Вексельберга попросили на выход из Ростовского аэропорта
Минимущество Ростовской области требует в суде расторжения договора аренды 85 га — примерно 1/4 территории старого ростовского аэропорта с ООО «Аэро-Сити» Виктора Вексельберга. Это заставляет предположить, что один из богатейших бизнесменов страны перестал быть основным претендентом на застройку этой территории. По данным источника N, в ближайшем будущем область расторгнет все договоры аренды с «Аэро-Сити» — это часть плана регионального правительства по комплексной застройке территории старого аэропорта.
Пока что большая часть земель старого аэропорта находится у «Аэро-Сити» в долгосрочной — до 2064 года — аренде. ГК «Кортрос» Виктора Вексельберга всегда был основным претендентом на застройку этой площадки. Юрист недоумевает, зачем Минимущество пошло в суд с требованием о расторжении договора: если обе стороны намерены сотрудничать по проекту комплексной застройки, логичнее было бы решать вопросы мирно.
Минимущество Ростовской области требует в суде расторжения договора аренды участка площадью 85 га на территории старого Ростовского аэропорта. Арендатор — компания «Аэро-Сити». Как уточнили в пресс-службе Арбитражного суда Ростовской области, «Аэро-Сити» владеет грунтовой взлетно-посадочной полосой (ВПП) на этом участке. Договор на аренду участка, расположенного под ней, был заключен в 2016 году. Летом текущего года Минимущество выяснило, что грунтовая ВПП на участке отсутствует. По мнению истца, так как объект перестал существовать, участок невозможно эксплуатировать в целях, для которых был заключен договор, это является обоснованием для досрочного его прекращения.
100% в УК ООО «Аэро-Сити» принадлежит АО «Ростоваэроинвест», через цепочку компаний это общество контролирует бизнесмен Виктор Вексельберг (на 22-м месте в рейтинге российских миллиардеров «Форбс»).
N запросил комментарий у управляющей компании «Ростоваэроинвест» — УК «Аэропорты регионов», однако на минувшей неделе ответа не получил.
Спорный участок является частью территории общей площадью 367,86 га, на которой региональные власти планируют реализовать проект комплексной застройки.
Напомним, что в июне этого года правительство Ростовской области выпустило постановление о развитии территории старого аэропорта, согласно которому управлением проектом займется подконтрольная правительству Региональная корпорация развития. В постановлении обозначено, что строительство должно завершиться до 2040 года, всего должно быть построено до 1,5 млн кв. м жилой недвижимости, 452,3 тыс. кв. м соцобъектов, 308 тыс. кв. м детсадов и школ, 700 тыс. кв. м остальной недвижимости.
По данным Росреестра и упомянутого постановления, Ростовская область является основным собственником территории старого аэропорта, незначительная часть — в госсобственности. Сегодня большая часть этой площадки — 350,2 га — находится в аренде «Аэро-Сити» до 2064 года. На этих землях располагается ныне недействующий аэродром. Материнская компания «Аэро-Сити» — «Ростоваэроинвест» — была контролирующим собственником ОАО «Аэропорт Ростов-на-Дону» и управляла старым аэропортом вплоть до его закрытия. Территория аэродрома разделена на два больших участка, пока что только один из них является предметом спора.
На условиях анонимности источник N, знакомый с ходом реализации проекта, пояснил, что Минимущество Ростовской области действует в рамках постановления правительства области: готовит территорию под застройку, для этого нужно разорвать существующие арендные отношения, поэтому и подан иск в суд. Собеседник N добавил, что «Аэро-Сити» является собственником недвижимости на территории бывшего аэропорта — рулежных дорожек и других объектов инфраструктуры. Региональному минимуществу предстоит оценить и выкупить их все.
Ранее N неоднократно писал о том, что ООО «Аэро-Сити» участвовало в реализации планов строительной ГК «Кортрос» Виктора Вексельберга по застройке территории старого аэропорта.
В 2018 году ГК «Кортрос» на инвестфоруме в Сочи представила первую концепцию реновации территории старого аэропорта Ростова. Тогда же президент группы Вениамин Голубицкий заявлял телеканалу «Дон-ТР»: «Мы на сегодня подали заявку в правительство Ростовской области на осуществление крупного инвестиционного проекта. Теперь все зависит от того, какие решения примут губернатор и руководство области. Это государственно-частное партнерство, в нем должны принять участие и федеральные власти, и областные, и муниципальные, но большая доля придется на нас, инвестора». Однако губернатор отказал «Аэро-Сити» в предоставлении земельных участков в аренду без проведения торгов. Тогдашний глава администрации Ростова Виталий Кушнарев объяснял N, что в городском бюджете нет средств для финансирования строительства на этой территории социальных объектов. Без них невозможно обеспечить комплексную застройку. Очевидно, «Кортрос» строить их не собирался.
Однако г-н Вексельберг от своих намерений не отказался. В 2019 году администрация Ростова выдала ООО «Аэро-Сити» разрешение на подготовку проектов планировки и межевания территории общей площадью 467,2 га, в этот периметр попадала территория старого аэропорта. Затем в мае 2021 года это же разрешение было выдано повторно. Кроме того, «Аэро-Сити» заказало концепцию развития этой территории бюро Асадова, о результатах работы бюро N рассказывал в августе этого года. Потом к реализации проекта подключились областные власти: в мае 2021 года областное правительство впервые заявило, что рассматривает возможность поручить Региональной корпорации развития операционное управление застройкой территории, т. к. из-за потенциальной убыточности при реализации проекта на первом этапе такая деятельность не заинтересует коммерческие структуры. В конце 2021 года регион нашел средства на первый этап: получил инфраструктурный бюджетный кредит в размере 7,2 млрд рублей для строительства канализационного коллектора № 62, необходимого для застройки территории старого ростовского аэропорта.
Так как вопрос с финансированием коммунальной инфраструктуры решен за счет бюджетных средств, «Аэро-Сити» снова могло бы попытаться претендовать на получение в аренду без торгов под реализацию масштабного инвестпроекта оставшихся 17,7 га земель (350,2 у него уже в аренде, а всего под застройку запланировано к освоению 367,86 га). Это событие должно было бы произойти в ближайшие два года: в начале текущего года замгубернатора Владимир Окунев заявлял, что строительство канализационного коллектора завершится в 2023 году, а в 2024 году начнется жилищное строительство на территории бывшего аэропорта.
Однако исходя из логики развития событий неясно, зачем региону расторгать договор аренды с компанией, которая является основным претендентом на застройку территории.
Отметим, что ООО «Аэро-Сити» оказалось не самым удобным арендатором. В 2018, 2019 и 2020 годах минимущество Ростовской области судилось с компанией, добиваясь повышения годовой арендной платы за 350,2 га территории аэродрома с 0,1 рубля за квадратный метр до 1,5% от кадастровой стоимости земли, то есть с 393,2 тыс. рублей (1,1 тыс. рубля за га) до 97,2 млн рублей (2,8 млн рублей за га), то есть в 247 раз. Однако добиться повышения цены не удалось: юристы «Аэро-Сити» раз за разом доказывали, что само по себе закрытие аэродрома не изменило ни вида разрешенного использования участков, ни их категории и назначения, не прекратило пребывание на них имущественного комплекса аэродрома, не наделило арендатора правом на использование этих участков каким-либо иным образом, а значит, повода для повышения цены нет.
Для сравнения: в этом году ГК «ЮгСтройИнвест» арендовала 11,2 га федеральных земель в Александровке под строительство крупного ЖК. Размер годовой арендной платы компании составит 83,7 млн рублей в год, или 7,8 млн за га.
Текущая ситуация подталкивает к предположению, что региональные власти хотят поставить ГК «Кортрос» Виктора Вексельберга в очередь, чтобы он участвовал в торгах на право аренды территории под застройку.
Руководитель ростовской юридической фирмы на условиях анонимности сказал, что основание, по которому минимущество расторгает договор, кажется ему формальным.
— Если «Аэро-Сити» планирует застраивать территорию нового аэропорта, если обе стороны — и регион и «Аэро-Сити» — намерены сотрудничать в рамках нового проекта по комплексному освоению территории, не совсем понимаю, зачем минимущество пошло в суд с требованием о расторжении договора аренды. Судебные споры — это долго и не всегда предсказуемо, — отметил собеседник N. — Стороны могли бы подписать подробное инвестсоглашение, в котором были бы учтены все нюансы, в том числе мирное расторжение старого договора аренды и заключение нового на новых условиях.
