи — отчеты об испытаниях лошадей, ведомости начисления доходов тотализатора и приказы директора ипподрома за 1984 год — они попали в архив при ликвидации госпредприятия в 2002 году. Но там нет никаких сведений о том, к какому ведомству относился ипподром. В региональном минимуществе сообщили, что госпредприятие находилось в собственности Российской Федерации.
В результате переписки с министерством имущества, администрацией города, а также в процессе изучения картотеки арбитражных дел N сложил следующую картину: к концу девяностых годов госпредприятие «Ростовский республиканский ипподром» находилось в федеральной собственности. Предприятие владело постройками, а землю арендовало у государства. Условия аренды были льготными: в 1996 году договор был заключен на 49 лет, оплата не взималась.
В конце девяностых — начале нулевых приватизацией госсобственности занималось специализированное госучреждение при правительстве РФ «Российский фонд федерального имущества». К сожалению, запросить фонд нельзя — учреждение было расформировано в 2008 году. Часть его функций были переданы Федеральному агентству по управлению государственным имуществом (Росимуществу), которое было создано в 2004 году. В Территориальном управлении Росимущества по Ростовской области N сообщили только о судьбе земли: в 2005 году она была продана «Агросоюзу Юг Руси» без торгов, как владельцу построек, расположенных на ней. Решение принимало местное управление Росимущества, но договор заключался с ныне упраздненным фондом федерального имущества. Стоимость земли была определена по методике, утвержденной областным законом от 28 марта 2002 года № 229-ЗС «Об установлении цены земли при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений»: количество гектаров умножали на размер ставки земельного налога за единицу площади и на 6.
Как же «Югу Руси» удалось стать владельцем зданий ипподрома? К сожалению, этих данных у Росимущества не оказалось. Возможно, эти документы стали частью архивов расформированного фонда и переданы в Госархив РФ, где ждут своих исследователей.
Часть ответа на свой вопрос N нашел в материалах картотеки арбитражных дел. Из судебных споров между ГК «Юг Руси» и налоговой службой корреспондентка N узнала, что «Агросоюз Юг Руси» купил бизнес ипподрома вместе с постройками и правом аренды земли в 2001 году. В то время в отношении госпредприятия было возбуждено дело о банкротстве, введена процедура внешнего управления. По старому закону о банкротстве (№ ФЗ-6 от 1998 года), который действовал на тот момент, управляющий, назначенный судом, мог продать бизнес должника вместе с имуществом на этапе внешнего управления. Продажа могла происходить с торгов, либо другим способом — по согласованию с кредиторами.
Источник N, который знал непосредственных участников тех событий, говорит, что торги не проводились, бизнес был продан за 7 млн рублей. По его воспоминаниям, задолженность госпредприятия была небольшой, Минсельхоз РФ и областные власти, в подчинении которых находился Ростовский республиканский ипподром, могли бы не допустить банкротства, но пошли на этот шаг, т. к. нашелся инвестор, который убедил всех, что сможет лучше распорядиться активом.
К сожалению, подтвердить эту информацию документами не представляется возможным. В арбитражном суде N сообщили, что архивное дело о банкротстве уничтожено, отыскать арбитражного управляющего не удалось.
Любопытно, что начиная с 2002 года представители «Юга Руси» не раз публично заявляли о планах построить ипподром на левом берегу Дона и перенести туда старый ипподром. Даже разрабатывался проект. Это породило городскую легенду о том, что Сергей Кислов приватизировал Ростовский ипподром с условием, что сохранит его в нетронутом виде, пока не построит новый. Что стороны подписали некий договор, в котором эти обязательства были прописаны. Однако публике этот договор представлен не был. Его нельзя найти на сайтах областного правительства, Заксобрания, горадминистрации и гордумы. Никто из представителей городских и областных властей ни разу не сообщал о существовании такого договора. Так что, скорее всего, его не было. Может, это была устная договоренность. Но не надо быть юристами, чтобы знать таким договоренностям цену.
Спустя годы решение о продаже имущества и земли ипподрома вызывает все больше вопросов — в частные руки перешла большая общественная территория, на которой можно было бы создать, например, парк, которого так не хватает сегодня в центре Ростова, где застройка чрезвычайно уплотнилась. Да, одного переноса ипподрома теперь недостаточно. Но создавать парк на дорогой земле — это точно не в планах нового собственника.
Как сообщал N, в конце прошлого года было объявлено, что компания «Неометрия» Бориса Юнанова планирует построить на территории ипподрома жилой комплекс и объекты социнфраструктуры, по предварительным оценкам, в строительство инвестируют 50 млрд рублей, оно должно быть завершено к 2032 году. Проекта пока нет, процент застройки старого ростовского ипподрома еще неизвестен. Помимо этого компания планирует в этом году приступить к строительству нового ипподрома на 37 га в районе улицы Пойменной. Срок начала и завершения строительства ипподрома не обозначен.
