Земли крупнейшего коттеджного проекта выставили на аукцион

Средняя цена участков — 1,78 млн рублей за 1 гектар. По мнению эксперта, в этом месте можно было бы реализовать хороший проект коттеджного строительства, но сейчас на рынке мало профильных инвесторов.

Торги объявлены на электронной аукционной площадке «Фабрикант», итоги подведут 19 мая. Только земли, входящие в один лот (участок размером 70 га), имеют вид разрешенного использования для малоэтажного жилищного строительства, остальные 525 га предназначены под индивидуальные жилые дома с приусадебными участками. Последние лоты составлены как из небольшой нарезки (1–10 га в лоте), так и более крупной — до 65,7 га. Суммарная стоимость всей недвижимости — 1 млрд 62 млн рублей. Средняя цена участков — 17,84 тыс. за сотку.

Единственный залоговый кредитор — Вячеслав Булатов. Всего банкрот должен семье Булатовых, продавшей ему эти земли с рассрочкой платежа в 2008 году, почти 1,4 млрд рублей.

Как писал ранее N, коттеджный поселок Зеленый Город предназначался для проживания 20 тыс. человек. В поселке предполагалось создать сеть каналов суммарной длиной 40 км, построить яхт-клуб, школы, детсады, административно-деловые центры, рекреационные зоны, водный стадион, физкультурно-оздоровительный центр и храм. Внутри поселения должны были быть построены 17 транспортных и 22 пешеходных моста, дороги, включая велосипедные дорожки.

В 2013 году семья Булатовых пыталась взыскать задолжнность с ЗАО «Зеленый город» через суд, а также искала желающих приобрести задолженность с дисконтом. В 2014 году Арбитражный суд Ростовской области признал предприятие банкротом и открыл конкурсное производство. В его рамках и происходит продажа заложенной недвижимости.

По словам Сергея Булатова, межевание на 20 участков различной площади производилось по решению собрания кредиторов в ходе конкурсного производства.

— Участки находятся на расстоянии 400 м от дороги с асфальтовым покрытием, — рассказал Сергей Булатов. — В непосредственной близости от участков проходят линии электропередачи, газопровод и водовод. Покупателям мы готовы предоставить имеющуюся документацию по инженерно-геологическим и гидрологическим изысканиям, а также ранее полученные технические условия для выполненного проекта планировки. Грунтовые воды находятся на уровне 1,5 метра от поверхности участка, но это не представляет особой сложности для строительства, что и было учтено при разработке проекта планировки, которую производили квалифицированные специалисты из Австрии и Германии. 

Директор АН «Парус» Максим Хмель считает предложение участков, выставленных на торги, привлекательным, но сомневается, что аукционом заинтересуется много инвесторов.

— Сейчас рынок недвижимости сложный, не изобилует инвесторами, желающими вкладываться в коттеджное строительство, — пояснил эксперт. — Локация земель хорошая, только поселок Солнечный находится так же близко к центру Ростова, остальные расположены намного дальше. Конечно, грамотный девелопер, имеющий хорошую команду для строительства коттеджей, мог бы реализовать там приличный проект, предлагающий рынку дома из 2–3 комнат по 2,5 млн рублей на 3–6 сотках земли. Для этого надо купить минимум 10 га, а лучше — 30 га. На начальные инвес­тиции (покупка 10–15 га земли, техприсоединение, обустройство подъездных путей, реклама) потребуется около 50 млн рублей, а для уверенной работы — 100 млн. Только прокладка 1 км дороги без насыпи обходится в 8 млн рублей. Реализация проектов коттеджных поселков длится минимум 4 года, желающих жить за городом меньше, чем предпочитающих городскую квартиру, поэтому многие инвесторы предпочитают покупать участки под многоквартирное строительство.

Батайская группа компаний «ИНПК» (построила I очередь поселка Донской и начала новый проект «Мой дом»), по словам ее гендиректора Вадима Щербака, не будет участвовать в аукционе, т. к. сформировала большой земельный банк для освоения на ближайшие пять лет. Кроме того, в компании считают перспективными для коттеджного строительства аксайское и батайское направления, поскольку там сходятся транспортные потоки из разных направлений, а Кумженская роща — тупиковая ветвь.

— Такие проекты надо начинать осенью, чтобы до начала строительного сезона подготовить необходимую проектную документацию, — пояснил Вадим Щербак. — В этом случае предпроектные работы займут все лето, вкладывать деньги осенью уже не целесообразно. Получается, проект будет заморожен до следующий весны — почти на год. Рынок очень инертный, и на запуск и развитие одного проекта до достижения стабильного денежного потока уходит 3–5 лет. Найти деньги на такой срок для новой локации в существующих экономических условиях очень сложно. В России немного компаний, которые смогли развить идею коттеджных поселков. Это сложный, хотя и высокомаржинальный бизнес. В Ростове и Краснодарском крае это удалось всего 4 компаниям. Но никто из этого круга, насколько мы знаем, не планирует старта новых проектов в Ростовской области.