«Деловой поток в Новочеркасске надо создавать самим»

Алексей Салькинов ГК «Гранит» начала реконструкцию гостиницы «Новочеркасск», приобретенной год назад, с ресторанного комплекса. Для этого компании пришлось заняться еще и ресторанным бизнесом. Заполняемость отеля поднялась с 39 до 47 процентов, в дальнейшем там планируется предлагать услуги конгресс-отеля. В строящемся ТРЦ «Батон» намечены к открытию магазины брендов, которых нет в городе, а также пятизальный мультиплекс. Сейчас в городе есть лишь один зал кинотеатра «Космос».

N: — Что удалось изменить в гостинице «Новочеркасск» за год владения? Можете теперь раскрыть сумму покупки?

А.С.: — Гостиницу мы купили за 137 миллионов рублей. Пока провели только частичную реконструкцию. Начали с ресторанного комплекса и фойе гостиницы. Мы открыли летний бар в июне 2017 года, банкет-холл «Пастернак» — в августе, а итальянский ресторан Мercato — 1 декабря. Это наши проекты, хотя раньше мы ресторанным бизнесом не занимались. Первоначально мы хотели найти партнеров — арендаторов или управленцев, но за прошлую весну этого сделать не удалось. Старый ресторан требовал капитального ремонта, но рестораторы не хотели вкладывать в это деньги. Ростовские рестораторы вообще посчитали Новочеркасск неперспективным городом. В тот момент закрылся ресторан «Рубай» на центральной улице города, проработавший около 5 лет. Кроме того, закрылся единственный в Новочеркасске «РИС».

Мы потратили около 30 млн рублей на реконструкцию ресторанов. Суммарная площадь их торговых залов — 500 кв. м, еще столько же приходится на кухни. Они такие большие, потому что мы решили соблюсти все действующие требования ХАССП и СанПиН. Мы довольны работой наших заведений. С 15 по 30 декабря в банкет-холле каждый день проходили корпоративы на 120–140 человек, в эти же дни был целиком заполнен итальянский ресторан. В среднем в месяц у нас проходило 8–10 банкетов, и их число постепенно растет.

Кроме того, мы отремонтировали фойе гостиницы и обновили кровати, постельное белье, шторы, перешли полностью на энергосберегающие светильники, установили систему резервного водоснабжения. Сейчас разрабатывается дизайн номерного фонда, планируем реконструкцию еще одного банкетного зала и конференц-зала. Купили программное обеспечение Logus Hospitality для автоматизации бизнес- процессов отеля. Оно поможет облегчить учет, бронирование и контроль других процессов в гостинице. На эти цели потратили 10 млн рублей.

В 2018 году хотим построить свою котельную и установить датчики температуры на каждой батарее в номерах. Надеемся таким образом сократить на 40% затраты на отопление.

N: — Изменили ценовую политику, принципы работы отеля?

А.С.: — Мы обновили сайт, заключили договоры с системами бронирования, внедрили стандарты уборки номеров и приема гостей. Рейтинг отеля на ресурсе booking.com вырос с 6,8 до 7,4 балла. Для отеля категории «две звезды» главное — чистота, мы ее поддерживаем. Гостиница продолжает работать в экономсегменте. Средняя цена за двухместное размещение в номере — 1700 рублей в сутки. Цены на люксы снизили до 3,5 тыс. рублей, но их загрузка не поднялась. Люди, готовые платить такую цену, выбирают наши более современные гостиницы «Платов».

Летом, когда был большой поток транзитников, загрузка «Новочеркасска» составляла 52%, в среднем по году — 47%, а до покупки — 39%. Для первого года работы результат довольно оптимистичный.

N: — На отелях сказывается соседство с новым аэропортом Платов?

А.С.: — Да. Во время пусконаладочных работ в аэропорту обслуживающий персонал жил в наших отелях.

N: — Как развиваются ваши отели «Платов»?

А.С.: — Отлично. На booking.com их рейтинг очень высокий — 9,1 балла, средняя загрузка за 2017 год — 74%.

N: — В 2016 году средняя загрузка новочеркасских отелей составляла лишь 20–25%. Чем объясняется популярность ваших отелей?

А.С.: — В отелях «Платов» — современный номерной фонд с хорошим дизайном, то есть это настоящие «тройки» по европейским меркам. Они соответствуют уровню отелей Ibis и т. п. Наши номера просторнее и новее, чем в других отелях Новочеркасска. Но дизайн — это только привлечение новых гостей, а удерживаем мы их благодаря приветливости и вниманию к их проблемам, вкусными завтраками, и, конечно же, мы тщательно следим за чистотой, проверяем наличие пыли с помощью белых перчаток, как в программе «Ревизорро». Стандартный номер стоит 2850 рублей в сутки.

N: — Что с вашим другим крупным проектом — ТРЦ «Батон»? Его строительство идет по плану?

А.С.: — Уже построен каркас здания первой очереди площадью 9 тыс. кв. м. Сейчас проходит пусконаладка инженерных систем, ведутся отделочные работы. Как и планировали, хотим сдать первую очередь в этом году. Помимо «О’Кея» якорными арендаторами будут «Карри», DNS, «Индустрия красоты».

Вторую очередь площадью 13,5 тыс. кв. м начнем строить в начале 2019 года, а сдать ее планируем во второй половине 2020 года.

N: — Совсем рядом с вашим объектом находится ТРЦ «Сокол». Как будете от него отстраиваться?

А.С.: — У нас будет продуктовый гипермаркет площадью 4,5 тыс. кв. м, а не супермаркет на 2 тыс. кв. м, как у них. После открытия второй очереди наш ТРЦ станет единственным в городе объектом с детской развлекательной зоной, пятизальным кинотеатром. Сейчас в городе есть только один кинотеатр «Космос» с одним большим залом. Мы подписали предварительный договор с петербургской сетью мультиплексов «Синема5». Во второй очереди будут представлены бренды, которых раньше не было в городе, например Ostin, Zolla. В целом мы ориентируемся на сегменты «эконом», «средний минус», поскольку отдаем себе отчет в том, что покупательная способность жителей Новочеркасска намного ниже, чем ростовчан.

N: — У вас еще было фитнес-направление?

А.С.: — Изначально мы отдали фитнес- центр в управление сети «СпортСити» Игоря Иткина, потом передали недвижимость ему в аренду.

N: — Ранее вы говорили, что у компании находится в управлении 90 тыс. кв. м недвижимости. Что это за объекты?

А.С.: — В Новочеркасске у нас несколько зданий: мелкие торговые центры площадью примерно по 2 тыс. кв. м, а также офисные помещения и складские комплексы. В Ростове на ул. Каширской — производственно-складской и офисный центры, всего 30 тыс. кв. м. В 2017 году этот комплекс остался на уровне 2016 года по выручке, но затраты увеличились в связи с ростом заработной платы и ростом тарифов ЖКХ. Его заполняемость находится на уровне 82%.

N: — Какова сейчас рентабельность в сфере управления недвижимостью?

А.С.: — Рентабельность падает. Если два года назад она была около 12%, то в этом году, я думаю, она опустится до 8%. Рынок насыщается, поэтому ставки аренды падают и падают.

N.: — Каковы планы развития на будущее? На каких направлениях бизнеса хотите сконцентрироваться?

А.С.: — Хотим достроить вторую очередь торгового центра — это наш главный объект, на который брошены все силы, а также реконструировать гостиницу «Новочеркасск». Планируем предлагать услуги конгресс- отеля. Деловой поток в нашем городе ограничен, его надо создавать самим. Планируем построить около гостиницы открытый бассейн. Хотим, чтобы жители Новочеркасска приезжали туда плавать и загорать. Думаю, что это повысит заполняемость как ресторанов, так и гостиницы. В долгосрочной перспективе есть желание развивать гостиничное направление. Оно интересно на уровне ощущений, эстетики, эмоций. Не исключено, что лет через пять, когда мы наберемся опыта в этой сфере, пойдем развивать бизнес в курортных городах.