г. Ростов-на-Дону
09 Июля 2020 00:40:13

«Как преимущество преподносим неплотную застройку»

По словам руководителя ГК «Сокол» Арутюна Сурмаляна, квартиры в Ростове востребованы покупателями. По этой причине «Сокол» помимо возведения одноименного ЖК в ЗЖМ планирует строительство еще двух крупных объектов. Выручка в торговле просела на 30%. Тем не менее группа расширяет и это направление за счет помещений, которые сдает ее же строительная компания. 
«Как преимущество преподносим неплотную застройку»

ГК «Сокол» развивалась в прошлом году за счет строительства и мелких бизнесов. Выручка в торговле просела на 30%. Тем не менее группа расширяет и торговое направление за счет коммерческих помещений, которые сдает ее же строительная компания. В Новочеркасске продажи квартир идут плохо, в Ростове — гораздо лучше.

N: — Ваше ООО «Галактика» вошло в рейтинг крупнейших донских застройщиков 2015 г. за счет достройки ЖК в Новочеркасске площадью около 16 тыс. кв. м. Как идут продажи? А.С.: — Это цифра свободных площадей для продажи в Новочеркасске на сегодняшний день. Жилая площадь комплекса — 23 тыс. кв. м, общая — 34,2 тыс. кв. м. К сожалению, продажи там идут в несколько раз хуже, чем в Ростове. Квартиры в сданных домах продаем по 40–42 тыс. рублей за кв. м, без посредников. Построили там итальянскую котельную, детские площадки, рядом транспортная развязка, освещение, тротуары за границей нашего участка делали тоже мы. В комплексе 476 квартир. На сегодня продано лишь 169, еще 50 — в резерве. Во-первых, продажи «захворали» после аккредитации новых страховых компаний, когда рынок был парализован на 3 месяца по всей стране. Во-вторых, в Новочеркасске уровень жизни ниже, чем в Ростове. Это единственный в городе жилой комплекс с современными подземными парковками. Машино-места продаем ниже себестоимости — по 280–300 тыс. рублей. Предлагаем рассрочку, но результата нет. Из 99 машино-мест по акции продано лишь 4. Больше там строить не планируем, хотя админист­рация предлагает, готова содействовать.

N: — Каковы планы на этот год? А.С.: — В этом году мы сдадим в Ростове на Вертолетном поле (ЖК «Сокол» на Батуринской) 42 тыс. кв. м, из них жилой площади — 27,9 тыс. кв. м. Это восемь 7-этажных домов, расположенных на 3 га земли, поэтому там есть просторные детские площадки, много свободной территории. Чтобы люди не ставили машины на газонах, мы организовали гос­тевые парковки. Из 618 квартир экономкласса продано 269 квартир. Сдаем жилье тремя пусковыми очередями: в июле, сентябре и декабре. Первоначально мы должны были сдать этот комплекс в конце 2017 года, но мы просчитали свои возможности, изменили график и взяли на себя повышенные обязательства. Сегодня с учетом новых сроков мы строим с опережением на 1,5 месяца. Чем быстрее строишь, тем ниже получается себестоимость.

N: — Вы снижали там цены, чтобы привлечь покупателей? А.С.: — Конечно. Сейчас продаем квартиры по цене от 41 тыс. рублей за кв. м. Однако мы сталкиваемся с проблемой того, что себестоимость строительства растет: арендованная земля, коммунальные услуги, техническое присоединение дорожают. Например, в 2015 году присоединение к теплу подорожало раза в два, а стоимость подключения к воде и канализации, по всей видимости, стала самой высокой в стране — мы уже обогнали Москву. Приемлемые условия — только на подключение элект­роэнергии и газификацию. Но на этих объектах мы проскочили еще по старым тарифам.

N: — Несколько лет назад вы, да и другие застройщики, говорили, что техприсоединение занимает 10% от себестоимости строительства здания. А сейчас? А.С.: — Больше. Думаю, что 14–15%, хотя надо пересчитать, поскольку стройматериалы, как и все остальное, тоже дорожают. Например, мы приобрели участок размером 6,5 га на пр. 40-летия Победы, в 2017 году планируем начать там строительство жилого комплекса площадью почти 70 тыс. кв. м. Запрашиваем тех­условия. Думаю, что только оформление допусков на подключение сетей обойдется более чем в 3 тыс. рублей на кв. м.

N: — Еще планируете новые объекты? А.С.: — На днях ожидаем получение заключения экспертизы на ЖК, расположенный на пересечении пр. Королева и пр. Космонавтов. Там будет жилой комплекс из двух 18-этажных башен. Площадь квартир — 11,5 тыс. кв. м, еще будет около 3 тыс. кв. м торговых помещений и подземные парковки. Через месяц намереваемся начать строительство, а закончить хотим в середине 2018 года.

N: — Недавно один из ростовских депутатов сказал, что в Ростове насчитывается около 300 тыс. кв. м непроданного жилья. Получается, что если в 2015 году в городе введено 535,6 тыс. кв. м многоквартирного жилья, то не продано 56%. Какой смысл в таких условиях браться за новые проекты? А.С.: — У нас в Ростове продажи лучше. Мы ведем агрессивную маркетинговую политику, наша реклама есть практически в любом издании, связанном с недвижимостью. Прошли те времена, когда сидишь, а клиенты сами к тебе приходят. Мы вкладываем в рекламу 1,5–2 млн рублей в месяц, ведем гибкую ценовую политику, даем скидки при приобретении нескольких квартир. Кроме того, после сдачи домов гарантируем их обслуживание. Мы сотрудничаем с УК «Комфорт». Они управляют ЖК «Чеховский сквер», приняли наш новочеркасский комплекс.

Полагаем, что в новом проекте на СЖМ продажи будут похуже примерно на 15–20%, поскольку на Северном рынок слабее, чем на Западном. Для строительства этого объекта будем привлекать кредиты. В Александровке рассчитываем на хорошие продажи. В том районе «Кристина» закрыла свой проект и никто ничего не продает. Наш участок находится рядом.

N: — В Ростове, по моим наблюдениям, большинство строителей превышают плотность застройки, делают меньше машино-мест и т. д. А.С.: — У нас на Батуринской плотность застройки составляет 10 тыс. кв. м на гектар, на Королева — 11,25 тыс. кв. м почти на гектар земли. Наша компания выдерживает нормы. Дело в том, что 90% застройщиков привлекают проектные компании, а проектировщики, чтобы не потерять клиента, идут в этих вопросах навстречу. Некоторые застройщики хитрят и проходят частную экспертизу в Москве, Дагестане. Мы всегда проходим ее в Ростове, проектная компания входит в нашу группу. В условиях экономического кризиса надо чем-то привлекать людей. Мы как собственное преимущество преподносим не очень плотную застройку. Но есть и другая сторона медали. Несколько лет назад мы достроили объект обманутых дольщиков на Крупской — дом на 260 квартир с высокой плотностью застройки. Мы сделали там красивые газоны, но сейчас их не осталось, все обставлено машинами. А подземные парковки стоят пустые — из 48 машино-мест продано лишь 21. Цена — 550 тыс. рублей. Для меня это ниже себестоимости, потому что уже 4 года плачу банку проценты, а также как владелец недвижимости оплачиваю коммунальные услуги, капремонт и т. д.

N: — И что с этим делать? А.С.: — Надо установить высокие адми­нистративные штрафы, а муниципальные службы должны заходить во дворы, поскольку это муниципальная территория, эвакуировать машины и получать с них штрафы. Так делают во всем мире. А у нас застройщики загнаны в тупик. Они обязаны построить подземные парковки и строят их. Но власти не помогают нам в этом вопросе. По этой причине некоторые строители идут на ухищрения, пишут в проектах, что жители будут ставить машины на соседнем пустующем участке, и экспертиза это пропускает. Уверен, что скоро мы найдем поддержку в администрации Ростова.

N: — Финансирование строительства идет в прежних пропорциях: 30% собственных средств и 70% кредитных? А.С.: — Нет. Так мы работали с новочеркасским проектом. В Ростове начали строительство в такой же пропорции, Сбербанк одоб­рил нам кредит в 600 млн руб. Однако рынок изменился, поэтому мы вскоре отказались от привлеченных денег. Все, что мы зарабатываем, вкладываем в строительство. Сейчас кредиты получаем под 14–16% годовых.

N: — Какова сейчас рентабельность строи­тельного бизнеса? А.С.: — В Ростове, по нашим подсчетам, от 20% до 30%. Но в Новочеркасске, если мы выйдем в ноль, будем счастливы.

N: — Как развивается торговый бизнес? Какова заполняемость ТЦ «Сокол»? А.С.: — Там есть свободные помещения: на втором этаже 250 кв. м, на первом еще не сданы 2 бутика по 80 с лишним кв. м. Тем не менее год назад мы стали управлять не только торговыми центрами, но и мелкоформатными объектами. В частности, первым и минусовым этажами площадью 3,8 тыс. кв. м в здании на Социалистической, где раньше располагались авиакассы. Там идет реконструкция, получается торговый мини-центр. Первый этаж на 80% заполнен, открылся якорный арендатор — магазин «Ассорти». Еще владеем коммерческими помещениями в ЖК на Крупской, но мы их продаем. На Батуринской будет один этаж коммерческих помещений общей площадью 2,3 тыс. кв. м. Оставляем их за собой. Там будут стоматология, аптека, продовольственный магазин. Мы подбираем арендаторов, чтобы было удобно населению.

N: — Цены аренды в ТЦ снижали? А.С.: — Конечно. Делали скидки, и акции проводим. Сейчас наши ставки аренды в ТЦ — от 800 до 3000 рублей за кв. м в мес.

N: — Проект расширения ТЦ закрыт? А.С.: — Нет, лишь отложен до лучших времен. Сегодня не та экономическая ситуация. Раньше на каждый бутик было 15–20 клиентов, если кто-то собирался съезжать, мы уже знали, кого туда заводим. Сегодня такого нет.

N: — Довольны ли вы работой своего отеля? А.С.: — Да. Гостиница успешно работает, приносит прибыль. Недавно ей исполнился год. Средняя заполняемость за этот период — 78%. В отзывах на сайтах бронирования нам ставят оценку 8,5–9,2 по 10-балльной шкале. Около 70–80% наших гостей приезжают к нам повторно. Сейчас заканчиваем прохождение классификации на 4 звезды. Иногда нам выдают странные замечания. Например, требуют, чтобы возле лифта на каждом этаже, где всего по 8 номеров, стояла машинка для чистки обуви. Ни в одном пятизвездочном отеле Москвы такого нет.

N: — Каковы итоги работы группы в 2015 году? А.С.: — Год закрыли с прибылью, хотя получилось меньше, чем ожидали, и меньше, чем в 2014 году. Выручка группы компаний выросла за счет строительства, а в торговле упала примерно на 30%. Хорошо сработали отель и молочное производство, хотя последнее не дало существенного вклада. Рентабельность переработки молока раньше была 18–20%, теперь — 7–9%.

Беседовала Татьяна Дудник

Просмотров: 838

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Практика бизнеса
image
Виктор Шевченко, генеральный директор ООО «Трейдберри», производителя экзотических снеков под брендом «Вкусы мира», заключил контракт с крупным маркетплейсом WildBerries и за месяц работы реализовал на этой платформе объем, сопоставимый с продажами в федеральной сети гипермаркетов.
Практика бизнеса
image
Ткань для баннеров разлагается около 150 лет. Основатель интернет-магазина «Эко Баннер» Николай Дикусар знает, как дать вторую жизнь этому материалу. Студент Южного федерального университета шьет из баннеров и других старых вещей сумки и многое другое.
Практика бизнеса
image
Сервис заказа такси планирует нанести изображение вратаря молодежного состава ФК «Ростов» Дениса Попова на машину, если футбольный клуб даст на это разрешение. Кроме того, «Ситимобил» предложил бесплатные поездки молодежному составу «Ростова». Эксперт говорит, что такая акция вполне удачный PR-ход, который повышает лояльность по отношению к бренду.
Практика бизнеса
image
Президент ассоциации IT-компаний Таганрога BrainHorn Максим Болотов считает, что у Ростовской области есть окно возможностей для формирования в Таганроге мощного IT-кластера.
Реклама на сайте и в газете
Заказать